미등기 전세 보증금 반환 보증 보험 임차인 보호

미등기 전세의 경우 주택 임대차 보호법의 적용을 받아 임차인이 보호를 받을 수 있는지와 미등기 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입이 가능하여 전세 보증금 회수 불안을 해소할 수 있을 것인가에 대하여 알아보겠습니다.

 

금리와 물가가 계속해서 오르고 있는 가운데 주택거래가 줄고 매매 가격도 떨어 짐에 따라 주택 담보 대출 등 이자상환 부담 증가와 함께 전세 가격과 매매 가격의 역전 현상에 의한 깡통 전세 위험이 증가하고 있습니다.

 

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이에 신축주택 미등기 상태에서 전세로 입주하는 경우에 주택임대차 보호법 적용 관계와 전세 보증금 반환 보증 보험에 대하여 좀 더 알아봄으로써 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는지 여부 확인을 할 수 있을 것입니다.

 

1. 미등기 전세 보증금 반환 보증 보험 가입 가능한가?

 

전세보증금 반환 보증보험은 일반적으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 가입이 가능합니다. 소유권 미등기 상태에서의 전세 경우는 입주 후 1년 이내 소유권 이전등기가 완료된 이후 가입할 수 있을 것입니다.

 

임대차등록 사업자는 전세보증금 반환 보험 가입이 의무로서 융자금과 보증금을 합한 총액 또는 공시지가 150% 중 하나를 선택할 수 있으며 융자금과 보증금 총액합은 감정가 60%선을 넘지 않도록 하고 있습니다.

 

임차인 보증금 반환보증가입은 기간 만료 1/2전에 하여야 합니다. 일반적인 가입조건은 다음과 같습니다.

• 토지 건물 소유자 동일인 일 것
• 전입과 확정일자를 갖출 것
• 대상 부동산에 압류 가압류 경매 행정처분 없을 것
• 계약 대상물에 선행 전입신고자 가 없을 것
• 전세권 절정은 말소 조건
• 위법건축물이 아닐 것
• HUG기준 수도권 7억 수도권외 5억 이하일 것
• 계약은 공인중개사를 통하여야 한다.
• 계약기간 1년 이상일 것
• 선순위 채권은 주택 가격의 60% 초과하지 말 것
• 선순위 채권 보증금 총합이 주택가 100% 미만일 것
• 단독 다가구 다중주택은 임대인 중개업자가 확인한 타 전세 계약확인서 미제출 시 전세보증금 총합보다 주택 가격이 높아야 한다.

신용대출은 보증 가능하지만 담보대출 질권설정 또는 채권양도 통지 전의 전세보증금 대출은 보증이 불가하며, 전세 보증금 반환 보증 보험 가입은 기간 만료 1/2전에 해야 한다고 되어 있습니다.

 

계약해지를 위해서는 임차인이 계약 만료 3개월 전 해지 통지하여야 하고 임대인으로부터 보증금 반환이 안 되는 경우 직접 임차권등기신청을 법원에 해야 합니다.

 

이렇게 보증보험의 대항력을 유지 후 보증금 미지급 사실을 알리면 3-6월 이내 보증금을 돌려받을 수 있게 된다고 안내하고 있습니다.

 

계약 만기 후 집주인이 보증금 반환을 지체하거나 세입자를 구한 후 보증금을 받아 가라고 하는 경우를 대비하여 전세보증금 반환 보증 보험 가입은 필수일 것입니다.

집값이 떨어지며 깡통전세가 우려된다면 보증금 회수 걱정을 덜기 위하여 반듯이 가입하는 것이 좋을 것입니다.

 

여기서는 원론적인 전세보증금 반환 보증 보험에 대하여 일반적인 정보제공으로 한정하므로 자세한 사항은 주택도시 보증 공사에 문의하면 확인할 수 있을 것입니다.

 

2. 미등기 전세 주택임대차 보호법 적용 대상인가?

 

주택임대차 보호법 적용 대상 유무를 알지 못하면 신규 아파트나 주거용 오피스텔의 미등기 상태 하에서 전세계약을 하는 경우 보증금을 날리지 않을까 걱정을 하게 되는 것은 지극히 당연한 것입니다.

 

기본적으로 등기 전이라도 주거용으로 사용되고 있는 한 주택임대차 보호법 적용대상이 됩니다. 문제는 미등기전 전세이므로 대항력과 확정일자가 선순위 요건에 해당되는가의 여부에 따를 것입니다.

 

전입은 사용승인 후 잔금 완납이 이루어져야 하고 분양잔금처리 시 중도금 대출이 담보대출로 전환되므로 중도금 대출을 일으킨 소유주로부터 전세 계약을 하는 경우 전세를 사는 사람은 후순위가 될 것입니다.

소액임차인의 경우에 한하여 일정 보증금 한도 내에서 최우선 변제금을 받을 수 있는 것 외 보증금 전액에 대하여 보호를 받는다고 할 수 없을 것입니다.

 

전액 보호를 받으려면 선순위로서 전입신고 실거주 확정일자를 갖추어야 합니다.

주택임대차 보호법 적용을 받기 위해서는 미등기 상태의 신규 아파트나 빌라에 전세 계약 후 이사를 하고, 전입신고와 확정일자를 마쳐야 하는 것입니다.

 

미등기 오피스텔의 경우도 법인이 임대인으로 하는 경우는 주택임대차 보호법 대상이 될 수 있습니다.

 

미등기 오피스텔의 경우 주거용인 줄 알고 전세 계약을 하였으나 업무용이라면 주거용으로 용도변경을 하여야 하며 그렇지 않고 업무용을 주거용으로 전세를 놓았다면 위법이 됩니다.

이경우 업무용 오피스텔을 주거용 오피스텔로 전세를 놓았으므로 수분양자는 신고된 임대사업자 지위를 일반에서 주거용으로 변경하고 환급받은 부가가치세를 세무서에 반환하여야 할 것입니다.

 

내 전세보증금을 지키기 위한 주택임대차 보호법 상 보호를 받기 위해서는 다음을 숙지하면 도움이 될 것입니다.

 

임차인에게서 확정일자란 경매에서 배당을 신청하는 티켓으로 경매 법원으로부터 배당을 받기 위해서 경매 기입등기 전까지 확정일자를 받으면 배당신청을 할 수 있습니다. 확정일자가 있더라도 배당신청을 하지 않으면 배당을 받지 못한다는 것 꼭 숙지하고 있어야 합니다.

 

1. 대항력은 있으나 확정일자가 없는 경우 :

인도(이사)와 전입신고를 마쳐 대항력이 있더라도 확정일자가 없으면 경매 법원은 배당을 하지 않습니다.

 

2. 대항력 있는 확정일자부 임차인 :

인도와 전입신고와 함께 확정 일자가 있으면서 배당신청을 하면 배당을 받게 됩니다.

 

3. 대항력 없는 확정일자부 임차인 :

배당신청과 무관 소멸되므로 경배 법원은 배당을 하지 않습니다.

 

주민등록과 전입신고를 마친 소액임차인의 경우 선순위 권리가 있으면 소액보증금 외 잔존 보증금에 대하여 매수인에게 인수되지 않으며(인수 불가), 선순위 권리가 없으면 소액보증금과 잔존 보증금을 매수인 인수하게 됩니다.

아울러 확정일자가 없어 배당이 불가한 경우에 일단 배당요구 후라면 미배당 금은 매수인이 인수하게 되는 것입니다.

 

거실창문

 

금리도 오르고 대출 제한 이유로 타인자금 조달도 어려운데 주택 가격은 떨어지며 전세가가 높아져 깡통전세가 되면 기간 만료 후 보증금 회수가 불가하여 이사를 하지 못하는 문제가 생길 수 있습니다.

특히 미등기 전세의 경우 더 불안해지기 마련이므로 미등기 전세에 대하여 주택임대차 보호법 적용이 되어 임차 보증금 보호를 받을 수 있는지, 전세보증금 반환 보증 보험 가입은 주 관심 대상인 것입니다.

이점을 생각하여 임대차기간이 1/2 이상 남아있거나 만료기간이 1년 이상 남아 있다면 전세보증금 반환 보증 보험을 고려하는 것은 내 보증금을 지키는 출발인 것입니다.