임대인 실거주 입증 과 임차인 계약 갱신 청구 거절

임대인이 목적 주택에 거주하기 위하여 기존에 입주하여 살고 있는 임차인에게 주택 인도를 요구하는 경우에 임차인은 계약 갱신청구권을 행사하여 이를 거절할 수 있다.

다만 임대인이 실거주사실을 직접 입증을 하면 임차인은 임대인에게 주택을 인도하여야 한다.

 

주택임대차 특별법상 임차인의 계약갱신청구권은 1회에 한하여 행사할 수 있도록 2020년 7월부터 시행되고 있는데 임대인 실거주 사유로 인한 주택인도에 대하여 임대인과 임차인간에 분쟁이 종종 일어나고 있다.

 

임차인이 임대차기간 만료일 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대차 계약 갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없다.(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항)

다만 직계 존비속을 포함하여 임대인이 목적 주택에 실거주하려는 경우에는 이를 거절할 수 있다.

 

그러나 실제거주하려는 의사의 존재는 임대인이 단순하게 의사를 표명하였다고 하여 인정될 수 있는 것이 아니라 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정되어야 한다고 대법원이 판시하고 있으므로 실거주 입증 책임은 임대인에게 있다는 점을 임대인은 간과해서는 안된다.

 

임대차 종료 후 실거주를 할 수도 있는 경우를 가정하고 분쟁 예방을 위해서는 최초 임대차 계약에서부터 특약으로 명시하는 등 분쟁소지를 예방하는 조치가 필요할 것이다. 사정이 바뀌어 임대차 기간 만료 후 임대인이 실거주를 하여야 할 경우에는 하단의 실거주 의사기준을 고려하여 임차인에게 갱신거절을 하여야 할 것이다.

 

임차인의 계약 갱신 청구는 구두로 임대인에게 하여도 가능하지만 분쟁 등의 문제를 예방하고 분쟁이 발생할 경우를 대비하고 입증을 하기 위해서 임대인에게 내용증명으로 통지하는 것이 바람직하다.

 임대인이 임차료 인상 5% 적용을 받지 않기 위하여 계약을 파기하고 새로운 세입자로부터 전세 가격을 올려 받기 위한 허위 실거주 목적으로 임차인의 계약 갱신청구 거절은 더욱 어려워질 것이다.

 

실거주입증책임을 임대인이 입증해야 함은 과도한 임차인보호를 위한다고 할 수도 있겠지만 주택임대차 보호법은 임차인을 위한 특별법임을 간과할 수는 없다고 하겠다.

 

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임대차 계약에 있어 임차인에게 불리한 약정은 무효이지만 위와 같은 분쟁 에방을 위해서는 계약 체결 당시 분명하게 약정을 하는 방법이 필요하다고 할 수도 있다.

 

 

대법원 판결에 의하면 실거주 증명 책임소재는 임대인에게 있으며, 계약 갱신 거절에 대한 실거주 의사 기준은 다음과 같다고 하였다.

ⓐ 임대인의 주거상황

ⓑ 사회적 환경

ⓒ 임대인이 실제 거주하려는 의사를 가지게 된 경위

ⓓ 임대차계약 갱신 요구 거절 전 후 임대인의 사정 거주의사와 배치모순되는 언동 유무, 이러한 언동으로 인하여 임차인의 신뢰가 훼손될 여지가 있는 등 여러 사정을 종합적으로 고려한다.

 

실거주 목적 이외 임대인이 임대차 계약 갱신청구에 대한 거절 사유등은 이전글에서 도움을 받을 수 있을 것이다.