약국 지정 분양 상가 좋은 입지 찾기

약국으로 지정된 분양 상가 좋은 입지를 찾으려면 건물 내에서 독점 영업권이 보장되는 분양계약인지 여부를 반드시 확인 후 계약을 하여야 한다. 약국의 독점 영업권 보장은 분양계약서상 "약국은 00호만 영업이 가능하다"는 부동 문자 명기가 되어 있을 때 유효할 수 있기 때문이다.

 

이는 동일한 분양계약서상에 다른 층과 호실을 분양받을 수 있는 수분양자 모두가 각각의 업종지정에 따른 독점적 영업권 보장 내용을 모르고 있을 경우에 추후 약국독점권 침해를 받을 경우 약국 영업을 금지시킬 수 있는 보장이 담보되지 않기 때문이다.

 

약국지정 분양상가 좋은 입지 찾기

 

 

분양계약서상 독점적 영업권을 수분양자 모두가 객관적으로 알 수 있는 부동문자의 조문이 없는 경우는 단순이 분양자와 다른 수분양자 사이에 업종지정을 하였다는 것과 분양 시 동종 업종을 분양하지 않겠다는 것은 분양계약 당사자 사이에만 효력이 있다고 할 수 있다.

 

이는 다른 수분양자로부터 양수 또는 임차한 자에게 영업금지를 요구할 수 있는 영업금지 청구권이 존재하지 않는다는 의미가 된다.

개국을 위하여 분야상가 약국을 분양받거나 임차를 예정하고 있다면 분양상담사 또는 컨설턴트의 말만 믿고 독점 영업이 보장되는 것으로 믿고서 계약을 하면 아니 된다.

 

단순이 '약국 독점권을 보장하겠다'는 말만 믿고서 계약을 한 경우 다른 분양 계약자가 이를 모르고 있거나 동의하지 않는다면 권리가 인정이 될 수 없다는 점 명심해야 한다.

 

건물이 완성되어 입주 시점에는 분양 담당자는 떠나고 없을 것이므로 수분양자 간 분쟁이 발생되면 독점권 입증은 분양자 본인이 스스로 해야 하는데 가능하지 않다.

 

그러므로 분양상가 독점약국으로 지정된 상가를 분양받는 수분양자는 분양계약서상 부동문자 '약국은 00호만 가능하다'와 같은 객관적으로 독점권을 입증할 수 있는 조문이 들어있는 분양 계약서이어야 한다. 일단 분쟁이 발생되면 피해를 보는 자는 수분양자가 될 수밖에 없기 때문이다.

 

다음으로 독점 영업권 상가를 분양을 받은 후에도 상가 관리규약에 업종 제한 규정이 있어야 최종적으로 독점권 보장이 완성된다.

 

상가관리규약은 일단 만들기도 어렵지만 만들어진 이후 폐기하는 것은 거의 불가능하다. 따라서 업종제한 규정이 있는 상가관리 규약은 강력한 효력을 갖게 된다.

 

상가 임대차 계약을 할 때 업종제한 규약을 살펴보지 않고 입지등 좋은 자리만 보고 맘에 든다 고하여 화끈하게 계약부터 하고자 계약서에 날인하였다가 업종제한 규약에 걸려 입점할 수 없는 경우가 발생하기도 한다. 이러한 사고가 나면 엄청난 물적 시간과 정신적 피해를 볼 수밖에 없게 된다.

 

[층약국 분쟁 사례]

건축주가 상가를 분할 매도 할 당시 매매 계약서 구조 용도란에 현 영업 중인 업종을 표시하며 다음과 같은 조건으로 계약을 하였다.

 

① 각 구분소유자의 사용 수익자로서 이익증대를 위해 동일 업종으로 중복 분양하는 것은 원칙적으로 금지한다.

② 각 구분소유자 혹은 임차인에 의한 업종변경 시 구분소유자 및 현 임차인의 전원 동의로 결정한다. 본 규약이 잘못되어 손해가 발생될 경우 그 책임은 구분소유자에게 있으며 모든 민형사상책임을 진다.

 

계약자 A : ①항 ②항 모두가 포함된 내용으로 계약을 함

계약자 B : ② 항은 개인의 재산권을 지나치게 침해한다는 주장을 하여 건축주가 이를 받아들여 ②을 빼고 ① 항만을 넣어 계약을 함

 

이경우 A는 업종제한 준수 의무가 있고 B는 업종제한 의무를 다하지 않아도 된다는 판례가 있다. 따라서 계약당시에 업종변경 규정을 기재하거나 기재하지 않음에 따라 분쟁이 발생되었을 경우 손해배상책임에서 큰 차이가 있다.

 

따라서 매매(분양) 계약당시 업종변경 규정을 기재하는 것이 더 중요하다. 분양의 경우는 분양계약서 매매나 임차 계약의 경우에는 공부상 권리 및 상가 규약 등 권리관계를 꼼꼼하게 살펴야 사고위험이 줄어든다.

 

분양을 받은 후 상가 소유자들이 모여 상가관리규약을 정한다고 하면 분양 계약서 상의 독점권을 가지고 있는 수분양자는 다른 상가 소유자에게 더 많은 경제적 혜택을 배려하고 자신은 건물관리에 더 많은 부담을 지게 되더라도 이를 감수하면서 업종 제한 규정을 반듯이 넣어 독점권을 보장받아야 비로소 독점적 영업권을 획득하였다고 할 것이다.

 

특히 메디컬센터 건물의 독점 약국을 분양받는 경우 상가관리 규약에 독점권을 관철함으로써 권리보호 및 안정적인 약국 영업을 할 수 있음을 간과하지 말아야 할 것이다.

 

1층상가

 

물론 독점권 보장이 건물전체에 해당하는지 층별에 한해서만 해당되는지 분명하게 하여야 문재가 발생되지 않는다. 예를 들어 1층은 독점이 보장되어 있으나 그 외의 층은 독점 보장이 안되어 있으면 층약국이 입점하게 되면 1층 약국은 엄청난 피해를 보게 되는 것이 불 보듯 뻔하게 된다는 점 명심해야 한다.

 

 

독점약국 지정 분양상가 좋은 입지를 찾기 함에 있어 독점영업권을 분양 계약서상 명시가 있고 상가관리규약을 만들 때 독점적 영업권을 관철해야 비로소 권리가 담보됨에 대한 중요성을 알아보았다. 상가관리 규약보다 도 중요한 것은 매매(분양) 계약당시에 독점적 영업권지위나 업종 변경애 관한 규정이 있는 분양계약서가 중요하다는 점에 유의하는데 도움이 되었길 바라겠다.