나도 건물주 수익형 부동산 개발 투자

수익형 부동산 개발은 사업성 분석을 비탕으로 적절한 토지를 선정하고 매입한 후 새로운 공간 콘텐츠를 기획하여 새로 건축한 후 운영 및 매각을 통해 수익을 창출하는 행위의 투자입니다. 오래된 건물을 새 공간으로 변화시키고, 수익까지 만들 수 있는 나도 건물주 이야기입니다.

 

투자자의 관점이 아니라 사업가의 관점으로 부동산 상품을 개발하면 새로운 부가가치를 창출할 수 있고, 리모델링을 포함한 개발로 큰 수익으로 연결할 수 있습니다.

도심 곳곳에는 노후화된 건물이 숨어 있기 때문입니다.

 

반응형

 

나도 건물주 수익형 부동산 개발 투자

 

서울 25개 구의 지하철이 지나고 고층빌딩으로 가득해 보이는 지역일지라도 조그만 골목으로 들어가 보면 오래된 건물들을 쉽게 발견할 수 있습니다.

정부에서 장려하는 부동산 도시재생산업을 통해 우리는 기회를 잡을 수 있을 것입니다.

 

수익형 부동산에 투자하는 고객이 좋아하는 유형을 알면 계획을 세우는데 도움이 될 것입니다.

고객이 좋아하는 유형들은 대략적으로 다음과 같습니다.

• 20-40억대 꼬마 빌딩입니다
• 입지가 좋은 곳 인기지역입니다
• 관리가 편하고 깨끗한 것을 선호합니다
• 주택이나 원룸이 없는 올근생 건물을 선호합니다. 올근생이 아니라면 주택부분을 용도변경 근생으로 유도할 수 있는 것이어야 합니다. 보유 현금이 10억에서 20억 규모인 경우 주로 선호한다고 보면 됩니다.
• 반듯한 대지 코너의 북향 위치를 좋아합니다. 낡은 빌딩을 리모델링할 경우에는 매각 가격이 오를 때까지 기다릴 수 있어야 합니다.
• 대출규제 금리 인상 세금 강화 현 시장 상황에서는 신축이나 리모델링으로 큰 수익 창출하기보다는 안정적인 수익을 볼 수 있는 수익형 빌딩으로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다.

나도 건물주가 되기 위한 부동산 투자자는 신축으로 수익을 볼 것인지 완성품으로 수익을 볼 것인지를 먼저 결심하는 것입니다.

 

20-40억대로서 신축급의 깔끔하면서 시세 수준의 매매 가격으로 3%의 수익이 나오는 주택이 없거나 1층 정도만 주택인 빌딩 찾기가 힘듭니다.

희소성의 가치가 있다면 비싸더라도 팔립니다 신축할만한 땅을 사서 멋지게 건물을 지어 임대 구성 후 비싸게 되팝니다.

보통의 투자는 대출을 최대한으로 받아 몇십억 더 비싼 빌딩을 사서 임대수익과 시세차익을 보는 전략으로 합니다.

 

매물을 구하기 위해서 먼저 확인을 할 것은 건물의 손바뀜 기간을 파악합니다. 손바뀜이 없다면 매각 가능성이 희박하기 때문입니다.

그다음 관심 있는 건물의 등기부를 확인하여 대출 여부를 확인합니다 투자자로서 건물을 보유하고 있다면 이익 실현이 되었을 경우에 매각 가능성이 높기 때문입니다.

이와 같이 건물의 역사를 아는 것은 중요 요소인 것입니다.

 

투자 시 고려해야 할 사항으로 대지 평당가뿐만 아니라 건물의 매매 가격 , 인기 있는 유형의 빌딩 여부, 희소가치가 얼마나 있는지를 파악하는 것입니다.

매물로 나온 매매 가격은 주변시세보다 높아질 수 있으므로 정확한 시세 파악은 성공의 열세입니다.

 

처음 시작단계에서 고려할 것은 신축을 할 것인지 리모델링을 할 것인지입니다. 완성품을 사더라도 높은 임대수익을 잘 유지하고 관리를 잘함으로써 임대수익과 시세차익 두 마리 토끼를 잡을 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

그러나 무엇인가 창조나 손을 보아 수익을 내는 것이 가장 크게 수익을 낼 수 있다는 것입니다

 

일반적인 개발 프로세스는 다음과 같습니다.

• 사업지 선정 지역 상권 입지 분석 공간기획 기획설계
• 사업성 분석 사업수지분석 (원가산정) 재무 모델링
• 금융조달 사업지 확보 대출 및 사업 약정 체결 토지소유권 이전
• 건축 인허가 및 멸실(철거) 시공 및 사용승인
• 리파이넨싱 PF 또는 시설자금 대환
• 운영과 매각 공간 시장 또는 자본시장에서 수익 실현을 통해 출구

수지분석은 대지면적, 사업원가, 토지매입비, 건축비, 설계감리비, 기타 취득세 금융비용 합, 총 제조원가, 금융구조 자본금, 금융기관 대출, 운영수익, 보증금, 임대료, 매각 가격, 제조원가, 순이익(세전)을 고려하여 평가하게 됩니다.

 

개발사업은 소자본으로 시작하여 빠르게 자산을 늘릴 수 있어서 시세차익만의 투자보다 훨씬 능동적입니다.

 

신축 투자의 장점은

첫째, 소자본으로 시작이 가능하다는 것입니다.

• 소규모 자금에 초점을 맞춰서 소액으로 재테크를 시작할 수 있기 때문입니다.

둘째, 빠르게 자산을 늘릴 수 있다는 것입니다.

• 자본금이 적은 사람도 1년 안에 수익을 만들고 자본금을 빠르게 키워 나갈 수 있습니다. 토지매입에서 운영 및 이후 매각으로 수익을 실현하기까지 보통 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 나도 건물 주 꿈을 현실로 만들고 눈덩이 같이 자본이 커지는 사업입니다.

셋째, 시세차익보다 훨씬 능동적입니다.

• 빠르게 변화하는 부동산 시장 정책의 흐름 속에서 누구도 아파트 가격 상승을 확신할 수 없게 됩니다. 많은 사람들이 아파트에 투자하는 것은 가격이 오를 것이라는 기대감과 유동성입니다. 이러한 수동적으로 시세 상승을 기다리는 것이 아니라 직접 매물의 가치를 향상하는 것입니다.

 

아무것도 모르는 사람일지라도 부동산 시장을 바라보는 개념을 제대로 확립하고 부동산 정책의 큰 흐름과 원리를 이해하면, 개발 프로세스를 수행해 나가면 누구나 나도 건물주가 될 수 있을 것입니다.

 

사업지를 선정하는 안목, 사업성을 분석하고, 부족자금을 조달, 공간을 기획하고, 시공을 수행하기 위해서는 전문가의 도움이 필요한 것이지만 부동산 투자 재테크의 기본은 정확한 시세 파악입니다. 건물을 매입할 때는 평단가, 건물의 개별성, 희귀성, 시세 상승 속도, 입지 그리고 부지 크기를 고려하여야 합니다. 사업타당성을 결정하는 기본이 정확한 시세 이기 때문입니다.

 

신축을 목적으로 하는 경우 매매가에서 건물가를 제외하고 대지면적으로 나누면 정확한 평단가가 나옵니다. 그지역의 현재의 건축비를 반영하고 감가 하여 건물 가격을 산정(대략 평당 350-400으로 평가)함이 필요합니다.

신축의 경우 건물가를 빼지 않고 대지면적으로 나누면 평당가가 높게 나오기 때문입니다. 신축은 나대지 기준으로 하면 평당가가 높아집니다.

만약 신축해서 임대를 놓고 높게 파는 노력을 하기 싫다면 신축 빌딩을 사는 것이 편합니다.(개별성) 건물을 높은 가격으로 매입하더라도 지역의 발전성을 고려하면 수익이 날것이기 때문입니다.

그러므로 현재의 가격을 판단하지 말고, 추후 매수자의 눈으로 보아서 건물의 가치가 매력적일 것인지 판단부터 해야 하는 것입니다.(희귀성) 땅의 크기를 고려할 뿐만 아니라 지역적으로 주목받을 입지를 선정하여 현재의 시세를 알고 앞으로 가격이 더상승할 것인지의 시세 상승 속도를 감지해야 합니다.

 

최유효이용을 못하고 있는 낡은건물

 

나도 건물주가 되기 위한 부동산 투자자는 신축으로 수익을 목표로 할 것인지 완성품으로 수익을 목표로 할 것인지를 먼저 결심하는 것임을 알게 되었습니다. 결심을 하고 실행의 전제조건은 개발이나 투자 모두 출발은 정확한 시세 파악이 성패를 좌우하여 나도 건물주가 되는 첫출발임을 잊지 말이야 할 것입니다.

사업성 분석을 비탕으로 적절한 토지를 매입한 후 새로운 공간 콘텐츠를 반영하여 새로 건축한 후 운영 및 매각을 통해 수익을 창출하거나 오래된 건물을 리모델링을 통하여 새 공간으로 변화시켜 수익까지 만들 수 있는 나도 건물주가 되기를 바랍니다.