주택 전월세 관리비 투명화 세부 내역 공개

전세계약 만료 후 보증금 반환받지 못하는 전세사기 예방과 소규모 주택 관리비 투명화를 위한 조치로 전월세 임대차 계약 시 관리비 세부내역, 선순위 보증금현황, 미납세금 정보에 대하여 공인중개사의 확인설명 의무를 강화하는 공인중개사법 시행령 시행 규칙 개정안이 입법 예고되었다.

 

임대인은 집을 내놓을 때 선순위 임대차 확정일자 현황, 미납세금(체납) 여부, 관리비 세부 내역에 대하여 공인중개사에게 정보를 제공하거나 열람에 동의하도록 의무화함으로써 임차인이 안심하고 계약할 수 있을 것으로 국토교통부는 기대한다고 한 바 있다. 이에 따라 강화된 공인중개사의 확인설명 의무와 소규모 주택 관리비 투명화를 위한 세부 내역 공개에 대하여 정리하였다.

 

주택 관리비 투명화 세부내역 공개

 

 

전세사기 예방 대책 (23.2.2) 및 소규모 주택 관리비비투명화 방안(23.5.22) 후속 조치 일환인 공인중개사법 개정안 내용은 다음과 같다.

 

1. 임대인 정보 제시 의무

임대차 계약 체결 시 임대인의 정보 제시 의무(주택임대차 보호법 일부 개정 23.4.18 시행)

 

① 해당주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 정보

② 계약 체결전 미납세금 열람에 동의

 

① ② 에 대하여 임대인은 자료를 공인중개사에게 제출 또는 열람에 동의하여야 한다. 공인중개사는 임차인의 권리에 대하여 거래 당사자에게 설명하여야 한다.

 

공인 중개사는 안전한 거래를 위하여 임대인의 체납여부 확정일자 정보 제시 의무, 임차인의 정보열람 권한, 전세보증보험, 최우선변제금 등 임차인보호제도를 설명하고, 중개대상물 확인설명서를 작성 서명하여 거래 당사자에게 교부하여야 한다.

 

임대인은 집을 내놓으면 선순위 임차인 현황, 세금 체납여부를 개업공인중개사에게 제시하거나 열람에 동의해야 할 의무가 있음을 알아야 하겠다.

 

현재까지 실무에서 공인중개사가 이러한 자료를 임대인에게 요구하면 임대인이 거부하더라고 제제할 방법이 없어서 공인중개사가 거래 계약서를 작성 확인하는데 한계가 있었다. 공인중개사는 직접적으로 사전 확인할 방도가 없는 것이다.

실질적으로 공인중개사에게 임대인의 신용 정보 (국세 지방세 체납 여부) 및 확정일자 열람 권한을 부여하여야 전세사기 예방에 좀 더 효과적일 것이다. 

 

2. 소형주택 관리비 세부내역 공개

 

공인 중개사는 원룸 오피스텔등 소형주택 관리비에 포함된 일반관리비 전기료 수도료 가스사용료 난방비 인터넷사용료 TV사용료등 실제 세부 세목에 대하여 임차인에게 자세히 설명하고, 확인설명서에는 관리비 포함 비목 부과 방식에 대하여 확인할 수 있도록 하였다.

국토교통부는 소규모 주택 관비비 투명화 방안으로 관리비가 10만 원 이상 정액으로 부과되는 경우 항목별 세부 내역을 입력하도록 중개대상물 표시 광고 명시사항 세부 기준을 개정하였다.

관리비 주요 변경 내용은 다음과 같다

 

[현행]

월관리비 : 만원

관리비 포함 : TV, 인터넷, 수도료

관리비 미포함 : 전기료 난방비

 

[변경]

가. 정액인 경우

월관리비(총액) : 만원

일반(공용)관리비 : 만원

사용료 : 전기료 만원, 수도료 만원, 가스사용료 만원, 난방비 만원, 인터넷 및 TV사용료 만원

기타 관리비 :만원(세부 내역)

 

나. 정액이 아닌 경우

관리비 평균 금액 : 만원

관리비 항목 및 산정방식 기재 : 세대별 사용량에 따른 부과등을 기개 하여야 한다.

 

이는 보증금 5천만원이상 월세 30만 원 이상의 주택 임대차는 의무적으로 거래 신고를 하도록 되어 있음에 따라 임대인이 신고를 피할 목적으로 월세를 낮추고 관리비에 전가하는 부작용이 있었기 때문에 이를 해소하기 위함이라고 보면 되겠다.

 

임대차의 안전한 거래를 위하여 충분한 정보를 임차인에게 제공함으로써 전세사기를 미연에 방지하고 학생 직장인들이 많이 거주하고 있는 소형 주택의 관리비가 보다 투명해질 것이다.

 

소규모 주택의 과도한 관리비를 부과하는 관행을 막고 임차인의 알 권리를 보장하기 위하여 2023년 9월 21일부터 2024년 3월 31일까지 6개월간의 계도기간을 거쳐 본격 시행된다.

 

3. 개업공인중개사 의무

공인중개사는 임대인의 선순위 보증금 미납세금 관리비에대한 확인 설명의무뿐만 아니라 중개 보조원의 신분을 고지하도록 하였다.

이는 전세사기 예방의 일환으로 중개보조원의 신분고지 의무 이행 여부를 확인하고 중개 의뢰인에게 설명하도록 함으로써 무작 격자의 중개 행위를 막고자 함이다. 무작 격자의 중개행위로 개업 공인중개사가 선의의 피해를 보는 경우가 많다.

 

임대차 계약시 주요 확인사항에 대하여 공인중개사와 거래 당사자가 별도 서명 하도록 하여 중개사고 및 분쟁을 미연에 방지에 도움이 될 것이다. 변경된 확인설명서 서식은 첨부 그림과 같다.

 

확인설명서서식

 

개정안 전문 국토교통부 누리집 정보마당 → 법령정보 → 입법. 행정예고에서 가능하다.

 

공인중개사의 임차인 보호를 위한 임대차 계약시 임차인에게 설명 안내할 사항은 다음과 같다.

1. 계약서 작정시 임차인에게 해당 주택의 확정일자 부여현황 및 임대인의 국세 지방세 등의 신용정보 확인 설명

2. 확인설명서 관련자료의 제시

3. 매매 전월세 가격정보 및 거래 현황 정보 제공 : 서울부동산정보광장을 통하여 전세가격 적정여부에 대하여 온라인 상담이 가능하다.

4. 전세보증금 반환보증보험가입의 적극 안내(HUG HF SGI)

ⓐ 전세 보증금 반환보증보험 가입 요건(HUG 주택도시보증공사 보증한도 : 주택가격의 126% 이내) 이내에서 임대차 계약이 체결될 수 있도록 거래금액 중재 및 보험 가입을 권유한다. 기존 주택 가격은 부동산공시 알리미를 통하여 알 수 있다.

ⓑ 2023년 청년 전세보증금반환보증 보증료 지원 사업 시행 안내(23.7.26부터 예산 소진 때 까지이므로 확인이 필요) 24년도부터는 지자체에 따라서 전세보증금 반환보증 보증료 지원사업을 별도 추진하는 경우도 있다고 하므로 확인을 할 필요가 있다.

 

 

맺음 첨부 : 이상 전세사기 예방과 소규모 주택 관리비 투명화를 위한 공인중개사법 일부 개정안 중 소규모주택 관리비 세부내역 공개에 대하여 알아보았다. 임대인에게는 10만 원 이상의 관리비를 부과하는 경우 변경된 세부기준에 따라 세목을 공개하고, 확정일자 부여현황 미납세금등에 관한 자료제공 또는 열람 의무가 있음을 알고서 이를 집을 얻으려는 임차인은 반드시 확인할 수 있게 됨으로 안심 임대차계약에 도움이 되면 좋겠다.