주전세 깡통 전세 사기로부터 안전할까?

주전세는 부동산 상승기에 집을 팔고 그 집에서 전세로 계속해서 거주하는 것으로 매수자는 매매대금의 일부를 제공 없이 전세보증금으로 대체하여 소유권을 이전받고 시세차익을 얻는 투자 방식으로 주택 가격이 상승할 때 투자자들이 많이 이용한 투자 방법이다.

 

거래가 줄며 주택 가격이 하락하는 요즘 주 전세로 거주 중이라면 전세보증금(매각대금)은 안전한가에 대하여 확인이 필요할 것이다. 우선 문제가 되고 있는 깡통 전세 유형과 예방법 등 일반적인 전세보증금 회수 문제를 살펴보고 끝으로 주 전세에 대한 위험을 정리하겠다.

 

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깡통 전세 사기

 

전세사기나 깡통전세는 부동산 가격 상승기이거나 금리가 하락 중일 때에는 문제 소지가 적으나 주택 가격이 하락하고 금리 상승기에는 문제가 되는 것이다.

 

전세사기는 임대인이 전세보증금을 돌려줄 능력이 없음에도 불구하고 고의적으로 임대차 계약을 하여 계약기간이 완료되어 이사를 가야 할 때 세입자가 임대인으로부터 전세보증금을 제때 돌려받지 못하게 되는 것이다.

깡통전세는 주택 매매 가격과 전세 보증금액 차이가 별로 없거나 전세보증금액이 매매 가격을 상회하여 주택이 매매되더라도 임대인으로부터 전세보증금을 모두 회수받지 못하게 되는 것을 말한다.

 

신축주택의 경우에 매매가 대비 전세가율이 해당 지역의 전세가율보다 높으면 깡통 전세 위험이 있다고 보아서 주의가 필요하다. 빌라 나 홀로 아파트 등 공동주택 전세대가 구분등기가 되어 있으나 각각의 구분등기 소유자가가 동일인일 때는 전세 보증금 회수를 제때 하지 못하는 일명 전세사기 위험에 노출될 수 있기 때문이다.

 

세대수가 적은 공동주택이 구분등기가 되어 있더라도 각각의 전유 부분 구분 소유자가 한 명 또는 한두 명의 공유이거나 법인 소유로 되어 있다면 전세사기에 노출될 위험이 크다고 할 것이다.

 

빌라 또는 나 홀로 아파트 신축의 경우 집주인 또는 건축주가 직접 분양한다 라는 현수막을 보게 될 것이다. 이때 신축 전세를 얻는 사람에게 중개수수료 부담시키지 않는 조건이면 한 푼이라도 비용을 아끼려 하거나 중개수수료에 부담을 느끼는 사람의 심리를 유인하는 것이라 볼 수도 있는 것이다.

 

문제는 내 집 장만을 위하여 분양 또는 전세를 얻고자 할 때 이러한 주택은 건축비에 필요한 자금조달 목적으로 토지를 담보로 대출을 일으켜 토지에 근저당이 설정되고 완공 후에는 건물 전체에도 근저당이 설정된다.

이러한 사실을 일반인들은 잘 알지 못하거나 알더라도 안심시키는 어떠한 조치를 담보하면 계약을 하게 되므로 향후 뜻하지 않은 전세사기나 깡통전세 위험에 노출될 수 있으므로 신중한 계약이 필요한 것이다.

 

만약에 분양이 계획대로 신속하게 이루어지지 않거나 건축주의 다른 사업장의 사업에 차질이 생겨 대출금 상환이 안 되는 경우에 해당 은행은 경매로 자금을 회수할 것이기 때문에 전세사기의 위험에 노출될 수 있고, 높은 분양가를 책정하여 전세가를 높이는 경우에는 깡통전세 위험이 있기 때문이다.

 

신축 후 2년 정도 경과된 빌라와 같은 공동주택 경매 물건이 많은 지역은 각별하게 주의할 필요가 있다. 이러한 지역에서는 신축주택을 분양 또는 전세 계약을 하고 입주까지 완료하였더라도 안심을 하면 안 된다.

 

부동산 거래에서는 잔금일 날 근저당을 설정할 수 도 있고, 전세 기간 중 건축주인 임대인이 명의를 임대사업자에게 넘기거나 명의만 빌려주는 바지사장을 내세워 임대인 행세를 하게 할 수도 있는 여러 가지 예측하지 못하는 위험이 있기 때문이다.

전입으로 대항력과 확정일자로 우선변제권을 확보하더라도 전입과 확정일자 이전 또는 같은 날 근저당이 설정되어 있다면 보호받지 못하기 때문이기도 하다.

 

 

전세사기 깡통전세 예방을 위해서는 시세, 소유자, 근저당의 3가지를 기본적으로 살피는 것이다.

 

첫째, 해당 지역 매매가 및 전세가를 확인한다. 전세가가 매매가와 차이가 없거나 전세가가 높은지 여부 및 지역 전세가율을 확인하여 해당 주택의 전세가율이 높다면 주의하여야 한다.

둘째, 소유자는 법인 유무, 법인이 아닌 경우는 해당 공동 주택의 구분 등기된 소유자가 동일인 인지 여부를 확인을 하여야 한다

셋째, 근저당이 설정되어 있는지 설정되어 있다면 채권최고액을 확인하고 선순위 보증금액을 확인하여 전세 보증금 회수에 문제가 없는지 반드시 확인되어야 한다.

 

 

전세사기 깡통전세 위험에 노출 여부에 대한 계약 전 후 확인해야 할 체크사항들이다.

• ㅁ 계약 직후 또는 전세 기간 중 매매로 인한 소유권자의 변동
• ㅁ 변경된 집주인이 임대사업자 법인
• ㅁ 변경된 집주인이 불법 중개인에서 수수료를 받고 명의만 대여
• ㅁ 등기부상 거래 가액이 전세 가격과 동일하거나 비슷한가
• ㅁ 등기부상 국세체납 가등기권 근저당 설정 경매 등 변동사항 유무
• ㅁ 바뀐 집주인이 연락이 잘 안 되고 문자로만 답변하려는 경우

 

깡통 전세사기 위험 유형들을 좀 더 살펴보겠다.

 

1. 매매가와 전세 가격 차이가 없다

시세를 알기 어려운 신축빌라를 건축주가 전세보증금을 매매시세와 같게 부풀려 세입자와 임대차 계약을 체결하는 경우에 집값 하락 시 빌라 특성상 매매가 어렵고 임대차 계약 만기 이후에는 새로운 세입자를 구하기 어려워 세입자가 전세금을 돌려받지 못하는 위험에 노출되는 것이다.

 

공인중개사 사칭 무자격자의 중개행위는 단속대상이다(제49조 제2호 제6호)

 

2. 소유자의 변동 바지사장을 내세운 경우이다

전세 계약을 하면서 등기사항 증명서 상의 근저당 등 권리관계를 확인하여 근저당이 없음을 확인하였고 전입신고 확정일자를 받았더라도 안심하면 안 된다.

잔금일에 집주인이 은행에서 대부를 일으켰다면 전세보증금은 후순위가 되어 보호를 받지 못하기 때문이다.

 

집주인과 중개 업자가 짜고 건물 내 모든 호실을 전세로 만든 뒤 경매로 넘겨 세입자의 보증금을 편취하는 경우로서 금융기관의 근저당이 전세보다 앞서 설정했다면 전세보증금을 돌려받기가 어렵다.

 

중개대상물 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 단속대상이다(제49조 제10호)

 

3. 집주인과 연락이 잘 안 되고 문자로만 답변한다

하나의 임대 물건에 2인 이상의 세입자와 각각 전세계약을 체결하는 경우의 이중계약 삼중 계약으로 세입자의 보증금을 가로챈다. 임대인은 월세로 집을 내놓았으나 임차인과는 전세계약을 하고 임대인에게 월세로 하여 보증금을 편취하는 전형적인 전세 사기 유형이다.

 

중개대상물 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 사업으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 단속대상이다(제49조 제10호)

 

4. 등기부상 국세체납 가등기권 근저당 설정 경매 등 변동이 있는 때이다

중개업자와 집주인이 짜고서 압류나 경매상황을 숨기는 경우 세금이 전세보증금보다 우선 변제되므로 경매 후 보증금을 받기가 어려워진다.

 

중개대상물 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 사업으로 중개 의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위는 단속대상이다(제49조 제10호)

 

5. 미등기 권리변동 제한 부동산 매매 중개 행위 및 기타 금지행위를 위반하는 경우이다.

 

기타 공인중개사법 위반행위로써 단속대상이다(제48조 제49조)

 

전세사기 깡통전세에 관여하는 중개업자는 공인중개사 자격증이 없거나 자격증 대여를 받아 중개업을 영위 또는 미등록 중개업자들인 경우가 많다 할 것이다.

고의적으로 불법행위에 가담하지 않는 한 자신의 공인중개사 자격증을 걸고 책임질 행위는 하지 않을 것이기 때문이다.

 

주 전세 내 전세보증금 안전한가?

 

주 전세로 살고 있는 전 소유자는 깡통 전세 사기 위험에 대하여 확인할 필요가 있을 것이다.

 

주 전세 기간 만료 또는 타 지역으로 이사를 하고자 할 때 현 소유자로부터 매매대금인 전세보증금을 받지 못하면 이사가 불가능할 뿐만 아니라 저당권의 실행으로 경매가 될 경우 한 푼도 받지 못하고 쫓겨 날 수 있다.

 

과거 주택을 양도하고 소유권만 이전해주고 전세 계약을 하였던 같은 날에 현 소유 명의자가 근저당권을 설정하였다면 전 소유자인 전세권자는 후순위자로 밀리기 때문이다.

 

주 전세 관련 이전 글에서 주 전세 위험을 자세하게 언급한 바 있다.

 

비록 소유권 이전부터 거주를 하여 왔으나 전 소유자였던 현재의 전세입자의 대항력 발생은 소유권 이전이 완료된 때로서 소유권 이전일과 전세계약이 동시에 이루어지더라도 같은 날 현 소유자가 은행으로부터 융자를 하고 근저당을 설정하였다면 전 소유자인 전세권자는 후순위가 되어 경매가 실행되면 보호를 받지 못하는 것이다.

 

그러므로 주 전세로 살고 있는 집에 대하여 근저당 설정을 확인하고 설정이 되어 있다면 설정일을 확인하여 후순위로 되어 있다면 전세 사기 위험에 노출되어 있다 할 것이다.

금리가 오르며 집값이 떨어지는 때인 현시점에서 전세 낀 매물은 팔리지 않을 것이므로 현 소유자가 시세차익을 목적으로 갭 투자를 하였다면 고 위험에 노출되어 있음을 의미한다. 경매가 실행된다면 전 소유자인 전세권자는 보호받을 수 없게 되는 것이기도 하다.

 

[사진=니마니]

 

따라서 주 전세의 경우 금리가 오르고 주택거래가 줄며 가격이 하락하는 때에는 깡통 전세 사기 위험에서 자유롭지 못할 것이므로 현시점 주 전세로 거주 중이라면 강통 전세 사기로부터 안전한가 체크리스트 내용을 확인해보아야 할 것이다.