대지 지분보다 지분율 높아야 투자 가치가 크다

아파트는 대지지분이 크다고 좋은 것이 아니라 대지지분율이 높아야 미래가치가 크다고 볼 수 있다. 대지지분은 같은 단지 동일 평형일 경우를 제외하고 다 다르다. 아파트는 대지지분의 많고 작음보다 대지지분율을 계산 비교해서 대지지분율이 높아야 미래가치가 커서 투자가치가 있다.

 

동과 동간 간격이 넓고 층수가 낮으며 공원 녹지 공간 등의 여유공간이 많은 아파트는 대지지분율이 높아 투자 가치가 좋다고 할 것이다.

 

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대지지분율은 대지 지분에 대한 등기부상 전유면적의 비율이고 대지지분은 아파트 전체 단지 대지면적을 가구수로 나누어 등기부에 표시되는 면적이다. 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 더 많은 아파트를 신축할 수 있게 된다.

 

* 대지지분율 = 대지지분 ÷ 등기부상 전유 면적

* 대지지분 = 아파트(공동 주택) 단지 전체 면적 ÷ 총 가구수

 

대지지분율이 높다는 의미는 주거환경의 쾌적성을 나타내는 척도로서 미래가치가 크다는 뜻이고, 결과적으로 투자가치가 높다는 뜻이다. 주거환경 쾌적성 척도란 층수가 낮고 동간격이 넓으며 공원이나 녹지공간이 많은 아파트를 의미한다.

 

재건축을 추진 중인 아파트 A와 B의 매매 가격은 같고 대지지분과 전유면적이 다음과 같이 다를 경우 어느 것을 매수하는 것이 더유리 할까?

층수 방향 등 가격에 영향을 주는 제반 다른 요건은 동일하다고 가정한다.

 

A 아파트 대지지분 148.45㎡ 전유면적 178.5㎡

B아파트 대지지분 138.45㎡ 전유면적 151.5㎡

 

재건축에서 새집은 대지지분에 무상지분율을 적용하여 추가 부담금 없이 받는 것이지 대지지분만큼만 새집을 받는 것은 아니다. 무상지분율은 재건축에 따른 개발 이익 규모에 따라 달라진다.

 

미래가치를 판단함에 있어 여러 사항을 종합적으로 고려하지만 결과적으로 동일 조건하에서 여러 고려 사항 중 하나로서 대지 지분율을 계산하여 높은 쪽으로 투자하는 것이  투자 가치가 높은 것이다. 

 

상기 A, B 아파트 중 대지지분과 전유면적은 A가 크다. 따라서 일반적으로 B보다는 A에 투자를 하려고 할 것이다.

과연 옳은 선택인지 확인을 해보자.

 

대지 지분율을 계산해보면 A 대지지분율은 83.16% ( =148.45 ÷ 178.5)이고, B 대지지분율은 91.38% (=138.45 ÷ 151.5)이다. 대지지분율이 높은 B가 A보다 더 넓은 면적의 새집으로 들어갈 수 있다는 의미이다.

 

따라서 투자자의 입장에서 A보다는 B를 선택하여 매수를 하는 것이 옳은 선택이다.

 

재건축에서 대지지분율이 클수록 해당 조합원이 무상 입주할 수 있는 평형은 커지고 입주를 원하는 평형에 따라 추가 부담금이 줄어들기 때문에 투자가치가 높다고 할 것이다. 대지지분율이 클수록 상대적으로 매매 가격이 높게 형성되는 이유인 것이다.

 

나이가 들면 나무도 구멍이 생긴다.

 

따라서 대지지분이 크다고 무턱대고 좋은 것으로 판단하여서는 아니 되며 동일 평형의 대지지분율을 계산 비교하여 같은 값이라면 대지지분율이 큰 것을 고르는 것이 성공 투자가 되는 것이다. 재건축단지에서 아파트를 고르는 것은 대지지분이 크다고 선호하는 것이 아니라 대지 지분율을 계산하여 대지 지분율이 높은 것이 미래가치가 높아 투자를 한다는 점이다.

그러므로 재건축 아파트 투자는 동과 동간 간격이 넓고 층수가 낮으며 공원 녹지 공간 등의 여유공간이 많은 아파트를 고를 때 대지지분도 크고 대지지분율이 높아 투자 가치가 좋다고 하는 것이다.