재개발지역 투자 주택 과 분양권 사라지는 자금

재개발지역에서 주택을 매매하는 것과 분양권을 매매하는 것 사이에 사라지는 자금이 있다는 것을 알고 계시나요? 이주지에서 주택 멸실 전은 주택으로, 멸실처리 이후에는 분양권으로 매매됩니다. 이 차이로 인하여 주택과 분양권 사이에 사라지는 자금이 있어 이에 대하여 알아보겠습니다.

 

서울 잠실 롯데월드가 전면 재개발을 추진한다는 소식이 연초에 있었습니다. 잠실 롯데월드는 1989년 개장하여 2007년 한차례 보수 후 현재에 이르렀으며, 롯데 그룹에서 서울 잠실 롯데월드를 전면 재개발을 추진하기 위해 마스터 프랜 수립 착수를 시작했다고 하는 것은 알려져 있는 사실입니다.

 

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테마파크 업그레이드 호텔 및 백화점 리모델링 오피스타워 신축 제2 롯데월드와 연계한 복합쇼핑몰 개발 등의 방안이 검토되고 있는 것으로 보아 전체를 갈아엎고 신축을 하게 되는 재개발이 될지 리모델링으로 할지는 마스터프랜에 따라 다르겠지만 잠실 주변의 변화는 계속 진행 중입니다.

 

재개발은 이와 같이 특정 지역의 노후 건축물을 새롭게 정비하는 것으로 재건축과는 개념은 다릅니다. 잠실역에서 몽촌토성역 일대 상업지역에는 현재 신축 오피스텔이 많이 생기고 있습니다.

이 일대는 숙박업소가 많은 지역이 었는데 현재 숙박업소는 사라져 가며 오피스텔이 많이 생기면서 지역이 계속 변화 재개발되고 있습니다.

 

만약 송파구 일대 저층 주거지역이 재개발된다고 가정하면서 재개발 절차가 진행되어 현재 이주 시점에 있다고 가정한다면 투자자 입장에 있어서 주택 멸실 시점 전 후 어느 시점에 매매 거래하는 것이 유리한지 비용적인 측면에서 생각해보고자 합니다.

 

물론 투기수요를 막기 위한 토지거래허가 세제 등의 정책적인 제한요소를 배제하고 단순하게 투자에 따른 비용적인 측면만을 고려한 수익률 차이에 따른 투자시점만을 살펴보고자 하는 것입니다.

 

재개발지역 개발 마지막 단계에서 주택이 분양권으로 바뀌는 직전단계가 이주 단계입니다. 이주가 완료되면 조합은 멸실 신청을 하여 멸실 처리가 완료된 때부터 주택은 분양권으로 바뀌게 되는데 이주가 완료되면 철거 후 신축을 하고 입주를 하게 되는 것입니다.

 

재개발지역에서 주택이 분양권으로 바뀌는 시점은 주택의 멸실처리가 완료되는 때입니다. 동일한 가격으로 멸실처리 전 주택상태에서 매매를 하는 것과 멸실이 완료된 이후 분양권상 태하에서 매매를 하는 것으로 구분하고 사정에 의하여 입주 전에 다시 매매를 하는 경우에 투자자 입장에서 어느 시점에 투자하는 것이 유리한가를 따져보고자 합니다.

 

자신이 투자자라면 다음 두 가지 중 어느 시점을 선택하여 투자를 하겠습니까? 물론 입주를 하지 않고 입주 전 다시 매도하는 조건이며 매도 가격 또한 동일하다고 가정합니다.

 

① 주택 멸실 완료 전에 주택으로 매매 거래하여 잔금을 한다

② 주택 멸실 후 분양권 상태에서 매매 거래한다.

 

① 과 ② 중 하나를 선택할 때 어느 것이 투자 수익률이 높을까요?

 

결론적으로 분양권보다는 주택으로 매수하는 것이 투자 비용면에서 유리합니다. 분양권으로 매수 후 다시 파는 것보다 주택으로 매수 후 파는 것이 상대적으로 사라지는 자금이 적기 때문입니다.

 

주택을 3억에 매매했을 경우 ① 의 경우는 취득세 교육세 3,300,000(= 3억 x 1.1%)을 부담하게 되고, ② 의 경우는 취득세 교육세 농특세 13,800,000(= 3억 x 4.6%)을 부담하게 됩니다.

 

멸실 전 주택 매매 거래 후 잔금을 했을 때 취득세 1.1% 를 부담하게 되고, 멸실 후 분양권 상태에서는 취득세를 4.6% 부담을 하여야 합니다.

분양권 상태에서 주택은 멸실되고 대지만 남게 되므로 취득세는 주택에서 토지로 바뀌면서 부담하는 취득세 차이가 나게 됩니다.

 

따라서 분양권 상태에서 매매를 할 경우 주택상태에서의 매매보다. 10,500,000 더 비용이 발생하게 되는 것이며 동일한 가격으로 두 가지 모두 다시 판다고 가정할 때 수익률 차이는 엄청난 차이가 생기는 것입니다.

② 선택한 투자자의 경우는 ①을 선택한 투자자에 비하여 동일한 투자금을 투입하였지만 투자 자금 회수 측면에 10,500,000의 투자금이 사라지며 수익률에서 손해를 보는 것입니다.

 

중도 전매를 하지 않으면 입주 시 취득세가 일부분 상계되지만 입주 전에 사정상 분양권을 매도하게 되면 분양권과 주택상태에서 발 생된 취득세는 손실금이 될 수 있습니다

 

이와 같이 이주 지역에서는 주택 또는 분양권 상태의 어떤 상태로 매매하는가에 따라 비용 발생액의 차이가 크게 발생되므로 이주 지역에서의 투자 시 비용 절감면에서 볼 때 주택의 멸실 전에 잔금을 해야 수익률을 극대화할 수 있는 것입니다.

 

올림픽공원이보이는 오피스텔

 

재개발지역 투자 주택과 분양권 사이에서 사라지는 자금의 글을 마치며 부동산 투자를 할 때 참고가 되었으면 좋겠습니다.

재개발지역 투자를 한다고 보았을 때 정책적 제한은 투기 수요를 막고자 조합원 자격을 제한하고 입주 전까지 분양권 전매를 제한하는 것이라 보면 부동산 정책 이해에 도움이 될 것입니다.