재개발지역 투자 내집 마련 전략

재개발지역 부동산 투자는 청약이나 시장 흐름과 무관하게 임장 등 끊임없는 노력과 공부를 통해 얻은 노하우 경험 지식이 수반되어야 투자 성과를 기대할 수 있다. 지역 내 주택 등을 사서 조합원 지위를 갖고서 신축 아파트를 분양받는 장기투자 성격이 있는 재개발 투자에 대해 정리한다.

 

재개발지역에서 부동산 투자 또는 내 집 마련 목적으로 개발 지역을 고를 때는 좋은 역세권 숲세권 학세권 조망권 등이 있는 곳, 특히 한강 조망권 프리미엄이 있는 개발지 주변 또는 인근 아파트 시세가 비싼 곳이라면 좋다고 하겠다.

 

 

재개발지역 투자 내 집 마련 전략

 

이 글은 부동산 거래 규제가 없는 것을 전제로 한 원론적인 이야기로서 부동산 시장 변화에 따른 미래 투자와 내 집 마련에 대한 발상의 전환에 도움을 주고자 하는 것이므로 참조만 하여야 할 것이다.

 

재개발지역 투자 매물 선정과 매수 매도 시기

 

1. 재개발지역에서 부동산 투자를 위한 매물 선정은 무엇보다도 먼저 분양자격 기준일에 대한 권리 하자를 확실하게 살펴야 한다. 기준일 이후 소유자 변경되면 조합원 자격이 없기 때문이다.

부동산 투기 방지를 위하여 지분 쪼개기 방지를 위하여 권리산정 기준일을 지정하고, 갭 투자를 방지하기 위하여 토지거래허가 구역을 지정하며, 분양권 없는 건축행위와 지분 쪼개기를 방지하기 위하여 건축허가를 제한한다는 점을 알고 있어야 한다.

 

2. 재개발지역의 개발 초기에는 개발 기간을 고려하여 투자금액이 적은 것을 고르고, 이주 이후는 권리가액이 높은 것을 구한다. 이자를 따져보아야 하며, 가격이 오르지 않은 큰 물건일수록 좋다.

 

3. 개발가능 예정지를 볼 수 있는 안목이 필요하다.

개발지역 지정될 때 가격이 가장 많이 오르는 경향이 있으므로 평상시 개발 가능성이 있는 예정지 정보를 수집하는 노력이 필요하다

 

4. 추가 분담금 산정 이후 매수하라. 분담금 문제로 조합원이 낮은 가격으로 매도할 수 있기 때문이다.

5. 동호수 추첨 이전에 매수하라. 조합원은 좋은 동 호수 추첨 확률이 높으므로 프리미엄을 노릴 수 있기 때문이다.

 

6. 단지가 큰 아파트는 입주 후 1년 후 매도하라. 입주 초기 매물이 많아 가격이 낮게 형성될 수 있기 때문이다. 상대적으로 단지가 적으면 매물이 적으므로 1년 이내 매도하는 것도 괜찮을 것이다.

 

7. 평균 개발 분담금이 어느 정도인지 조사한다.

27평 주택을 가진 사람이 34평짜리 분양받는 경우라고 가정할 때 수용 가능한 분담금보다 높다면 실망 매물이 나올 수 있다 참고로 2014년 뉴타운 해제지역의 경우 분담금은 1억 2천2백 정도였다.

 

8. 이주지역 주택과 분양권 매매 취득세 차이를 알고 투자하여야 한다

개발지역 마지막 단계[이주 철거 신축] 이주가 끝나고 조합에서 멸실 신청을 완료하여 멸실되고 나면 그때부터 주택은 분양권으로 바뀌게 된다.

이주지역 주택상태에서 계약하고 잔금을 하면 취득세는 1.1%이고 조합원이 이주가 끝나고 멸실되어 분양권 상태면 취득세는 4.6%가 된다. 주택이 멸실되고 대지만 남아 토지가 되기 때문이다.

 

예를 들어

재개발지역 마지막 단계에서 주택 상태로 2억에 매매하면 취득세(취득세 교육세) 1.1%인 2,200,000을 부담하여야 하고, 분양권 상태에서 2억으로 매매하면 취득세(취득세 농특세 교육세)는 4.6% 인 9,200,000을 부담하게 된다.

 

분양권 상태에서 7,000,000 비용이 더 발생되는 것이므로 이주지역에서 멸실 전 분양권으로 바뀌기 전에 계약 잔금 하면 취득세에서 비용 절감 효과가 있다는 점 이 또한 수익을 극대화하는 투자 포인트이다

 

9. 청산을 이용한 투자가 가능하다

청산금은 그동안 사용한 조합 사업비를 재개발지역에서 보유하고 있는 땅에 대한 비율을 적용하여 산출한 금액이다. 조합원 숫자가 아님에 유의하여야 할 것이다.

 

청산금 = 사용한 조합 사업비 x 1/N(조합원 숫자가 아닌 땅의 비율이다)

 

예를 들어 개발 지역 면적 57,580㎡ (약 17,400평), 사업비 소요 60억, 매도자 땅이 10.425평이라고 가정한다면,

매도자의 전체 지분은 0.06%(=10.425/17,400)으로 단순 계산하면 청산금은 3,600,000(=60억x0.06%)이 되는데 청산금 3백6십만 원을 내고 청산 후 남은 권리금을 가져가는 것이다.

 

만약 9천9백만 원인 권리가액의 이주 중인 물건을 9천만 원에 계약, 마이너스 P 9,000,000이고 중개 보수 등기 비등 실비가 1,800,000이라고 하면 청산 후 남은 금액이 3백6십만 원[=p9,000,000 -(청산금 3,600,000 +실비 1,800,000)] 이 된다

 

마이너스 매물을 잘 활용하면 정말 좋은 투자 방법 중 하나가 되므로 개발지역 권리가 금액이 확정되고 분양 신청 전이라면 이러한 투자 묘미를 살 릴 수 있을 것이다.

마이너스 프리미엄으로 물건을 취득할 때는 마이너스 피(P)가 높을수록 청산하면 역으로 수익을 낼 수 있을 것이다.

분양신청 동호수가 정말 맘에 들지 않는 다면 청산하고 원하는 동 호수를 뽑았다면 계약을 할 것이므로 이를 이용하는 것이다.

 

청산 대상자는 아파트 분양으로 인한 프리미엄이 없으며 감정 평가액이 조합원 감정평가액보다 높은 것이 일반적이다. 청산을 한다면 감평을 다시 해달라고 행정 심판을 요구할 수 있다. 개발지역에서 청산 관련 행정 쟁송 전문 변호사가 있는 것은 그만큼 조합원들이 청산을 많이 고려한다고 볼 수 있다.

 

10. 개발 해제 지역에서의 투자는 높은 수익을 올릴 수 있다.

재개발지역 추진할 때뿐만 아니라 재개발 지역이 해제되는 경우에도 부동산 투자는 이루어진다. 보통의 사람들은 재개발지역 해제가 되면 투자하려는 꿈을 꾸지 못하지만 조금만 더 생각하면 오히려 수익을 극대화할 수 있는 기회가 생긴다.

 

재개발지역 해제로 인한 실망 매물 출현은 정상 가격 이하로 매물이 나올 것이므로 낮은 가격으로 집을 사서 직접 신축 후 분양함으로써 수익성을 극대화할 수 있고, 신축 사업지로서 빌라 업자가 매물을 구하게 되기 때문에 좋은 투자처가 되는 것이다.

유능한 부동산업자나 투자자, 중개업자는 오히려 구역 내 지번 토지 건물 크기 소유주 등의 DB 작성하여 적극 활용을 한다.

 

재개발지역에서 투자 내 집 마련 전략

 

재개발 재건축 입주권을 매입하는 것은 일반분양보다 싸게 살 수 있고 층과 향도 고를 수 있지만 일반 분양 아파트를 사는 것에 비해 초기 투자 비용이 많고 추가 분담금 리스크가 있다.

입주권 웃돈이 가파르게 오르면 로열층 동의 인기는 갈수록 시들 수 있으므로 분담금이 적어 매력이 있는 사업성 좋은 투자처를 찾아야 한다.

사업기간, 추가분담금, 조합원 분양가 상승으로 인한 일반분양가와의 차이가 줄고 있는지 확인이 필요하다.

 

일반 분양은 안정적이지만 환금성이 낮아서 취득세 양도세 감면이 있게 되면 인기가 높다는 점 참조할 수 있을 것이다.

 

지금 시장하고 동떨어진 이야기이겠으나 재개발지역 부동산 시장은 불황기에서는 미분양 우려로 일반 분양 아파트 가격이 내렸다. 이럴 경우 미 분양으로 인한 할인 분양 혜택 가능성이 높으며, 현금 청산이 늘면서 비조합원 선택권이 넓어졌다.

 

서대문 삼부르네상스 신축 현장

 

거래시장 정상화 이후에 미분양 아파트가 빠르게 팔려 나가면 좋은 층과 향을 가진 조합원 매물의 희소성은 더 높아진다.

과거 북한산 푸르지오 아파트의 경우에 로열층 조합원 물량의 조합원 분양 가격이 옵션을 포함한 일반 분양 가격보다 낮음으로 인하여 청약 후 일반 분양을 찾는 이들보다 조합원 입주권을 알아보는 이들이 더 많은 사례가 있었다

 

 

이상 재개발지역에서의 부동산 투자 내 집 마련을 위한 매물 선정 매수시점과 매도시점 투자 전략 등에 대하여 일반적인 투자에 대하여 정리하였다. 부동산은 향상 오르기만 하는 것도 아니고 그렇다고 계속해서 내리기만 하는 것도 아니다. 어수선한 뉴스에 현혹되기보다는 기본 부동산 시장원리를 심도 있게 공부하고 준비를 하고 있다면 내 집 마련의 꿈 실현은 이루어질 것이다. 투자습관은 늘 공부하고 메모하며 현지 탐방을 하여 분석하여야 한다. 부동산 가격은 수요가 몰리면 가격은 오르게 되어있다.