구로주공 아파트 재건축 등 주변 지역 개발 정보

구일역 일대 준공 36년 넘은 구로 주공아파트를 선두로 아파트들의 재건축 추진이 한창이다. 경인로 482 롯데마트 자리에 지식산업센터 신축 및 아파트 주변 단지형 주거용 오피스텔도 공사 중이다. 구로구로 주공아파트를 비롯한 재건축 관련 지역 개발 정보를 간략하게 정리해 보겠다.

 

선거철이면 단골 공약으로 나오던 구로차량기지 이전사업, 언제 될지 기약 없는 가운데 물밑에서는 지역 발전을 위한 여러 개발 추진 움직임이 활발하다.

서울시의 철도 지화화 방침에서 서울 내 차량기지 4.6㎢부지 이전과 지상철도 지화화 공사 방침을 구체화했다는 소식도 있는 가운데 구로차량기지는 지상 25만 3224㎡ 규모로서 2040 서울 도시기본계획으로 잡혀 있는 곳이다.

 

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새 정부 공약사항인 군포시부터 서울역 구간 32㎞ 19개 역 철도 지화화 공약이 구체화되기를 기대해 보면서 광명시 노온 사온으로 구로차량기지 이전에 대하여 광명시 주민들의 반발이 거센 상황과 예타 문제로 차량기지 이전이 지지부진하게 흐르고 있지만 확정되면 해당 부지에 주거 상업 복합단지가 조성돼 구로 1동 일대가 새롭게 탈바꿈할 것이다.

 

1. 구로1동 구일역 일대 아파트 재건축 추진 상황

 

구로1동 일대는 일명 구일 섬으로 교육환경이 우수한 1980년대 중반부터 지어진 아파트 단지로 건축된 지 30년이 넘어 현재 재건축 추진을 진행 중인 지역이다. 차량기지창 이전이 요원한 가운데 미래에 차량기지마저 이전되면 지역의 스카이 라인은 완전히 바뀌게 될 것이다.

 

재건축 추진 중인 아파트들 중 구로 주공아파트가 선두로 정비구역지정 절차를 진행 중에 있으며 나머지 구로현대연예인, 구로중앙하이츠, 현대상선 아파트가 예비 안전진단 통과하였고 구로 한신 1차는 예비 안전진단을 추진 중에 있다.

 

가. 구로 주공아파트 1.2차

구로동 685-222 소재 구로 주공아파트는 19동 2,126세대 1985-6년 준공된 아파트로서 2018년 정밀 안전진단 통과 후 현재 정비구역지정 절차가 진행 중이다. 사업지 특성에 맞게 조경이나 용적률 높이 등 건축기준을 완화해 적용할 수 있도록 특별 건축구역지정 절차를 진행 중에 있다.

 

현재의 자산가치는 대략 2.1조 정도로 평가되고 있으며 최근 4월 국토부 실거래 신고가는 전용면적 84.87㎡ 가 11억 2천이다

 

나. 구로 현대연예인 아파트

구로동 685-70 소재 구로 현대연예인 아파트는 6동 735세대 1989 준공되었으며 2021년 10월 예비 안전진단 통과 후 정밀 안전진단 추진 중에 있다.

 

현재의 자산가치 5,786억 원 정도 평가되고 있으며 최근 4월 국토부 실거래 신고가는 전용면적 74.66㎡가 8억이다. 예전에는 주공아파트보다 가격이 높게 형성되었으나 현재는 구로 주공아파트에 밀리고 있다. 사업성 면에서 주공아파트에 비해 밀리기 때문으로 보인다.

 

다. 구로 중앙하이츠 아파트

구로동 685-124 소재 구로 중앙하이츠 아파트는 6동 579세대 1987 준공되었으며 2021년 12월 예비 안전진단 통과 후 정밀 안전진단 추진 중에 있다.

 

현재의 자산가치는 4,652억 원 정도 평가되며 최근 2월 국토부 실거래 신고가는 전용면적 79.97㎡가 8억 4천이다

 

라. 현대상선 아파트

구로동 685-147 구일로 10길 53 소재 현대상선 아파트는 2동 290세대 1987 준공되었고, 2022년 3월 예비 안전진단 통과 후 정밀 안전진단 추진 중이다.

 

현재의 자산가치는 2,272억 원 정도 평가되고 있다, 2022년도 거래신고는 없다.

 

마. 구로 한신 1차

구로동 642-9 구일로 8길 63 소재 구로 한신 1차 아파트는 2동 488세대 1988 준공되었으며, 2022년 예비 안전진단 진행 중에 있다. 현재까지 제일 늦은 후발 아파트 재건축을 추진 중인 아파트이다.

 

현재의 자산가치는 2,790억 정도 평가되며 최근 5월 국토부 실거래가 전용면적 45.56㎡가 5억 7천2백이다.

 

예비 안전진단은 정밀 안전진단에 앞서 지방자치단체가 단지를 방문해 육안으로 건물 노후도 등을 파악하는 단계이다. 정밀 안전진단과 적정성 검토 등 까다로운 절차가 남아 있고 정비구역지정과 정비계획 수립 추진위 및 조합설립 사업시행인가 등 거쳐야 할 단계는 아직까지 요원하다.

 

사. 신도림 도시환경정비구역 2012 10 구역지정

면적 200,000㎡ 2771세대 공동주택 산업 복합시설 의료산업관광시설의 융복합 단지 건설 추진 토지 등 소유자 사업방식으로 진행 주민대표회의를 구성 자치규약 사업계획 공동사업자 선정 등 동의서 징구 조합설립 없이 건축 심의

 

2. 보광아파트 구로동 440번지 일대 주택 재건축

 

구로1동 주변에서 재건축 추진이 제일 빠른 곳이 보광아파트 재건축이다 물론 구로1동과는 거리가 떨어져 있지만 지역 개발정보를 제공하는 차원에서 조금 더 구체적으로 알아보겠다.

 

보광아파트는 우성건설이 건설 1984년 6월 입주 건폐율 19% 용적률 98%의 9개 동 5층 340세대로서 2016년 3월 31일 서울특별시 고시 제201687에 의거 공공지원대상 주택 재건축 정비구역으로 지정 고시되었다. 2019년 일몰제를 피하기 위하여 연장 신청 후 2020년 3월 6일 성공적으로 조합을 설립을 위한 총회를 거쳐 2021년 5월 2일 정비구역지정 후 5년 만에 조합설립을 성공리에 마치고 현재에 이르렀다. 2023년 관리처분 인가를 목표로 하고 있다. 조합 사무실(02-838-1066)은 가마산로 205 4층이다.

 

[사업개요]

조합원 수 : 토지 등 소유자 404명 중 조합원 수 360명

정비구역 면적 : 32,953㎡

토지 이용 계획 : 택지 26,562㎡ 도로 4,565㎡ 공원 1,651㎡ 공공공지 175㎡

용도지역 : 제2종 제3종 일반 주거지역

건축 계획 : 공동주택 26,562㎡ 건축면적 6,344.85㎡ 연면적 90,549㎡ 지상 20층 지하 2층 6동 622세대

건폐율/용적률 : 건폐율 24% 용적률 233㎡

공급주택 : 60㎡이하 - 234세대 / 60㎡초과-85㎡이하 - 388세대

공동이용 시설계획 : 어린이집 600㎡ 어린이놀이터 839㎡ 작은 도서관 170㎡ 주민 운동시설 408㎡ 주민 공동시설 330㎡ 관리사무소 70㎡ 경로당 260㎡

 

[정비업자]

(주)신한 피앤씨 / 설계자 (주)삼하 건축사사무소 2017년 9월 10일(9월 28일 계약 변경)

 

[추진 단계]

기본계획 수립 - 안전진단(2015 11 18) - 정비구역지정(2016 3 31) - 조합설립위원회 승인(2017 5 2 73.12%) - 정비사업 전문 관리업자 선정 - 설계자 선정 - 조합설립인가(2020 4 28 / 92.82%) - 건축심의 통과 (2021 8 31 인가) - 사업시행인가- 시공자 선정(2022목 표) - 철거업자 선정 - 관리처분 인가(2023목 표) - 이주 - 철거신고 - 착공신고 - 일반분양승인 - 준공인가 - 이전고시 - 조합 해산 - 조합 청산

 

보광아파트 주택정비구역

 

예상 조합원 평균 분양가 59㎡ 1,734만 원 84㎡ 1601만 원[2017 기준] 실거래가는 2,800- 2,200만 원 정도 추정분담금 최대 1억 7천5백으로 보이며 주변에는 구로 초등학교 중학교 고등학교 등 교육시설과 구로구청 구로경찰서 고대 구로병원시설이 있다. 지하철은 도보 10여분 거리에 지하철 1호선 지하철 2호선과 7호선을 이용할 수 있다.

 

이상 구로1동 구로 주공아파트를 비롯한 구일역 주변의 아파트 재건축 추진 진행 현 상태와 함께 구로구청 뒤쪽의 보광아파트 재건축에 대하여 간략하게 소개하였다. 물론 지역개발정보를 정리함에 있어 서울구치소 자리 일대에도 엄청난 변화가 진행되고 있지만 생략하였다.