전세 사기 세입자가 알아야 하는것

전세 계약 만료 후 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 피해를 통칭하여 전세사기라고 하고 있다. 전셋집을 얻는 것도 힘들고 전세를 살다가 계약 만료 후 전세 보증금 돌려받는 것도 쉬운 일이 아닌 것이다. 전세 사기를 예방하기 위하여 전셋집을 얻으려 할 때 알아야 하는 것을 살펴보았다.

 

국토부는 최근 임대차 계약 종료 이후에도 보증금을 돌려받지 못하는 전세 피해가 증가하고 있고, 계약정보가 부족한 임차인을 노린 악의적 전세사기도 급증함에 따라 피해를 선제적으로 예방하고, 피해자를 지원하며, 전세사기 단속 및 처벌 강화하기로 하는 전세사기 피해 방지 3대 전략[하단 참조]을 발표한 바 있었다.

 

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이에 전세보증금을 돌려받지 못하는 원인 및 전세 계약할 때 확인할 사항과 계약 후 주의 사항에 대한 의미를 좀 더 살펴보겠다.

1. 전세 보증금을 돌려받지 못하게 되는 원인은 무엇일까?

 

계약 만료 후 전세 보증금을 돌려받지 못하는 전세 사기의 원인을 국토부는 임차인이 집을 얻을 때 위험성을 판단할 수 있는 충분한 정보 제공을 받지 못함에 있다고 진단하며 임차인에게 권리 관계 확인 권한을 부여하겠다고 하였다.

 

전세 보증금을 돌려받지 못하는 원인으로 정보 부족으로 보고 있는 것이다. 이에 대하여 정보를 충분히 제공받지 못하는 이유를 중개시장과 분양시장으로 나누어 살펴볼 수 있겠다.

 

ⓐ 중개의 경우는 선순위 임차인 보증금, 세금 체납 내역을 공인중개사가 확인을 할 수 없다는 데 있다. 선순위 보증금의 경우는 공인 중개사가 임대인에게 의뢰하더라도 임대인이 정보 제공을 하여 주지 않으면 이를 강제할 수 없기 때문이다.

 

이경우 공인중개사가 할 수 있는 것은 임대인이 정보제공을 하지 않았을 경우 확인설명서에 이사실을 명기하는 것으로서 의무를 다하는 것이기 때문이다. 계약서 작성을 하면서 공인중개사가 선순위 보증금 확정일자 관계에 대하여 미리 확인할 수 있는 강제력이 없는데 문제가 있는 것이다.

선순위 보증금 확정일자 확인은 계약 후 계약 당사자로서 임차인이 확인할 수 있을 뿐인 것이다.

 

ⓑ 중개와 별개인 분양의 경우는 분양 상담사가 제공하는 권리 관계 검증을 하기 어렵고, 권리관계에 대하여 임차인에게 확인 권한을 부여한다고 하여도 임차인들 모두가 위험성에 대하여 충분하게 이해할 수 있는지는 의문이다.

 

신축할 때 부지를 확보하고 건축을 함에 있어 필요한 자금에 대하여 100% 자기 자금을 투입하는 사업주는 없다고 보아야 한다. 사업주는 최대한으로 사업수익 확보를 위하여 자기 자금 투입은 최소화하며 대부를 일으켜 토지와 건물에 저당권 설정을 하고 전세보증금으로 사업비 상환에 충당하며 분양 수익을 추구하기 때문에 분양이 예상대로 진행이 되지 않는 경우 신축에 대한 전세는 태생적으로 위험이 늘 상존한다 할 것이다.

 

신축 빌라의 경우 전세가와 매매가가 거이 차이가 없는 경우가 태반이라고도 할 수 있다. 공인중개사 자격증이 없는 분양상담사에 의하여 임대차 즉 전세 계약이 이루어 지므로서 임차인은 정보 부족에 의한 위험에 그대로 노출될 수밖에 없다고 할 수 있다.

신축 전세와 같은 임대차 계약은 반듯이 공인중개사를 거치도록 제도화해야 한다고 본다. 전세를 얻으려는 사람은 반듯이 주변 공인중개사의 도움을 받고 거래를 한다면 위험을 회피하는데 도움이 될 수 있을 것이다.

 

2. 임대차 전세 계약할 때 확인할 사항과 계약 후 주의 사항은 무엇일까?

 

전세사기 대응을 위한 예방 방법으로 계약 전 후 확인 및 주의 사항은 계약기간 만료 후 보증금 회수에 대한 문제 발생 여부를 확인하는 것이다.

 

첫째, 계약하려는 목적 부동산 전셋집 주변의 매매가와 전세가를 확인하여 전세가가 매매가와 차이가 없는 지역의 경우는 계약을 하지 않는 것이 좋다.

 

전세보증금이 매매가가 높은 것을 깡통 전세라고 하는데 부동산 가격 하락기에는 대부분 깡통 전세로 인하여 임대인이 보증금 반환 능력이 없으면 문제가 되기 때문이다. 부동산 가격이 오르고 있는 상승기에는 문제가 없지만 요즘같이 금리 상승기 거래가 없을 때는 계약 만기 시 보증금을 회수받지 못할 확률이 높다.

 

둘째, 근저당권 전세권 등 선순위 채권 부채 규모, 임대인의 세금 체납 확인 및 전입세대 열람을 하여 선순위 보증금과 확정일자 부여 현황을 확인하여 야한다.

 

전세를 사는 사람이 계약 만료 후 보증금 돌려받지 못할 염려를 불식시키기 위해서 제일 먼저 알아야 하는 것은 경매의 배당순위이다.

계약 후에 임대차 신고, 전입신고, 확정일자를 부여받더라도 계약시점 선순위 보증금합이 건물가와 대비하여 일정 금액 이상인 경우 보증금 회수를 하지 못할 확률이 높기 때문이다.

 

거주 중인 부동산에 대하여 저당권 실행으로 경매가 되면 최우선적으로 경매집행비용, 필요비 유익비, 소액임차인 보증금 중 최우선 변제금, 근로자 최근 3개월 임금채권과 퇴직금, 국세 지방세의 당해세, 조세채권 보증금 우선 변제권, 담보채권, 근로 채권, 일반 국세 지방세 체납처분비, 공과금 4대 보험료 등이 우선 배당된 후에 후순위에 앞서 잔여 배당금이 있는 경우 배당을 받을 수 있기 때문이다.

 

그러므로 선순위 채권과 부채 규모, 세금 체납 유무 선순위 보증금 확인은 전세 계약을 함에 있어 필수 확인을 하여야 할 사항들이다. 경매 참여자뿐만 아니라 세입자도 경매 부동산에 부과되는 당해세 등을 알아야 한다.

 

특히 분양 전세의 경우 토지와 건물 저당 채권최고액이 어느 정도인지 전세보증금이 대부금 상환에 사용되는지, 빌라와 같은 공동 주택 구분건물의 경우라도 건물 전체의 소유자가 1-2인 또는 분양이 계획대로 안된 경우라면 위험이 높다고 할 수 있다. 이경우 임차인이 권리관계 확인만으로 위험을 회피할 수 있을지는 의문이 된다.

 

셋째, 전세입자가 전세보증금 반환보증을 들기 위하여 반듯이 계약서는 주택임대차 표준계약서를 사용해야 한다는 것이다.

 

전세보증금 회수 위험으로 벗어날 수 있도록 한 제도가 전세보증금 반환 보증이다. 계약 만료 후 전세보증금 회수가 안될 경우 정부가 임대인을 대신하여 전세보증금을 반환해주고 임대인에게 구상권을 행사하여 전세 보증금을 반환받는 것이다.

 

전세를 사는 사람들은 반듯이 전세보증금 반환보증에 가입을 하는 것을 권장하겠다. 전세보증금 반환보증에 가입하기 위해서는 표준 계약서뿐만 아니라 공인중개사가 날인한 계약서이어야 한다는 점이다.

 

3. 끝으로 국토부의 전세사기 피해 방지 3대 전략 고시 내용은 다음과 같다.

위에서 간략하지만 언급된 내용을 이해하면 9월 1일 국토부에서 발표한 전세사기 피해 방지 3대 전략을 이해는데 도움이 될 수 있을 것이다.

 

① 전세사기 피해 예방

ㄱ. 자가진단 안심 전세 앱 구축, 선순위 권리관계 확인 권한 부여하여 임차인 정보 제공을 확대한다

ㄴ. 임대사업자 관리 강화, 시장감시기능 확대, 공정한 가격산정 체계 마련, 고 전세가율 지역 관리를 통하여 안전한 거래 환경을 조성한다

ㄷ. 최우선 변제금 상향, 임차인 대항력 보강하여 임차인 법적 권리를 강화한다

 

② 전세 사기 피해 지원

ㄱ. HUG 내 전세 피해 지원센터 설치하여 원스톱 서비스를 제공한다

ㄴ. 저리 긴급 자금 대출, 전세 보증금 반환보증 가입 지원으로 보증금 미반환 피해를 지원한다

ㄷ. HUG강제 관리 주택 등을 임시거처로 제공함으로써 긴급 거처 제공을 한다

 

③ 전세 사기 단속 및 처벌 강화

ㄱ. 범정부 전세사기 특별 단속, 상시적 공조 체계 구축하여 전세 사기 단속을 강화한다

ㄴ. 가해 임대사업자 및 자격사 처벌 강화, 채권회수 전담반 운영하여 전세사기 관련자를 엄중 처벌한다

 

임차인은 위험성을 올바르게 판단할 수 있는 정보를 충분히 제공받지 못했고, 전세 피해가 발생했을 경우 법률·금융 등 적절한 대응방법을 모르고 있으며, 전세사기 가해자에 대해서는 형사벌 이외의 별도 처벌근거가 미약하여 범죄를 예방하기에 한계가 있다고 하였으므로 이러한 문제점들을 보안 개선함으로써 전세사기 걱정 없는 주거안정에 기여하기를 바란다.

 

[사진=식사동 다중주택 거리]

 

마치며..

전세사기 세입자가 알아야 하는 것으로 전세보증금을 돌려받지 못하게 되는 원인과 전세 계약할 때 확인할 사항과 전세 후 주의할 사항에 대하여 알아보았다. 계약을 할 때 권리관계 정보 부족에 의하여 전세 사기가 발생될 수 있지만 그보다 공인 중개사가 계약을 할 때 선순위 임차인 보증금 확인 국세체납확인을 할 수 있도록 강제하고, 분양 전세의 경우 반듯이 공인중개사가 계약을 하도록 강제하면 날로 발전하며 증가하는 전세사기 사고 예방에 조그마나마 기여할 수 있을 것이라고 생각하는 바이다.