상가임대차 권리금 회수 보호

상가임대차 권리금 회수 보호는 임차인에게 계약갱신요구권이 있는지 여부와 무관하게 임대차가 종료될 때 적용된다. 최초계약일로부터 10년까지는 임대인의 의사와 무관하게 임차인이 원하면 계약을 유지할 수 있으나 10년 이후에는 임대인과 합의하여 임대차계약을 갱신할 수 있다.

 

기간갱신 10년 경과 이후 계약과 경매의 경우 합의하에 임대인과 재계약한 경우 경매집행 전 점유와 사업자등록을 완료한 대항력유지를 하였을 때에는 상가임대차 보호법상 권리금 보호를 받는다. 환산보증금(보증금 + {월세 x 100})초과 임대차도 권리금 보호는 예외적으로 적용된다.

 

상가임대차 권리금 회수 보호

 

 

 

권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 영업시설 비품 거래처 신용 영업상 노하우 상가건물위치에 따른 영업상 이점 등 유무형의 재산가치 양도 및 이용의 대가로서 보증금 차임 이외 임차인과 신규임차인간 지급하는 금전이다.

 

상가임대차보호법 제10조에서는 권리금회수기회를 보호하고 있다. 임대인은 임차인이 임대차기간 종료 6월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정되어 있다.

 

권리금회수 방해행위 중 종종 발생하는 것은 기존 임차인이 신규 임차인을 주선하여 임대인과 임대차계약을 체결할 때 '현저히 고액의 차임과 보증금'을 요구하면서 임대차 계약체결을 종종 무산시키는 것이다.

임대인은 보증금과 임차료 인상을 원하고 신규 임차인은 현재의 보증금과 임차료를 기준으로 하기 때문에 계약무산으로 분쟁이 발생하게 된다.

 

여기서 주목할 점은 '현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위(상가임대차보호법 제10조의 4 제1항 제3호)는 손해배상청구 대상이 된다는 것이다. 이는 조세 공과금 주변상가 건물의 차임과 보증금 그 밖의 부담등 구체적 사정을 고려 현저히 고액차임과 보증금을 요구하는 것을 의미한다.

 

권리금회수 방해행위에 대한 손해배상청구는 신규임차인이 주선기간 내 '임대차기간 종료 6월 전부터 임대차종료 시까지' 방해행위만 해당되며 그 이전 이후에는 청구가 불가하다.

손해배상청구 권리는 임대차종료한 날로부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효완성으로 소멸된다.

 

임차인 입장에서 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약체결을 거절하는 행위에 대해서 알아둘 필요가 있다.

 

임대인이 임대차계약을 거절할 수 있는 정당한 사유에 해당하는 경우는 다음과 같다

 

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 능력이 없는 경우이다.

2. 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖의 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우이다.

3. 임차인이 임대차목적물인 상가건물을 연속적으로 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우이다.

4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우이다.

5. 그밖에 정당한 사유

 

임대인이 영리 목적으로 사용하지 않겠다고 하면서 신규 임차인과 계약체결을 하지 않은 후에 상가건물을 1년 6개월 이내 영리 목적으로 사용하면 권리금 회수 방해행위에 해당 손해배상책임을 질 수 있게 된다.

임대인은 원칙적으로 임대인이 직접 영업한다는 이유로 주선한 신규임차인과 계약거부를 할 수 없기 때문이다.

 

비영리목적은 임대인뿐만 아니라 제삼자의 경우도 해당된다.

 

임대인이 제반사정을 고려 추천한 신규임차인을 회피하지 않는 합리적으로 업종변경을 원할 경우(예] 현재의 유흥업소를 커피전문점으로 변경) 임차인은 그에 합당한 임차인을 추천하여야 한다.

그럼에도 불구하고 회피한다면 손해배상책임을 질 수 있다.

 

상가임대차 계약 후 주거용으로 사용하였다는 이유로 계약거절의 정당한 사유에 해당되지는 않지만 용도변경에 따른 행정처벌을 받게 됨에 따라 임대인은 주의해야 한다.

 

임대차계약에 있어 임대인이 사용하던 가계를 양도받으면서 권리금과 신규 임차인주선을 포기하는 특약이 임차인에게 불리한 것이 아니면 그 특약은 효력이 있으며 환산보증금 초과여부와 무관 임차인에게 불리한 특약을 하는 경우 그 특약은 무효이다.

 

임대인의 임대차 방해 또는 계약거절에 대한 입증책임은 주장하는 임차인에게 있으며 손해배상액은 신규임차인이 지급하기로 한 금액과 종료당시 권리금액 중 적은 금액이 상한액이 된다.

 

상가건물 철거 재건축으로 인한 계약갱신거절(법제 10조 제1항 제7조)을 하기 위해서는 임대차계약체결당시 임차인에게 철거 재건축계획을 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후 훼손 또는 그 일부가 멸실되는 등의 안전사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 재 건축이 이루어지는 경우에만 할 수 있다.

 

끝으로 임차인의 3기의 차임연체액에 대한 임대인의 계약해지의 경우이다.

 

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3기 연체액을 이유로 계약이 해제되면 권리금은 보호받지 못하게 된다. 3기란 연속연체를 의미하는것이 아니라 전후 3 기액을 연체하는 것을 의미하며 연체금액을 해소하면 과거 연체사유로 계약해지는 할 수 없다.

 

 

 

임대인이 임대차계약거절을 미리 표하였더라도 정당한 사유가 없는 한 권리금회수기회 방해행위에 해당하여 손해배상청구 대상이 된다는 점과 권리금보호는 임대차계약이 종료되었을 때 발생하는 것임을 잊지 말아야 할 것이다.