상가매물 사례분석 폼 분양 2-3년 후 매물

분양 후 2-3년정도 지나서 매물로 나온 상가매물의 사례 분석 폼을 통해 투자에 대하여 몇가지 생각해보자.

 

[사례]

00신도시 상가 매매가 6억5천만원, 임차보증금 1500만원, 월세가 100만원이며,

신축한지 3년이 지난 7층 프라자건물 3층 상가로서 현 임차인의 잔여임차기간은 2년정도 남아 있다.

 

이상가에 관심이 있는 투자자가 사전 조사를 해본바에 의하면, 주변건물 상가에 공실이 있으나 본건물은 공실은 없습니다.

학원과 카페가 입점해 있으며 매물로 나온 상가는 미술 학원자리이며 그옆 호실은 피아노 학원이다. 상가투자는 다들 말리지만 소액이고 임대도 맞춰져 있으니 제2의 월급트로 꼬박꼬박 월 100만원의 수익이 생기니 좋아 보이는데 이상가 투자해도 될까요? 한다면 무엇을 검토한후에 투자 결정을 내리도록 조언을 해줘야 할까?

 

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첫째 수익가격확인이고

둘째 월세 확인을 해야 한다

 

* 투자수익률의 함정

강남건물투자자들은 수익률이 0%라도 건물을 사드린다고 한다.

왜 그럴까?

매월 일정액의 수익률을 기대하며 그에 부응하는 마땅한 상가 투자물건을 찾는 사람 입장에서 보면 상상이 잘 안되는 것일 수 있다.

아니 상상 이전에 상담사가 수익률이 4% 정도 나오는 상가가 있다고 하면서 추천을 하면 그 사람은 미련도 없이 그자리를 떠나 버릴 확률이 높다.

투자 마인드가 없기 때문이다.

아니 부자로 살고싶은 마음만 있지 부자가되기 위한 마인드가 없는 평범한 일반인이기 때문일게다.

투자자로서 상담하는사람의 자세는 현금만으로 투자 할것인지, 현금과 대출을 이용한 투자를 할것인지 우선 정하고 있어야 할것이다.

총 예상 투자금액을 정하고 이자 등을 공제하고 예상 월 수입이 어느정도 나오는 상가를 찾는지 정한 후 부동산을 방문해야 할것이다.

 

* 선임대상가의 위험성

 

 생략

 

* 입지

00역에서 00M 거리 가깝습니다

초메인거리의 이면도로에 위치하며 건물앞도로는 00M 도로로서 일방/양방향 도로인데, 점심시간에 가보면 유동인구가 상당히 많다

 

* 건물컨디션

00년도 준공된 건물이라서 오래/최신 인데요

과가에는 00용 건물이었으나 현재는 00 용도로 사용하고 있다

 

건물은 근생시설로서 임차인들이 스스로 인테리어를 하게되고.. 겉모습을 보면, 00년도 준공된 건물로 보이지 않을 만큼 갈끔하게 보이기도 한다

 

*가격사항

인근매매사례를 보면 매매가가 많이 올랐다.

00구 00동 임을 알게 해주는 시세 변화이다.

사진 첨부

 

* 건물정보

건물주가 0년간 전층 리스백을 원하면서 최소 3년이상 임차인으로 남아 있기를 원했다

매수자 입장에서는 0년간 사용할 수 있고

매도인은 임차인을 확보한 상태에서 계약을 하므로

매도인 매수인 입장에서 나쁠게 없다.

다만 매도인의 리스백의도를 정확히 파악을 하여 문제가 없도록 ..

 

* 시세차익

매도인의 세전 시세차익 올렸다

빌딩은 대지를 포함하고 있기에 그 가치가 오를 수 밖에 없음을 이해한다면

시세차액을 이해 할 수 있을것이다.

 

*매매스토리

매도인은 00을 원하면서

리스백조건으로 보증금/월세 00을 원했으나

코로나로 인해 임대료 변동이 있었고

그 과정에서 매각가격의 변동이 있었던것 같다

 

* 판단

빌딩 시장 거래 상황은 매물품귀현상이 생기고 있는데 이는 주택시장의 과도한 규제로 인하여 투자자들이 상업용 수익형 부동산으로 방향을 틀었음을 알 수 있다.

리스백상황 이점이점이 있으며, 00구에서 3% 넘는 근생건물 찾기가 어려운 가운데 나온 매물로서 좋은 매물이다.

대출을 일으켜 매입 부동산 투자의 이점을 살려 현 정부정책과 저금리 활용하면 미래가치가 좋은 투자가 될것이다.

현 해당지역의 평당호가는 00으로서 결코 비싸게 사는것이 아니다.

수익높은 빌딩은 주변시세 보다 비싸도 거래가 잘되는데 본건은 그럴수 있음에도 적절한 금액으로 샀다고 볼 수 있다

 

부동산 투자는 지식보다 판단이 우선합니다.

투자 결정은 본인 스스로 하는것이며, 컨설턴트는 의사결정에 다만 도움을 드릴 뿐 입니다.

 

go together

 

* 참고사항 도로

신축을 위한 건물투자를 하기위해서 제일먼저 살펴야하는것이 도로조건이다.

건축을 위한 건축물의 대지와 도로(건축법 시행령 제28조) 관계를 살펴보면

① 연면적 2,000㎡ 미만, 축사 등 조례로 정하는 건축물 대지는 4m 이상 도로 너비에 2m 이상 대지가 접하여야 하고,

② 연면적 2,000㎡(공장 3,000㎡) 이상의 건축물 대지는 6m 이상 도로 너비에 4m 이상 대지가 접하여야 한다.

 

건물을 건축하기 위해서는 비도시지역 농어촌 지역은 건축법상 도로 적용 없이 건축허가가 있는 한 건축이 가능하지만 도시지역에서는 보행과 차량이 통행 가능한 4미터 이상의 도로에 일정 면적이 접하지 않는 한 건축허가를 내주지 않는다. 즉 건축법상 도로에 건축할 대상 부지가 접하지 않는 이상 건축은 불가하다는 것이다.

 

현황도로를 이용하여 건축이 가능한 경우

 

현황도로란 지적도에 도로로 등재가 되어 있지 않지만 차량이나 농기계를 포함 사람들이 과거부터 사실상 통로로 이용되고 있는 도로를 일컫는다.

 

건축법상 도로 요건을 갖추지 못하면 건축이 불가능하다.

도시계획시설도로는 지자체에서 결정고시 완료된 도로를 말하는데 도시계획시설도로는 예정 도로도 포함이 된다. 토지이용계획 확인원을 발급받아서 빨간 줄로 그어진 도로 모양의 선이 표시되어 있으면 예정 도로이다.

 

건축법상 도로란?

보행과 자동차 통행이 가능한 4미터 이상의 도로로서 아래의 어느 하나에 해당되는 도로나 예정 도로를 말한다.

① 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 도로법 사도법 그 밖의 관계 법령에 따라 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로

② 건축허가 또는 신고 시에 시 도지사 및 자치구 구청장이 위치를 지정하여 공고한 도로

 

이에 해당되지 않는 경우는 건축허가를 내주지 않는다.

 

건축법상 도로 적용을 받는 경우는

① 도시지역 및 지구단위계획구역

② 동 또는 읍지역(섬 500인 이상)이다.

예외적으로 농어촌지역은 건축법상 도로 적용 없이 건축 허가를 할 수도 있다.

 

비도시지역인 농림 관리 자연환경보전지역에서는 건축법상의 대지와 도로 관계, 도로의 지정 폐지 또는 변경과 같은 것에 대하여 적용을 받지 않는다. 즉 비도시지역 중 면지역의 리는 건축법상 도로 요건을 적용받지 않고 현황도로에서 건축이 가능하다는 것이다.