조정대상지역 해제 기존주택 처분 서약 유효성

조정대상지역 취득 당시 대출을 받으며 기존주택 처분 서약을 작성한 경우에 이번 조정대상지역 전면 해제로 인하여 처분 서약은 어떻게 되는지 유효성들에 대하여 정리하였다.

 

첫째, 조정대상지역에서 주택을 취득하면서 기존주택을 처분하는 조건으로 취득세를 일반 세율로 납부하였고 신규 취득 주택이 조정지역이 해제된 경우라도 기존 처분 각서는 유효하므로 기존 주택은 처분하여야 한다.

 

둘째, 조정대상지역일 때에 주택을 취득하여 1세대 1 주택이 된 경우 2년 이상 거주조건이 충족하여야 비과세 혜택을 받는다. 이 같은 경우 조정지역이 해제되었다고 하더라도 거주기간은 2년 이상 충족해야 비과세 혜택이 유효하다.

 

셋째, 조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 취득한 경우로서 취득가액이 6억 미만이면 자금조달 계획서는 제출할 필요는 없습니다.

 

넷째, 대출당시 처분 각서를 작성하고 실행이 되었던 대출은 조정지 역대상이 해제된 지역의 경우 그 처분 각서는 소멸된다.

 

담보대출에서 기존 주택 처분 서약서는 조정대상지역이 해제되면 구속력이 상실되기 때문에 기존 주택을 6개월 이내 또는 2년 이내 처분 서약을 작성한 후 실행된 담보 대출이 조정대상지역이 해제되면 서약서는 소멸되는 것이다.

 

 

기존 조정대상지역 해제된 곳의 향 후 주택담보대출은 어떻게 되나?

 

주택담보인정 비율 =[ (주택담보대출금액 + 임차보증금 및 최우선변제 소액 임차보증금) ÷ 담보가치] x 100

 

주택담보대출에 대한 담보인정비율

투기지역 및 투기 과열지구 : 40% 이내 [ 9억 이하 40% 이내, 9억 초과 20% 이내]

조정대상 지역 : 50% 이내 [9억 이하 50% 이내, 9억 초과 30% 이내]

기타 지역 : 70% 이내

 

투기지역 투기과열지구 조정대상지역이 모두 해제된 지역은 22년 9월 26일부터 주택 담보 대출은 70% 까지 가능하다.

관련 글 2022.09.22 - [부동산정보/정책 · 금융] - 주택 조정 대상 지역 해제 세종시 유지

 

 

조정 대상 지역 해제로 인한 취득세는 어떻게 되나?

 

▷ 조정대상지역 소재 주택1채 소유자가 조정대상지역 주택 1채 추가 취득하는 경우 2년 유예기간 내 종전 주택 미처분 시 8.4% 중과

▷ 비조정대상지역 소재 주택1채 소유자가 조정대상지역 주택 1채 추가 취득하는 경우 3년 유예기간 내 종전 주택 미처분 시 9% 중과

▶ 다만 추가취득 주택이 비조 정대상 지역 소재 주택의 경우 일시적 2 주택 여부와 무관하게 취득세는 중과되지 않는다.

 

비조정대상지역 추가 취득 중과세율은 총 3채는 8.4%(국민주택 규모 초과 9%), 총4체 이상은 12.4%(국민주택 규모 초과 13.4%) 이기 때문이다. 중과 제외지역 취득세 일반 세율은 1.1%(국민주택 초과 1.3%)에서 3.3%(국민주택 초과 3.5%)이다.

 

종전주택이 종전의 조정대상지역에서 해제되는 경우 추가 취득하려는 주택이 조정대상지역에 소재하면 일시적 2 주택 유예기간은 2년이 아닌 3년이 적용되고, 조정대상지역에서 1채를 소유한 상태에서 비조정대상지역으로 전환된 곳 주택을 취득하면 취득세는 중과되지 않는다.

 

이상 조정대상지역 해제 지역 기존주택 처분 서약 유효성에 대하여 포스팅을 마치며, 대내외적 악 제요소인 우크라이나와 러시아 전쟁의 장기화, 고물가, 고환율, 무역수지 적자, 기준금리의 인상, 석유가스 문제 등으로 부동산 완화 정책으로 일단 조정 대상 지역이 해제되었다.

그러나 지금까지의 부동산 가격 하락은 하락도 아니고 부동산 가격 하락은 향 후 2-3년간 더 많이 심지어 40% 이상 하락 전망도 나오고 있는 실정이다.

이제부터 부동산 투자는 가격 동향과 대내외 변수를 살피면서 인구 증가 등 특별한 긍정적 요인이 없는 한 신중하여야 할 것이다.