상가 투자 수익성 좋은 물건 찾아 주세요 뭐가 잘못된걸까

상가투자는 제일 먼저 투입할 수 있는 자본금으로 일정액의 임대수익을 기대할 수 있는 수익성 좋은 수익률을 얻는 곳의 좋은 물건인지를 우선적으로 고려해야 할 것이다. 상가는 특성상 시세차익이 생기는 자본이득보다는 안정적으로 일정 금액의 수익을 얻는 상품이기 때문이다.

 

상가 투자처를 찾으며 부동산에 마땅한 상가 추천을 의뢰하면서 단순하게 '수익성 좋은 물건 찾아주세요'라고 의뢰를 한다면 투자 마인드가 없는 사람이라고 할 수 있다. 왜 그럴까? 무엇이 잘못된 것일까? 끝까지 읽어보면 도움이 될 것이다.

 

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투자목적과 기대수익률을 제시하여야 한다
상가투자는 거주지 상권을 노려라
상권 특성을 알고서 상가 투자를 하라
상가투자 투자 수익률 확인은 반드시 필요하다
임차인은 대기 매수권자이다

 

현금 5억을 가지고 있는 갑(甲)이 노후대책을 위하여 상가를 알아보기 위하여 부동산에 가서 임대수익이 많이 나오면 나올수록 좋으니 수익성이 좋은 물건을 찾아 달라고 한다면 부동산에서는 갑(甲)을 위하여 긍정적으로 일을 하지 않을 것이다.

 

상가 투자 수익성 좋은 물건 찾아주세요! 뭐가 잘못된 걸까?

 

왜냐하면 어렵게 좋은 상가를 찾아서 보여주더라도 그보다 더 좋은 상가를 다시 원할 것이 뻔하기 때문이다. 찾고자 하는 상가에 대한 기준이 없으므로 많은 시간을 얼마나 더 투입하여야 할지 기약할 수 없는 것이어서 아까운 시간을 갑(甲)을 위하여 전적으로 사용하지 않으려 하기 때문이다.

 

투자자는 투자 목적을 고려 기대 수익률을 제시하여야 한다.

 

예를 들어 노후생활 대책 목적으로 상가를 구하고 있으며 자기 자금 5억으로 월 수입이 350만 원 정도 수익이 나오는 상가를 찾아 달라고 하는 등 구체적으로 투입 자본금 예상 기대 수익률을 제시하면 부동산은 투자 성격에 맞는 물건을 제시할 것이다

 

다만 현금 5억에 대한 대출금리가 6%라고 할 때 이자는 연 3천만 원이므로 이를 은행에 예치하여 이자를 받는다고 가정하면 매월 2백5십만 원을 받게 된다. 기대수익  350만 원은 적은 수익이 아니므로 기대수익을 너무 현실과 동떨어지게 설정을 하면 그러한 물건은 찾아지지 않을 것이다.

 

따라서 '수익성이 좋은 물건을 찾아주세요'라고 하는 사람은 투자 마인드가 없는 사람으로 상가투자에 실패할 확률이 높다고 할 수 있겠다.

 

상가 투자는 거주지 인근 상권을 노려라

 

기대수익 기준이 설정되었다면 기준 기대수익률을 충족하는 지역상권을 찾아야 한다. 개발이 진행 중인 개발지 상가는 개발 완료 후 인구의 유입 연령 유동인구 동선 파악 등 상권 분석이 어렵다. 그러므로 지역 상권의 변화를 잘 알고 있는 거주하는 지역을 우선적으로 투자를 고려하는 것이 좋다고 하겠다.

 

거주지역도 끊임없는 개발이 일어나며 인구 유입과 동선의 변화가 생기기 마련이다. 그러므로 사람들이 모여들어 소비가 증가되는 상권이 형성되고 있는가를 파악하는 노력은 필요할 것이다.

 

개발이 진행 중이거나 계획이 있는 곳은 아무래도 현제 가치보다는 미래가치가 클 것이다. 그러나 상가투자는 자본이득보다는 일정한 수익을 안정적으로 낼 수 있는가에 대한 미래가치 판단에 초점을 둬야 실패를 줄일 수 있다 할 것이다.

 

독점상권 내 인구 유입 완료되었다거나 대단지 배후 단독 상권 상가라는 신문광고 등 홍보물에 현혹되지 말고 투자 전 직접 주변을 둘러보며 다양한 의견 등을 취합하여 분석을 하여야 한다. 임대관리 업체의 운영 계획 활성화 방안 등을 따져 보고 상가가 주 이용 고객의 동선상에 위치해 있는 상가인지를 반듯이 살펴야 하는 것이 중요하다.

 

독점상권도 배후세대에 의존하는 만큼 배후세대의 입주율 주거선호도를 잘 따져보아야 하며 같은 상권의 상가라도 입지에 따라 향후 가치가 달라지므로 인근에 집객 효과가 있는 곳의 주동선 상에 있는 상가인지의 여부를 따져서 투자하여야 한다.

 

상권 특성을 알고서 상가 투자를 하라

 

상권의 특성을 이해하면 상가투자 의사 결정에 조그 마나마 도움이 될 것이다. 항아리상권, 몰링형 상권, 지식산업센터 내 상권, 단지 내 상권과 같이 상권은 사람들이 모여들어 소비가 증가하는 곳이다.

 

[항아리상권]

상권 내 배후세대 소비가 강한 상권으로 단골이나 충성도가 높은 고객 만들기가 수월한 작지만 강한 상권이다.

 

[몰링형 상권]

기본적 쇼핑 및 여과 생활 외식 오락 문화 등 을 한 곳에서 할 수 있는 복합 상가로서 스트리트 형태를 띠며 상주인구와 유동인구를 흡수하기 좋으며 접근성 및 가시성이 우수한 상권이다.

 

[지식산업센터 내 상권]

독점성 확보가 가능하고 소비성이 강한 젊은 직장인을 배후로 하여 수요층 상권을 독점화할 수 있으며 점포수도 적어 매출을 안정적으로 올릴 수 있다.

 

[단지 내 상권]

고정적인 배후 거주 가구의 최소 수요를 바탕으로 안정적인 수익을 확보할 수 있으며 투자금액은 일반적인 근린상가보다 적으며 임차인 확보가 용이하다. 수익보장 대표업종은 마트 미용실 세탁소 등이다.

 

상가 투자 수익률 확인은 반드시 필요하다

 

상가는 수익률이 6-8% 나오면 우량물건이라 할 수 있다. 일반 사람들은 부동산 투자를 할 때 100% 순수한 자기 자금으로 하려는 경향이 있다. 투자수익률 면을 살펴보면 잘못되었다는 것을 바로 알 수 있다.

 

점포 가치는 연간 수입에 대한 투자 자본으로 평가한다.

 

점포 가치= 연 수입/투입자본비(=기대 이율)= 연수입/투입자본

연간 수입총액 =[보증금 예치액 x 연이자율] + 연임 대료

상가 연간 실 수입액 = 연간 월세 수입총액 x (1- 세율)

 

예를 들어 상가를 2억에 분양을 받았을 때 임대보증금 2천만 원에 월 200만 원 월세 수입이 가능하고, 상가 분양받을 때에 연 6%의 대출이자 부담 조건으로 1억을 대출받는다고 가정을 한다.

이때 대출이 있는 경우와 없는 경우의 투자 수익률을 비교하면 다음과 같이 커다란 차이가 발생한다.

 

대출이 없는 경우 수익률은 13.3% (=24,000,000 ÷ [2억 - 2천만 원])이고,

대출이 있는 경우의 수익률은 22.5% [(24,000,000-6,000,000) ÷(2억 - 1억 - 2천만 원)이다.

 

대출이 없는 경우 1억 8천의 자금을 투입하여 연 2천4백만 원 수익을 얻을 수 있고 대출이 있는 경우는 자기 자금 8천만 원을 투입하여 연 1천8백만 원의 수익을 얻을 수 있음을 알 수 있다.

 

이래도 자가 자금 100%를 투입하여 상가 투자를 할 것인가?

 

따라서 부동산 상가와 같은 수익형 부동산 투자는 타인자금 투입비율을 높일 수 록 투자 수익을 극대화할 수 있는 것이다.

 

연수입을 기대이익으로 환원하면 투자가치를 판단할 수 있다.

 

기대수익을 대출이자보다 높은 8%라고 가정하면 투자가치가 3억(=24,000,000/8%)이므로 2억에 분양을 받아도 될 것이다.

기대수익이 높을수록 투자가치는 낮아지고 기대수익이 낮을수록 투자가치는 높아지게 된다.

 

임차인은 대기 매수권자이다.

 

일정기간 즉 임대기간이 만료 시 동시에 상가를 처분한다고 하면 가장 빠르게 상가를 처분할 수 있는 방법은 현 임차인이다. 장사가 잘되고 있다면 다른 곳으로 옮겨 다시 시작하는 것보다 상가를 인수하여 그대로 영업을 하면 더 효과적일 것이다. 따라서 처음 임차인을 구할 때 양질의 임차인을 구하는 안목이 필요한 것이다.

 

우리동내 최고시장

 

'상가투자 수익성 좋은 물건 찾아주세요 뭐가 잘못된 걸까'란 글을 맺으며, 상가투자뿐만 아니라 부동산 투자는 늘 연구하고 공부를 게을리하지 않고 지속하여야 기대하는 부동산 투자 성과를 얻을 수 있는 것이라 할 수 있다. 특히 상가투자는 투자목적 기대수익 상권 특성과 분석 투자수익률 대기 매수권자 등을 모두 살펴서 자신의 자금 기준에 맞는 합당 한 기준으로 하여야 함을 다시 한번 상기하기를 바라는 바이다.