농림지역 농업진흥구역 주택 시설 행위 제한

농림지역 중 농업진흥지역은 농지법 행위제한을 받는다. 농업진흥구역과 농업보호구역에 해당되면 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 적용을 받지 않고 농지법에서 정하는 바에 따르기 때문이다. 농림지역 중 농업진흥구역에서의 주택 신축과 매매, 토지이용 행위에 대하여 알아보겠다.

 

귀농을 생각중이거나 주말체험농장을 마련하여 주말에 농장에 머물며 수도권과 가까운 곳에서 특용작물재배에 관심이 있다면 농림지역 농업진흥구역 내에서의 행위제한에 대하여 미리 알아둘 필요가 있을 것이다.

농림지역에서의 농가 주택을 지을 수 있는자와 농업인 주택을 일반인(비농업인)이 매수할 수 있는지 여부 및 농지를 취득함에 있어 필요한 농지취득 자격증명에 대하여 순차적으로 정리하였으므로 도움이 되길 바라겠다.

 

농림지역 농업진흥구역 주택 시설 행위 제한

 

국토의 계획및 이용에 관한 법률 제76조 제5항 제3호에 따라 농림지역 중 농업진흥지역 보전산지 또는 초지인 경우에 건축물이나 그밖에 시설용도 종류 및 규모 등의 제한에 관하여는 각각 농지법 산지관리법 또는 초지법에서 정하는 바에 따른다.

 

1. 농림지역에서 농업인 주택 마련

 

농림지역 중 농업진흥지역에서 집을 짖기 위해서는 농지법상 농업인에 한하여 가능하다. 농림지역에서는 현저한 자연훼손을 가져 오지 아니하는 범위 안에서 농어가 주택[농지법 제32조 제1항제3호에 따른 농업인 주택 및 어업인 주택]을 건축할 수 있다.

 

가. 농업인이란?

농업인이란 다음과 같이 정의 된다

① 1,000㎡ 이상 농지에서 농작물 또는 다년생식물 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자

② 농지 330㎡ 이상의 고정식 온실, 버섯재배사, 비닐하우스 그 밖의 농림축산식품령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자

③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 집에서 기르는 날짐승인 가금 1 천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.

④ 농업경영을 통한 농산물의 연간판매액이 120만 원 이상인자 중 어느 하나를 가리켜 농업인이라고 한다.

 

나. 농어가 농업인 주택

농어가 주택은 농어촌지역의 주택과 농업인이 거주하는 농업인 주택을 포괄적으로 가리킨다. 농업인 주택은 신축시 농지전용에 부과되는 농지보전부담금이 전액 면제 된다.

 

농지 취득 후 1년 이내 귀농으로 인정되면 농업인 단독 주택 건축 허가가 가능하며, 농업인 주택을 건축할 수 있는 자는 세대주에 한정하되 무주택 또는 무주택소유자임이 필요하지는 않다.

 

주택 규모는 과거 5년 이내 신축한 경력이 있는 경우에는 통산하여 1세대당 660㎡ (약 200평) 미만의 부지만 건축이 허용된다. 농림지역의 건폐율은 건폐율은 20% 용적률은 80%이며 신축을 위해서는 해당 지역의 조례를 확인하여 보아야 한다.

 

신축한 농업인 주택은 최소 5년간 농업인이 사용해야 한다. 농어촌 주택 양도 시에는 양도소득세 비과세 혜택이 있다.

 

다. 농업진흥지역 내 농가 주택 매수 메리트

농업진흥지역에서는 농업인이 아닌 일반인은 위에서 언급한 바와 같이 주택을 지을 수 없다. 따라서 농업진흥구역에 신축되어 있는 농어가주택은 주말농장이나 특용작물재배를 계획하는 사람에게는 메리트가 크다고 할 수 있다.

 

농업인이 주택을 신축하였을 때는 최소 5년간은 사용해야 하므로 신축 후 5년 안에는 농업인이 아닌 다른 비농업인은 사용할 수 없다. 비농업인에게 농업인 주택을 매매할 때에는 해당주택 시군구의 용도 변경 승인을 받아야 한다. 하지만 용도변경은 쉽지 않다.

따라서 비농업인이 농업인 주택을 사기 위해서 제일 먼저 확인해야 할 것은 농업인이 주택을 신축하고 5년이 경과된 집인지 확인하는 것이다. 농림지역에서 농업인주택으로 사용된 지 5년이 경과되었다면 농업인주택 매수가 가능하기 때문이다.

 

결과적으로 농업진흥구역 밖의 농업인 주택은 신축 후 5년이 지나면 일반인인 비농업인에게 주택을 매매하거나 임대가 가능하지만 농업진흥구역 내 농업인 주택은 신축 후 5년이 지나도 농업인이 아닌 비농업인에게는 매매 및 임대를 할 수 없다는 점을 반드시 알고 있어야 하겠다.

 

라. 농지취득 자격

농지취득은 원칙적으로 농업인 또는 농업인이 되려는 사람만이 가능하다. 농지를 취득하려는 경우에는 농업경영계획서를 작성하여 제출하고 농지취득자격증명서를 발급받아야 한다.

 

이때 주말영농체험을 위한 주말농장을 취득함에 있어서는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 된다. 주말영농체험은 도시인으로 하여금 농어촌을 경험하는 일을 장려하여 농어촌지역활성화를 고려하여 시행하는 정책이기 때문이다.

 

주말영농 체험 목적 농지를 구매함에 있어 농지는 세대별(남편 아내 합산)로 1,000㎡ 미만 구입이 가능하다. 물론 주말농장용 토지구매가 아닌 1,000㎡이상 농지를 사는 경우는 농업경영계획서를 제출하여야 한다. 귀농의 경우는 농업경영계획서 제출없이 농지 취득이 가능하다.

 

농지자격취득증명은 거주지와 경작지의 거리가 먼 경우 농기계 사용이 여의치 않아 영농이 어렵다고 판단이 되는 경우에는 발급이 안될 수도 있다. 농지취득자격 증명서가 없는 경우 소유권 이전등기가 안되므로 농지취득에 주의하여야 한다. 또한 농지 경매에서는 낙찰일로부터 7일 매각허가일까지 농지자격취득증명서를 제출해야 하며 미 제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의해야 한다.

 

농지취득자격증명은 전국 어디에서나 인터넷으로도 신청이 가능하다. 농지취득자격증명발급은 직접 해당 지자체를 방문 산업계에서 발급받거나 정부 24시에서 인터넷으로 신청발급받을 수도 있고, 해당지자체 산업계담당자에게 우편신청도 가능하다.

 

2. 농업진흥구역 토지 이용 행위

농림지역 농업진흥지역에서는 일반적으로 단독주택 마을공동구판장 마을공동작업소 마을회관 공중화장실 도시가스배관시설 정수장 양수장 통신용 시설 변전소 제조업 소등 건축이 가능하지만 단독주택 중 다중주택 다가구와 같은 단독주택, 아파트 연립주택 다세대주택 기숙사등의 공동주택, 대부분 제1종근린생화시설 및 제2종근린생활시설의 건축 및 시설 설치행위가 금지된다.

 

농업진흥구역에서 할 수 있는 행위는 원칙적으로 농업생산 및 농지개량과 직접 관련된 토지이용행위만 허용되며, 예외적으로 농수산물가공 처리시설등 농어촌 산업시설과 일부공공시설만이 허용된다.

 

이러한 행위에는 농작물의 경작 또는 다년생 식물의 재배 고정식 온실 버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치 축사 곤충사육사와 그 부속시설의 설치 농막 간이저장고 및 간이액비 저장조의 설치 농지 개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행 등이 포함된다.

 

버섯재배사는 버섯의 생육에 적합한 환경을 조성하기 위한 시설로서 온도 습도 환기관리가 중요하며 배지의 입상과 생육관리에 편리한 구조를 갖춰야 한다. 농지법 시행령에 따르면 버섯재배사는 다년생 식물의 재배지로 이용되는 시설로 농지전용허가 또는 농지전용신고 없이 건축이 가능하다.

 

버섯재배사 종류

버섯재배사 종류는 간이재배사와 철골재배사가 있다. 간이재배사는 비닐이나 스티로폼 보온덮개등으로 간편하고 빠르게 짓는 재배사이고 철골재배사는 살균실과 생육실을 분리한 1개의 살균실과 3-5개의 생육실로 구성되는 생육분리형 재배사가 일반적이다.

 

버섯재배사에서 재배가능한 버섯

표고버섯 느타리버섯 팽이버섯 새송이버섯이며 수익성은 지역 시장상황 재배기술 등의 영향을 받지만 일반적으로 수익성이 높은 버섯으로는 양송이버섯과 느타리버섯이라고 하고 있다.

각버섯마다 생육에 적합한 환경이 다르므로 재배사의 조건을 각 버섯의 생육조건에 맞게 조절해야 한다.

 

버섯재배사 건축 절차

버섯재배사 건축을 할 때는 일반건축과 마찬가지로 건축설계와 허가를 거쳐 공사를 착수하게 된다. 농지법에 따르면 농지전용허가 또는 농지전용신고 없이 건축이 가능하다 단 농지전용시설건축허가 신고는 필요하다.

버섯재배사 건축비용은 일반적으로 평당 10-30만 원선으로 알려져 있다. 그러나 시설 종류 장비특징등에 따라 다를 것이므로 다각도로 상담과 도면을 받아보는 것이 필요하다고 하겠다.

 

농림지역 농업진흥구역 내 농가주택

 

상기 사진은 김포시 통진읍 농림지역 농업진흥구역 내 지목은 답이며 현황은 전인 토지전체 면적 약 600평 약간 상회하는 농가주택 및 버섯재배사 매물로 나온 사진이다.

 

면적이 1,000㎡가 넘으므로 주말농장으로 사용하기 위해 매입할 수 없을 것이며, 또한 농업진흥구역 내 농지이므로 농업인이나 농업인이 되려는 사람이 아니면 취득할 수 없다고 할 것이다.

 

토지이용계획원에 의하면 해당 토지는 농림지역으로서 가축사육제한지역 농업진흥구역 성장관리권역에 해당한다. 부동산 용어에 생소한 분을 위하여 용어의 정리를 하였으므로 용어의 정의를 이해함으로써 토지의 가치를 평가할 수 있을 것이다.

 

농림지역 - 도시지역에 속하지 않는 농업진흥지역 또는 보전산지등으로 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역이다. 도시군관리계획으로 결정고시 된다.

 

가축사육제한지역 - 지역주민의 생활환경보전 또는 상수원의 수질보전을 위하여 가축사육의 제한이 필요하다고 인정되는 경우에 시장 군수 구청장이 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 및 해당 지자체 조례가 정하는 바에 따라 지정한 구역이다.

 

농업진흥구역 - 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 시 도지사가 농지법에 따라 지정고시하는 지역으로 농업진흥지역은 녹지지역(특별시 제외) 관리지역 농림지역 및 자연환경보전지역(특별시녹지지역제외)을 대상으로 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분하여 지정한다.

 

성장관리권역 - 수도권 중 과밀억제권역으로부터 이전하는 인구와 산업을 계획적으로 유치하고 산업의 입지와 도시의 개발을 적정하게 관리할 필요가 있는 지역이다.

 

수도권은 인구와 산업을 적정하게 배치하기 위하여 과밀억제권역 성장관리권역 자연보전권역의 3개 권역으로 구분하여 권역별 특성별로 인구집중유발시설과 대규모 개발사업의 입지에 대한 차등규제를 실시하고 있다.

 

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정리

농림지역 농업진흥구역 주택 마련 및 시설 행위제한으로 토지이용 등에 대하여 알아보았다. 농업진흥구역 내 주택신축은 농업인만 가능하고 비농업인은 집을 지을 수 없다는 점과 농업인주택을 매수하는 경우에도 신축한 지 5년이 경과되지 않은 주택이라면 매수가 불가능하다는 점, 농림지역 내 주택을 짓기 위해서는 200 평 미만 이어야 하고 신축 후 5년이 경과하지 않는 한 신축할 수 없다는 점, 농지 취득에는 농지취득자격증명이 필요하며 1,000㎡ 미만의 경우는 농취증 발급신청 시 농업경영계획서 제출이 필요치 않다는 점 정도는 알고 있어야 할 것이다.