사유인 현황도로 공도 만들기

분양 당시 공사 차량이 출입로로 사용했던 현황 도로는 토지 소유자가 배타적 사용 수익권을 포기하였다고 할 수 없다. 준공 후 계속해서 분양 당시 사용했던 현황도로를 아파트 부대시설 단지 내 통행로로 사용 중일 때 사실상 배타적 사용수익권 행사를 할 수 없는 공도로 인정할 수 있는가 의문이 생긴다.

 

현황 도로는 토지 소유자라고 하더라도 현황도로를 함부로 훼손할 수 없다. 현황도로 소유자는 소유권은 있으나 사용수익이 불가능하여 소유권 침해를 받는 것이어서 토지소유자 입장에서는 소유권 침해 예방 또는 방지를 위하여 배타적 사용수익권 포기 유무(有無)가 매우 중요하고 민감한 문제가 아닐 수 없다.

 

사유인 현황도로 공도 만들기 배타적 사용수익권 포기 확인부터

 

 

공로 또는 공도 여부를 확인하기 위해서는 토지이용계획 확인서, 부동산 종합증명, 건축법 도로관리대장에서 찾거나 도로현황을 보면서 지자체에서 관리를 하는 도로인지 개인이 관리하는 도로인지 구분을 하여야 한다. 관리주체의 구분은 도로포장을 누가 하였는 가를 확인하면 될 것이다.

 

지적도상 도로와 실제 도로 경계가 다를 때 지자체가 관리를 하여야 하는데 그대로 방치하고 있다면 도로과에 측량을 요구하여 지적을 정리하고, 이미 만들어진 도로에 이용자가 있으면 대체도로를 만들어야 할 것이다.

 

현황도로를 공도로 만들기 위해서는 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 보는 경우, 조례로 정하거나 보상을 한 경우이다.

 

현황도로가 공도가 되기 위해서는 배타적 사용수익권 포기가 있었는지 그 관련 자료를 찾는 것이다. 항공사진 등으로 현황도로가 만들어진 근거를 찾아보면 배타적 사용수익권 포기 또는 개발 행위 허가 중에서 제한된 근거를 찾을 수 있게 된다. 허가권자로부터 토지 형질변경을 통하여 허가받은 도로의 경우라면 원칙적으로 배타적 사용수익권을 포기한 것으로 볼 수 있을 것이다.

 

주민이 수년간 도로로 사용하여 왔으나 관계법에서 도로로 결정 고시하지 않았거나 도로로 지정하여 건축 허가한 근거가 문서로 남아있지 아니하는 등의 사유가 있는 도로는 조례로 정하여 도로로 인정할 수 있도록 하는 행정 길라잡이가 있다.

 

지자체장은 실제로 일반 공중 통행로로 사용되고 있는 현황도로의 소유자가 문제를 제기하면 허가 신청자에게 채권적 이용권 확보만을 요구할 것이 아니라 적극 나서서 보상하여 공도로 만들어야 할 것이다. 지자체는 건축법상 법정 도로로 만들 의무가 있기 때문이다.

 

현황도로는 토지 가운데 농로, 마을길, 이웃 주택 진입로와 같이 사실상 도로로 사용하고 있는 도로이다. 현황도로는 현행 건축법 구조 너비 기준에 맞아야 하고 현황 도로의 사용권이 충족되어야 한다.

 

사용권은 토지사용승낙서를 말하는 것으로 토지사용승낙서에 의하여 허가권자가 도로로 지정하게 되면 그때부터 도로관리대장에 등재 관리가 되지 않아도 그 사유인 현황도로는 누구나 사용할 수 있는 공도가 되는 것이다.

 

건축법상 도로는 1962년부터 1999까지 건축법 도로를 지정하였으나 지정 근거에 대한 정확한 자료가 없는 경우가 많다. 허가청에 건축법 도로로 지정한 근거가 없거나, 현행 도로관리대장에 없는 현황도로는 우선 사용승낙이 필요한 것으로 하고 있다.

 

현황도로 배타적 사용수익권과 이용권의 문제

 

도로가 공공시설이라고 하여 사유인 현황도로 소유자라고 하더라도 함부로 막아서는 안된다고 하고 있다. 도로 소유자가 명확하게 배타적 사용권을 주장하지 않았다면 도로 통행을 막는 것은 형법 제185조에 따른 일반 교통방해죄가 성립될 수 있기 때문이다.

 

사유재산권 침해 원인 제공자는 허가권자이고 사유 재산권 침해에 대한 방해 배제 해결은 당사자간 침해받은 소유자와 침해자 공사업체 간에 법적 절차에 따라 민사적으로 해결하라고 하는 것은  책임 있는 행정이라 할 수 없을 것이다. 그럼에도 불구하고 허가권자인 지차체는 민사적인 문제라는 이유를 들어 발뺌하기에 급급한 것이 현실이다.

 

법적 절차는 도로가 자연발생적으로 만들어졌는지, 소유자의 사용승낙서에 의하여 만들어진 것인지, 도시계획 시설 도로 등으로 만들어진 것인지를 명확하게 정리를 해야 할 것이다.

건축허가는 도시계획시설 예정 도로로 근거로 하고 사용승인을 현황도로를 사실상 공도로 하여 한다면 부당이득금을 반환하여야 할 것이며, 사유지를 무단 침법 한 공사업체는 그간의 사용료뿐만 아니라 소유자에게 재산권 침해에 대한 손해 배상을 하여야 할 것이다.

 

사진=진부 00카페앞

 

현황도로인 타인의 토지를 사용하고자 하는 자가 정상적으로 토지사용 승낙 요청을 토지소유자에게 하였음에도 토지 소유자의 승낙이 없을 때는 주위 토지 통행권 소송을 통하여 판단을 받아야 할 것이며, 반대로 소유권 침해를 받은 현황도로 소유자는 소유권에 기한 방해 배제권을 행사 부당이득금 반환 손해배상 청구를 할 수 있다는 것이다.

 

 

사유인 현황도로를 공도로 만들기 위하여는 토지 소유자가 배타적 사용수익권을 스스로 포기(토지사용승낙)가 있었다는 것을 증명하여야 한다. 토지소유자가 변경되었을 경우 관습법상 지역권 인정하지 않는다는 점을 알아야 할 것이며, 허가권자는 당사자간 민사적 문제로만 여기며 발뺌만 하고 있지 말고 해결하여야 할 것이다. 참고로 주위 토지 통행권은 편리하다는 이유만으로 인정되지 않으며 타인의 토지를 사용할 때는 해당하는 사용료를 내야 한다는 점 알고 있어야 할 것이다.