전세 계약 확인할 핵심 사항 10가지

전세사기 피해자로 결정되면 전세사기피해자 지원 및 주거 안정에 관한 특별법에 따라 경공매 절차 지원 금융지원 신용회복 및 긴급복지지원등을 받을 수 있습니다만 특별법에 의한 지원을 받더라도 정신적 경제적 원상회복은 요원할 수 있으므로 사전에 예방하는 것이 상책입니다.

 

부동산 거래계약에 있어 기본은 진정한 소유자 와 권리관계의 확인입니다. 전세 보증금 미반환 사고, 일명 깡통전세 전세사기 예방을 위해서 전세 집을 구하는 임차인으로서 꼭 확인해야 할 핵심 체크리스트 10가지에 대하여 알기 쉽게 정리하였으므로 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

전세 계약 확인할 핵심 사항 10가지

 

 

 

• 계약 전 : 주택의 상태, 해당지역 적정 전세가율, 근저당등 선순위 권리관계, 집주인 세금체납 유무
• 계약 당일 : 소유자 임대인(대리인) 신분, 정상 중개업 공인중개사 여부, 권리
• 계약 후 : 잔금 시 권리변동 유무 재 확인하여 이상없을 때 잔금을 하며, 임대차신고, 전입신고, 전세보증금 반환 보증 가입

 

1. 건축물대장을 열람하여 불법 무허가 건물 여부를 확인합니다.

불법 무허가 건물의 경우는 주택임대차보호법 적용이 안되어 보증금 보호를 받지 못할 수 있기 때문입니다.

 

건축물대장 열람은 세움터(cloud.eais.go.kr)에서 할 수 있으며, 불법 무허가의 표시는 건축물대상 상단에 표시가 되어 알 수 있습니다. 건축물대장에 나타나지 않는 하자 유무는 현장 확인을 하여 확인합니다. 하자에 대한 보수책임을 명확히 정하고 계약을 하여야 분쟁이 발생되지 않습니다.

 

2 적정 전세가율을 확인하여야 합니다.

주택 매매가격 하락이나 경매로 보증금 전액을 돌려 받지못할 위험을 예방하기 위하여 확인하는 것으로 전세가율이 높다면 계약에 신중을 기하여야 합니다.

신축분양의 경우 분양가와 전세가의 차이가 없을 때가 많습니다. 해당 지역및 인근지역의 전세가를 비교해 보아 적정한지 판단해야 할 것입니다.

 

전세가율 확인은 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) 한국부동산원 지역별 전세가율(www.rtech.or.kr), 다음 네이버등 부동산 정보사이트를 통한 시세 체크, 물건지 인근 여러 중개사무소 방문을 통하여 조사 확인합니다.

 

3. 등기사항증명서를 열람하여 소유자및 선순위 권리관계를 확인합니다.

선순위 근저당및 보증금의 합계액이 건물가의 70%가 넘으면 보증금미회수 위험이 있다고 볼 수 있습니다. 그러므로 전세가율이 주변에 비해 높다면 계약을 보류 내지 신중하여야 할 것입니다.

 

선순위 권리관계는 인터넷등기소(www.iros.go.kr)또는 앱을 이용하여 등기사항증명서상의 소유권(갑구) 제한권리(을구)를 확인할 수 있으며, 다가구 주택은 전입세대 열람 내역, 확정일자 부여 현황을 확인하여 선순위 보증금을 확인할 수 있습니다.

 

권리관계는 계약체결전, 계약체결 당일, 잔금일에 각각 확인을 하여야 합니다. 계약 후 권리변동이 있는지 확인을 하는 것은 매우 중요합니다. 계약시점에 대출을 받고 근저당 설정하거나 소유자가 변경되는 등의 권리관계가 변경될 수도 있기 때문입니다.

 

특히 주의 할것은 잔금일날 임대인이 근저당을 설정하면 전세권자의 보증금은 후순위가 되어 보증금 보호를 받지 못할 수 있음에 주의해야 합니다. 이유는 잔금과 동시에 확정일자를 받더라도 근저당은 설정당일에, 확정일자는 다음날 0시부터 효력이 발생되기 때문입니다.

 

계약체결 이후 등기사항증명서상 근저당권등의 설정이 없는지 , 이사 할 집이 비어 있거나, 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는 자 확인 후 잔금을 지불해야 하는 것입니다.

계약서 작성 시 특약으로 전입과 확정일자가 완료되는시점까지 어떠한 권리 변동이 있어서는 안 되도록 안전장치를 정할 필요가 있습니다.

이점은 보증금 보호에 있어 매우 중요한 포인트 입니다.

 

4. 임대인의 세금 체납여부를 확인하여야 합니다.

체납세금이 있는지 확인을 하는 이유는 세금 미납부가 있는 목적부동산이 경매가 진행되면 체납된 세금은 다른 권리보다 우선적으로 배당이 되므로 배당에서 보증금을 회수하지 못하는 위험이 있기 때문입니다.

 

국세는 세무서 또는 홈택스, 지방세는 주민센터나 위택스에서 확인할 수 있습니다.

 

5. 임대인 대리인 신분을 확인하여 진정한 소유자 권원을 확인합니다.

임대하려는 자가 소유자임을 행세하거나 대리권이 없으면서 대리행위를 통하여 계약을 체결한 후 보증금 편취하는 사기사례가 있으므로 주의하여야 합니다

 

계약체결 시 진정한 소유자 본인으로서 임대인 여부를 등기사항증명원상의 소유자와 신분증 소유자가 동일인인지를 확인하며, 위임계약의 경우는 본인의 위임장 인감증명서 신분증을 지참을 확인하고 소유자 본인과 통화등으로 대리권 진위를 확인하여야 합니다.

 

6. 등록 중개업자 유무를 확인합니다.

자격증을 대여받아 무자격자가 중개업을 하는 경우가 있으므로 정상적으로 등록한 공인중개사가 중개업을 하는지, 계약서 작성자가 등록된 공인중개사인지, 업무정지 중에 있는 중개 업소 여부를 확인하여야 하는 것입니다.

이유는 중개업 미등록 및 업무정지 중인 중개 업소에서의 계약 체결은 중개 사고가 발생하였을 때 보상을 받을 수 없기 때문입니다.

 

등록중개업자 확인은 국가정보포털(www.nsdi.go.kr) 서울부동산정보광장(https://land.seoul.go.kr:444/land/), 한국공인중개사협회(http://www.kar.or.kr/)를 통하여 부동산중개업자를 확인할 수 있습니다.

 

7. 주택임대차 표준 계약서를 활용합니다.

주택임대차 표준계약서의 사용은 임대인 미납세금 여부, 확정일자 부여현황등 정보를 확인할 수 있어서 차후 계약 관련 분쟁 예방에 도움이 될 수 있기 때문입니다. 다만 주택임대사업자 외 표준계약서의 사용은 권장 사항으로 꼭 표준계약서를 사용할 의무는 없다는 점은 알고 있어야 합니다.

 

표준계약서는 국토부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드할 수 있다.

 

8. 계약체 체결되면 즉시 임대차 신고를 합니다.

임대차신고는 계약 후 30일 이내 신고하도록 규정하고 있으며, 임대차 신고를 하면 동시에 확정일자가 자동 부여되어 보증금 보호에 유리할 수 있습니다. 그러나 확정일자는 경매에서 후순위에 앞서 우선 배당받을 수 있는 티켓과 같은 것으로 보증금 보호를 위해서는 대항력이 우선입니다.

 

임대차 신고는 부동산거래 관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/)을 이용하거나 계약서를 지참하여 관할 주민센터 방문 하여 신고합니다.

 

9. 전입신고는 전입을 한 후 14일 이내에 마쳐야 합니다.

대항력의 효력은 전입신고한 날 다음날 0시부터 발생됨에 유의해야 합니다. 정부 24시(www.gov.kr) 또는 관할 주민센터 방문하여 신고합니다.

 

10. 전세보증금 반환보증 가입을 하는 것이 보증금을 지키는 길입니다.

전세보증금 반환 관련 사고 발생 시 보증회사에서 보증 반환을 대신 책임을 지므로 임차인에게 도움이 됩니다. 보증금 미반환 위험 해소를 위해 필요한 안전장치입니다.

계약 전 주택도시보증공사등 관련 보증기관에 보증가능 여부를 미리 확인해 볼 수 있을 것입니다.

 

전세보증금 반환보증 가입은 주택도시보증공사(HUG) 한국주택 금융공사(HF) SGI서울 보증등의 보증기관에 문의 후 가입을 할 수 있습니다.

 

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맺음말: 전세계약 만료 후 전세 보증금 미회수 위험과 관련하여 전세 계약에서 확인할 핵심 10가지 사항을 알아 보았습니다. 전세가율이 주변보다 높거나 선순위 근저당 보증금 등의 권리가 매매가의 70% 이상일 때는계약에 신중하여야 하며 계약 후 소유자가 바뀔 수도 있으므로 이러한 점에 좀 더 주의를 해야할 것입니다. 금리가 높고 집값이 떨어지는 부동산 경기에서는 더욱 주의하여야 한다고 하겠습니다.

 

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