권리금계약 상가임대차계약의 종된계약이다

상가임대차계약체결이 되지 않으면 권리금계약은 무효로 하는 약정을 반듯이 하여야 일어날 수 있는 다툼에서 자유로울 수 있다. 이런 의미에서 권리금 계약은 상가임대차계약의 종 된 계약이다. 상가임대차계약 권리금 회수 보호와 관련하여 알고 있어야 할 몇 가지 사항을 정리하겠다.

 

신규임차인이 임차인과 권리금계약을 한 다음에 소유주인 임대인과 상가임대차 계약을 하려고 할 때 임대인이 보증금과 월차임을 현재보다 큰 폭으로 인상하여 계약을 하겠다고 임대조건을 변경함으로써 계약체결이 무산되는 경우 그 책임은 누구에게 있는지 문제가 된다.

무엇보다도 이러한 분쟁이 생기지 않도록 권리금 계약에 주의가 필요하다.

 

권리금계약 상가임대차계약의 종 된 계약이다

 

 

권리금계약은 임차인과 신규임차인이 되려는 자와 체결하고, 상가임대차 계약은 신규 임차인이 되려는 자와 소유주인 임대인과 체결하는 계약이다.

다음은 권리금 회수 보호와 관련하여 알고 있어야 할 것들이다.

 

1. 임대차 계약갱신권 소멸 후 임대기간 종료

임대차계약갱신권이 소멸된 이후 임대인과 합의하에 임대차를 유지하다가 다시 임대기간이 종료된 경우에도 권리금보호를 받을 수 있을까?

答] 기간갱신요구는 할 수 없지만 임대차가 종료되면 권리금은 보호받는다.

 

2. 경매

건물이 경매에 넘어갔을 때에도 권리금은 보호되는가?

答] 원칙적으로 보호받을 수 없다.

 

다만 선순위 담보권자가 없고 사업자등록 및 계속 영업을 영위하여 대항력이 유지된 경우 보증금 전액을 변재 받지 못하였다면 낙찰자(최고가매수인)에게 임대차 존속을 주장할 수 있다.

이경우 낙찰자는 권리금 규정을 받게 되어 정당한 사유가 없는 한 임대차 종료 시 권리금 회수 방해를 하지 않을 의무를 부담하게 된다.

 

상가 임대차 계약 시 최 선순위 담보권자 유무를 확인해야 하는 이유가 여기에 있는 것이다. 그러므로 경매등으로부터 쪽박을 차지 않기 위해서 계약체결 시 선순위 담보 유무를 반드시 확인해야 한다는 것을 명심해야 한다.

 

3. 환산보증금 초과

환산보증금이 초과된 경우에도 권리금 회수 기회는 동일하게 보호받을 수 있는가?

答] 환산보증금이 초과되면 상가임대차보호법상 보호 대상은 아니지만 권리금회수 보호는 환산보증금 초과와 무관하게 인정된다.

 

4. 임대인 방해

임대인에게도 권리금 지급을 요구할 수 있나?

答] 신규임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 정당한 사유 없이 임대인이 방해하는 경우 손해배상을 청구할 수 있을 뿐 권리금을 대신 요구할 수는 없다.

• 임차인 : 임대인 방해가 명백하면 손해배상청구
• 신규임차인 : 권리금계약 무효 특약 필요

 

권리금계약은 상가 임대차계약의 종 된 계약으로 임대차계약보다 먼저 체결하게 되는 권리금 계약체결할 때는 임대차계약체결 무산이 될 경우를 대비하여 권리금계약을 무산시킬 수 있는 특약이 있어야 한다는 점을 간과하게 되면 낭패를 볼 수 있음에 유의하여야 한다.

 

공인중개사를 배제하고서 임차인과 신규임차인간 직접계약을 한 후 신규 임차인이 되려는 자가 임대인과 임대차 계약을 하지 못하면서 임차인에게 지급한 권리금을 제때에 되돌려 받지 못하여 분쟁이 발생된다면 그 부담은 고스란히 신규 임차인에게 돌아갈 것이다.

 

예를 들어서 문전약국에서 근무하던 약사 A가 지인소개로 거주지 근처 가정의학과 내과 치과등이 입점해 있는 상가건물 1층 약국을 인수받아 직접 약국을 경영하기로 결심 후 추진 중이라고 할 때 약사 A는 우선적으로 겪게 되는 고민은 인수자금마련일 것이다

설령 어렵게 보증금과 권리금으로 10억 원의 자금을 은행으로부터 연 6%로 대출로 해결하였다고 하더라도 권리금은 적당 한 것인지 월세 600만 원과 이자 부담을 해소할 수 있는 영업수지는 맞출 수 있을 것인지 고민으로 머리가 아플 것이다.

 

이 와중에 권리금 계약 후 임대차 계약을 하려 할 때에 건물주가 보증금과 월세를 인상하여 계약을 하겠다 하여 도저히 인상된 보증금과 월세를 부담을 하게 되면 영업수지를 맞출 수 없을 것으로 판단이 되어 권리금 계약을 해지하고자 할 때 지급한 권리금 반환이 원활하게 해결이 안 된다면 문제가 아닐 수 없는 것이다.

 

그러므로 권리금 계약에 앞서 신규임차인이 확인할 사항으로는 영업수지는 맞출 수 있는지 목표를 세워야 하고 그 목표는 달성가능한 것인지 검토를 하여야 하고 목표가 달성가능하더라도 향후 내부 층약국의 입점등 환경변화에 대응이 가능한지 파악하여 접근하여야 한다.

 

등대카페간판과파라솔[사진=동해바람의언덕]

 

특히 신규임차인이 되려는 자는 권리금 계약에 앞서 임대인의 임대차조건 변경등으로 계약을 해지하고자 할 때 권리금계약을 무효화하고 임차인에게 지급한 권리금 회수에 문제가 없도록 약정을 해야 할 필요가 있는 것이다. 그러한 의미에서 권리금 계약은 상가임대차계약의 종 된 계약이라고 하는 것이다.

 

 

이상 권리금 관련하여 권리금 계약이 상가임대차계약의 종 된 계약으로서 권리금 회수 보호 및 권리금계약할 때 무효화 특약의 중요성을 알아보았다. 권리금계약은 컨설팅료, 임대차계약은 중개 보수를 지급하게 되는데 권리금 적성성 평가는 상가전문 공인중개사 도움을 받는 것이 바람직하다.