토지 가치 평가 어떤 땅을 살것인가?

도시지역에서 땅을 사는 이유는 대부분 건물을 짓기 위함이라고 할 수 있다. 토지를 고를 때의 기본은 용적률과 건폐율 모두를 검토하는 것이다. 토지 가치가 높다라는 의미는 최대의 건폐율과 용적률을 이용하여 원하는 건물을 건축을 할 수 있는 것이라 할 수 있다.

 

토지 가치는 같은 지역이라도 위치나 환경에 따라 차이가 크게 날 수 있고, 토지가치 기준이 되는 용적률과 건폐율은 용도지역에 따라 다르다.

용적률이 높을수록 건물을 높게 건축할 수 있어 토지 가격은 높게 책정될 것이며, 건폐율이 높을수록 대지 면적에 대한 건축물 면적의 비율이 높아져서 대지를 효율적으로 이용할 수 있게 된다.

 

반응형

 

용적률은 대지면적에 대한 건물 연면적의 비율로서 대지 안 건축물 바다면적 모두를 합친 면적에 대한 대지면적의 비율이고, 건폐율은 건축 바닥 면적을 대지 면적으로 나눈 비율이다.

 

땅의 용도지역은 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역으로 구분되고, 이 중에서 도시지역은 다시 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역으로 나누어져 있다.

해당 지역에서 토지를 이용하기 위한 건폐율과 용적률은 각각 다르고, 건축물은 용도에 따라 건축물 시설용도를 구분하고 있다.

 

건축물 시설 용도 군의 근린생활시설은 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설로 구분하고 있는데 차이점 정도는 기본적으로 알고 있을 것이다.

 

제1종 근린생활시설 과제 2종 근린생활시설의 차이점은 need와 want의 차이라고 할 수 있다. need는 꼭 필요한 것으로 없어서는 안 되는 것이고, want는 꼭 필요한 것이 아니어서 있으면 좋고 없어도 그만인 것이다.

need이면 제1종 근린 생활 시설이고, want 이면 제2종 근린 생활 시설이다.

 

제1종 근린시설은 생활밀착형 필수 시설로서 건축법 시행령 별표 1의 3호 가목부터 이목 까지, 제2종 근린생활시설은 건축법 시행령 별표 14호 가목에서부터 어목까지 18개 항목으로 제1종 제2종 전용 주거지역에 설치가 불가능하지만 제1종 근린생활시설은 전용 주거지역에서도 허용된다.

 

다음은 건축물 용도 주요 제1종 근린시설과 제2종 근린시설을 구분한 것이다.

 

1. 제1종 근린생활시설[건축법 시행령 별표 1의 3 가모부터 아목]

동내 슈퍼마켓 바닥면적이 1,000㎡ 미만인 경우[1,000㎡ 이상이면 판매시설이다]

약국 1,000㎡

음식점 커피전문점 빵 떡 300㎡ 미만[300㎡ 이상은 제2종 근린생활시설이다]

이용원 미용원 목욕장 세탁소 세탁소는 환경 관련 3대 기본법상 (대기환경보전법 수질 및 수생태계 보전에 관한 법률 소음 진동관리법] 오염도가 크면 금지, 오염도 있어 관리대상은 허가 신고, 오염도 거의 없으면 허가 신고 대상 제외되므로 제1종 제2종 공장으로 구분된다.

의원[병원은 의료시설이다]

탁구장 체육도장 500㎡ 미만[500㎡ 이상이면 운동시설이다]

 

 

2. 제2종 근린생활시설[건축법 시행령 별표 14호 가목부터 어목

공연장 500㎡ 이상이면 문화 집회시설이다.

종교집회장[교회 사찰 성당] 500㎡ 이상이면 종교시설이다.

자동차 영업소 1,000㎡ 이상 자동차 관련 시설이다

서점 휴게음식점 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활시설이다

PC방 게임 CD 판매점 500㎡ 이상이면 판매시설이다

일반음식점 면적과 무관 제2종 근린생활시설[휴게음식점 300㎡ 이상이면 제2종 근린생활 시설이다.

장의사 동물병원 독서실 기원 학원(4종류) 자동차학원 - 자동차 관련 시설/무도학원 - 위락시설/나머지 학원 500㎡ 미만은 제2종 근린생활시설이고 이상은 교육 연구시설이다.

탁구장 체육도장 500㎡ 미만 제1종 근린생활시설 이상은 운동시설이다. 테니스장 체육도장 에어로빅장 운동시설

금융업소 사무소 부동산 중개업소 500㎡미만 제2종 근린생활시설 그 이상은 업무시설이다.

도서관 도서실 고시원 : 도서관은 1,000㎡미만 공공도서관만 제1종 근린생활시설 나머지 도서관은 교육연구시설이다.

독서실은 면적과 무관 제2종 근린생활 시설이다.

고시원 500㎡ 미만은 제2종 근린생활시설이고 이상은 숙박 시설이다.

제조업소 수리점 500㎡미만은 제2종 근린생활 시설이고 이상은 공장이다.

귀금속 장신구 제조시설 폐수 위탁시설은 제2종 근린생활시설이고 폐수 전량 위탁조건으로 제2종 근린생활시설이 되며, 세탁소는 다림질 수선 정도 직접 하고 드라이클리닝을 위탁하면 제1종 근린생활시설이고 나머지는 공장이다.

노래 연습장 면적 무관 제2종 근린생활 시설이다.

단란 주점 150㎡ 미만은 제2종 근린생활시설이고 그 이상은 위락시설이다.

안마원 제1종 근린생활 시설 안마시술소는 제2종 근린 생활 시설이다.

 

토지를 매입할 때 제1종 근린생활시설까지만 건축이 가능한지 아니면 2종 근린생활 시설까지도 건축이 가능한지를 반드시 검토해 보아야 한다. 이는 토지의 가치와 가격을 결정하는 포인트 이기 때문이다.

 

제1종 근린생활 시설과 제2종 근린생활시설의 차이점은 1종 근린생활시설은 어떤 토지라도 건축이 가능하다는 것이다.

모든 용도지역에서 건축이 가능한 토지는 제1종 근린생활 시설이라는 의미이다.

 

반면에 제2종 근린생활시설은 그 용도에 따라서 건축이 허용되지 않을 수도 있다.

 

예를 들어 1종 2종 전용 주거 지역에 2종 근린시설 설치를 할 수 없다.

그러므로 2종 근린 생활시설까지도 건축이 가능하다면 당연히 토지 가격은 비싸진다.

 

[사진=제천 북볔에 흙내음]

 

마치며...

어떤 토지를 살 것인가의 토지 가치 평가는 토지를 이용함에 있어 최대의 건폐율과 용적률을 이용할 수 있으면서 원하는 건축물 용도 시설군으로 건축할 수 있는 땅이라 할 수 있을 것이다. 토지의 최유효 이용을 위하여 고려될 요소들은 무수하게 많지만 여기서는 건축물 용도 근린생활시설 관점에 한하여 땅을 사는 이유 토지 가치를 생각하여 보았다.