수익형 부동산 가격 산정 투자 가치 판단

수익형 부동산 가격 산정과 투자 가치 판단을 위해서는 가장 간단한 기본적인 방식인 월세와 임차 보증금을 기준으로 하여 수익 가격을 산정해봄으로써 도움이 될 수 있을 것이다. 투자가치 판단을 위한 수익환원법에 의한 수익형 부동산 가격 산정에 대하여 알아보겠다.

 

부동산 가격산정은 여러 가지가 있을 수 있지만 수익형 부동산 가격은 대부분 수익을 환원하여 평가하므로 수익 환원법에 의한 방법으로 매매가에 대하여 비싼지 아닌지 여부를 판단할 수 있을 것이다. 수익 가격은 부동산에서 발생되는 연간 순수익을 투자 기대 수익률로 환원하여 산정하는 방식이다.

 

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수익형 부동산 가격 산정 투자가치 판단하기

 

보증금 1억 월 600만 원에 임대료를 받고 있는 부동산 소유자 갑(甲)이 매매를 위하여 16억에 매물로 내놓았다. 현 임차인으로 있는 을(乙)은 이 기회에 임차 부동산을 매수하기로 결심을 하였으나 무턱대고 매수하기보다는 매수 가격이 어느 정도가 적당한 것인지 알고자 한다.

 

소유자 갑(甲)과 을(乙) 사이에 거래가 성사되기 위해서는 어느 정도선이 합당한 가격일까?

이에 대하여 검증을 해보자

 

[사례 1]

갑(甲) 부동산 매매가 16억 보증금 1억 월세 600만 원 은행 대출 6억 대출이자 연 4%이며 을(乙)의 기대 수익률은 6%이며, 주변지역의 임대시세는 본건과 같은 비슷한 면적인 경우 위치에 따라 약간의 차이는 있으나 거의 대부분 600만 원대로 형성되어 있음을 가정한다.

 

보증금 1억 월세 600만 원 대출 6억(연 4%)인 부동산에 대하여 기대수익률 6% 조건으로 할 때 부동산 가치는 15억 원이다

 

수익 가격 = 순수익/기대수익률

4,800만 원[= 600만 원 x 12월 - (6억 x 4%) ] / 6% + 1억 + 6억 = 15억

 

위와 같이 수익 가격 산출방법은 연 임대소득 금액에서 대출이자를 뺀 순 수익에 대하여 기대 수익률을 적용한 가격에 보증금과 대출금을 합하면 된다.

사례 부동산의 수익가치 즉 부동산 수익 가격이 15억이므로 대출 승계를 받고 보증금을 떠안고 매수할 경우 실 투자금액은 8억이 필요하게 된다.

그러므로 을(乙)이 매수하기 위해서는 8억의 추가 자금이 필요하다

 

만약에 을(乙)이 기대 수익률을 높여 8%로 할 경우 위 계산 방식으로 계산하면 부동산 가격은 13억 원이 되어야 한다

이경우 매매 의뢰 가격 16억과 괴리가 너무 커서 갑(甲)은 을(乙)에게 팔려고 하지 않을 것이다.

그러므로 시장 기대수익률 6%를 적용한 15억 보다 1억이 높은 가격이므로 주변의 여러 입지요건을 고려하여 1억을 더 주고 16억에 그대로 매수할 것인지 잘 협의를 하면서 절충점을 찾아 갭의 중간 가격에서 최종 크로징을 할 수 있을 것이다.

 

분양상가 수익률을 계산할 때는 취 등록세, 월 임대료 기대수입은 몇%로 할 것인가를 고려해야 한다. 상가 투자에 있어 수익률 목표는 공 실없이 연 5%이면 최상이라고 할 수 있다.

 

* 상가 실 투자 액 = 분양가 -(임대보증금 + 융자금 + 부각 가치세)

* 월 임대 수익 = 월세 - 월 대출 이자

 

상가 투자에서는 반듯이 주변 확장 가능성이 있는지 보아야 하며, 실제 수익률은 대출을 빼고 총 투자금액에 대한 수익률로 한다. 상가 매매 수익률은 1층의 경우 5-6%, 2층의 경우 7-8%선에서 거래가 성사된다.

 

수익 가격 산정에 의한 투자 결정은 공실이 없다는 가정하에 기대 수익률을 연 6% 수준으로 하여 임대차 계약 시점을 따져서 현시점의 수익성을 반영하여 수익 가격을 산출한다.

 

사레 2]

임대보증금 1억 8천 월 임대수입 500만 원인 면적 66.3㎡ 인 상가 점포를 현금 6억을 보유하고 있는 A가 매수(분양)를 받고자 한다

임대보증금 1년 만기 5% 정기예금으로 예치하고, 부가가치세 임대 및 이자수입 세금 평균 26%, 상가 점포의 위험을 반영한 자본비용이 8 % 일 때 이 상가 가치는 얼마인가?

또한 주변 상가 점포 가격이 평당 3,500만 원인 경우 이상가의 투자가치가 있는지? 있다면 합당한 매수(분양 가격은 어떻게 될까?

 

점포 가치는 연간 실제 수입을 투입한 자본비용으로 나누면 될 것이다.

상가 가치(수익형 부동산 가치) = 실수입액 ÷ 기대 이익률(=위험 이익)

 

연간 수입 총액은 보증금 예치액에 연이자율을 반영하고 여기에 연간 임대 수입을 더하면 6천9백만 원이 된다

*연간 수입 총액 = [보증금 예치액 1억 8천 x 연 이자율 5%] + [ 월세 500만 원 x 12개월]

 

연간 상가 실 수입액은 연간 수입총액에서 부가세 등 세금을 공제하면 5천1백6만 원이 된다

*연간 실 수입 =6천9백 X (1-0.25)

 

상가점포 가치는 연간 실 수입액에 대하여 자본비용(기대 이익률, 위험 이익률)을 적용하면 평당 약 3천2백만 원이 된다

*상가 가치 = 실수입액 51,060,000 / 8% = 638,250,000 ÷20평(66.3㎡)

 

따라서 상가점포 가치가 시장가치 평당 3,500만 원에 300만 원 정도 낮은 3,200만 원이므로 투자 가치가 있으므로 매수하여도 될 것이다.

 

위 사례와 같이 수익형 부동산의 시장가치 산정 및 투자가치 판단은 연간 실 수입액에 대하여 위험 이익률로 환원하여 할 수 있는 것이다.

임료 증감 변동 수준과 양도 차익에 대한 수익성 등을 반영하지 못하는 한계가 있지만, 보유하는 동안의 발생한 수익의 현재가치와 보유기간 만료 후 회수 가액의 현재가치의 합계로 가격을 산정하여 건물의 수익 가치를 추정하되 현장에서 임대조건을 적당 한가 인근 공실률은 어떠한가? 해당 지역 시장 동향은 어떠하며 실제 매매 가격은 어느 수준에서 이루어지고 있는지 확인이 필요하다 하겠다.

 

끝으로 상가 건물 매매(임대) 시 고려할 다음의 입지 사항을 참조하면 좋을 것이다.

• 골목에 위치하더라도 메인 골목이면 좋으며, 유동인구는 저녁 시간대 유동인구가 많은 곳이 좋은 곳이다.
• 역세권이 가장 좋으나 고평가 되어 수익률이 낮으므로 개발 계획이 있는 역세권 가능 지역을 찾도록 하며, 같은 평수이면 도로 접한 면적이 넓은 곳이 좋다.
• 도로에 접한 상가는 차량 전용으로 넓게 펼쳐진 곳이 아닌 사람이 다니는 곳이어야 하며, 주변에 대형마트 할인마트 백화점 등이 있는 곳은 피하고, 노점상이 많으면 좋다고 할 수 있겠다.

참고로 토지 적정 가격 산출은 실거래 가격을 이용하여 거래 사례 비교법 또는 표준 공시지가를 이용하여 시점 보정하여 산출하며, 주택 가격은 원가 방식을 상한선으로 하고, 수익 방식을 하한선으로 하여 중간 가격을 매매 가격으로 한다면 매도 매수 양 당사자간 이익과 손해가 서로 과하지 않은 적정 가격이 될 것이다. 아파트의 경우 거래 사례비 교법을 통하여 가격 산출을 한다.

 

수익 가격 = 임대보증금 + 월세 수익/부동산 표준 수익률(통상 5%)

원가 방식 = (표준건축비 x 연면적) + 토지 가격

 

건물의 경우 가격 산정 시 수익률은 5-6% 선으로 하지만 강남의 경우 요즘은 수익률 0%에도 거래가 된다

 

전통가옥

 

마치며..

수익형 부동산을 매매함에 있어 가장 간단한 방법인 수익 환원법에 의한 부동산 가격 산정하는 방법에 대하여 알아보았다 가격은 기대수익률을 반영하여 도출되므로 시장수익률을 정확하게 판단하면 합리적인 가격 여부를 판단할 수 있으므로 입지 환경 등 제 요인을 반영 가감하여 적정 가격을 도출하여 투자 가치 판단을 하는데 도움이 될 수 있을 것이다.