주전세 대항력 _집 주인이 전세를 살면 일어 나는일

요즘 15억 이상 고가 아파트의 대출제한과 다주택자 세금 부담 관련 타개책의 하나로 주 전세 주택 매매가 분당을 비롯한 서울 강남권지역에서 갭 투자자들의 주 타깃이 되고 있다는 소식 들어보셨나요?

 

주 전세 거래에 있어 전 소유자인 전세권자 임차인의 대항력과 집주인이 전세를 살면 일어나는 일에 대하여 이야기하고자 합니다.

 

 

주전 세는 공동주택 등 주택소유자인 매도자가 매수인에게 소유권 이전만 해주고 임차인 신분으로 전환하여 그대로 거주하는 것으로 매도자 입장에서는 필요한 자금과 주거를 동시에 해결할 수 있습니다.

매수자 입장에서는 부족한 매수자금을 전세보증금으로 충당할 수 있으므로 양당사자의 이해가 맞아떨어져 부동산 시장에서 과거부터 있어온 거래유형입니다.

 

1. 전세권자(전 소유자) 임차인 대항력

 

• 대항력을 위한 주민등록은 임차권을 매개로 하는 점유임을 제삼자가 인식할 수 있어야 합니다.
• 전 소유자가 임차인으로서 대항력 발생 시점은 소유권 이전 완료된 이후입니다.
  
  주택임대차법상의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 함으로써 발생이 되는데 전 소유자가 이미 주민등록이 되어 있더라도 대항력을 충족시킬 수 있는 점유관계는 제삼자가 임차권의 존재를 알 수 있는 때의 주민등록이어야 합니다. 임차권이 인식되는 시점은 소유권 이전이 완료된 이 후가 될 수밖에 없으므로 대항력은 소유권 이전 완료가 된 이후가 되는 것입니다.

 

2. 집주인이 전세를 살면 일어나는 일

 

• 매수인이 매매대금 일부를 대출받았을 경우
  
  소유권 이전일 = 대출(근저당) = 임대차계약일
  
  전세보증금 외 매수자금 마련을 위하여 소유권 이전과 동시에 임대차 계약을 하더라도 당일 매수인이 대출을 일으켜 은행에서 근저당권을 설정하면 전세입자는 근저당권보다 후순위가 됩니다. 그러므로 근저당에 기한 경매가 실행되면 전 소유자인 전세입자는 낙찰자인 최고가 매수인에게 대항력이 없습니다.

 

• 전 소유자 전세기간 중 대출
  
  소유권 이전일 = 임대차계약일 > 근저당(전세 끼고 대출)
  
  이경우는 주택임대차법상 임차인으로서 대항력이 있으므로 근저당권에 기한 경매가 실행이 되어도 선순위 전세입자로서 대항력이 있으므로 위험이 없습니다. 배당으로 보증금을 회수하거나 미배당 금이 있어도 낙찰자가가 인수하기 때문입니다.
  
  만약 임대차기간 만료로 전세보증금 반환을 현 소유자가 대출을 일으켜 반환할 계획으로 있었으나 대출이 안되거나 기타 사정으로 자금 마련이 안되어 전세보증금 반환이행이 안될 경우 전세권자가 경매 실행을 하거나, 채권자인 대출은행에서 근저당에 기하여 경매를 실행하여도 전 소유자 전세권자인 임차인 입장에서는 보증금 회수에 아무 문제가 없을 뿐만 아니라 채권자로서 경매에 참여하여 낙찰을 받을 수도 있습니다.
  
  집값이 떨어지고 금리가 오르는 경우 전세 낀 매물은 팔리지 않을 것이므로 매수인이 시세차익을 목적으로 매수한 갭 투자자라면 고위험을 부담합니다.
  
  전세입자는 매우 유리한 위치에 있고, 갭 투자는 기투입된 매수자금마저 회수불능의 커다란 위험에 직면할 수 있습니다. 그러므로 주 전세 방식의 매매거래는 부동산 상승기에 적합한 거래 방법이며, 금리가 오르거나 집값 하락 등 부동산 시장 하락기에는 맞지 않는 전세 끼고 매수하는 갭 투자자에게 아주 불리한 거래방식이 되겠습니다.

 

결론적으로 주 전세 주택매매거래 방식은 소유권 이전과 임대차 계약이 동시에 진행될 경우 매수인이 같은 날 대출을 받아 근저당권이 설정되면 후순위로 밀려나 경매가 실행되면 최고가 매수인 낙찰자에게 대항을 할 수 없게 되어 전세입자 전 소유자가 불리합니다.

소유권 이전과 임대차 계약이 이루어진 이후 전세기간 중 근저당권에 기한 경매실행이 되는 경우 전세입자는 대항력이 있어 불리 한 점이 없습니다.

 

숲속의 공동주택

 

위와 같이 주 전세 대항력과 집주인이 전세를 살면 일어나는 일이란 주제로 권리관계를 간단히 살펴보았습니다만 주 전세 방식의 부동산 매매거래는 주택값이 상승기 갭 투자자가 유리하고, 금리가 오르고 주택 가격이 하락기에는 갭 투자에게 매우 불리한 거래 방식입니다.

 

 

지속적으로 주택 매매가와 전세가 상승중이라 하더라도 아파트의 대체제인 빌라 거래가 예년에 배해 많이 증가되었다는 통계 발표를 볼 때 주택 가격 하락의 신호로 볼 수 있으므로 주 전세 투자는 세심한 주의가 필요하다고 봅니다.