투기지역 지정 해제 재건축 투자 해도 될까?

강남 3구 용산구를 제외한 주택투기지정지역이 주택가격의 지속하락, 거래량 감소등에 따라 주택 투기지역 유지 필요성이 낮아지고 시장의 연착륙 지원이 필요한 점을 들어 해제되어 1월 5일 0시부터 효력이 발생된다. 투기지역 지정 해제로 재건축 시장 투자 숨통이 튈지 두고 볼 일이다.

 

투기지역 지정 해제는 일부 지역의 재불안 우려등을 종합 고려하여 서울시에서 집값 수준 및 대기 수요 등이 상대적으로 높은 강남 서초 송파 용산구는 주택 투기지역 지정을 유지하고 시장 상황 등을 지속 점검하기로 하였다고 기획재정부가 1월 3일 발표하였다.

 

현재 기준으로 남아 있는 주택투기지역은 2017년 8월3일 지정된 서초 강남 송파 강동구 용산 성동 노원 마포 양천 강서 영등포구 와 2018년 8월 28일 지정된 종로 중구 동대문 동작구 총 15개 구이다.

 

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1월 5일 이후부터는 용산 서초 강남 송파구 4개 구를 제외하고 모두 투기지역 지정이 해제된다.

 

규제지역해제는 2022년 9 월 26일 조정지역 1차 해제를 시작으로 2022년 11월 14일 규제지역 2차 해제하며 전세자금 대출 규제를 완화한 바 있었으며 이번에 3차로 주택투기지역 지정이 해제되는 것이다.

 

향후 금리가 안정되고 투자 분위기가 살아나게 된다면 부동산 시장에서는 수익성이 예상되는 재건축 단지를 고르기 위해 투자자들은 발 빠르게 움직일 것이다. 이에 재건축 관련한 투자단지 수익률 계산 무상지분 투자포인트 순으로 정리하였다.

 

1. 수익성 예상되는 재건축 단지 고르기

 

[아파트 고르기]

1. 층고가 높을수록 세대수가 많아지면 대지지분이 적어지므로 5층 이하 저층 아파트가 좋다
2. 조합원이 무상으로 분양받을 수 있는 평형의 크기를 결정하는 핵심 요인인 대지지분이 많아야 한다
3. 고지대나 진입도로가 좁고 동내 한가운데 위치한 단지는 입지심의 건축심의 통과하기가 쉽지 않다. 단지로 통하는 소방도로가 없거나 단지로 진입하기가 어려울 경우 재건축 후에도 기존 진입도로 넓히기 위해 주변 땅을 매입해야 하므로 개발이익은 줄고 부담이 가중되므로 입지 여건을 고려하여야 한다.
4. 땅값이 높아야 일반 분양가가 높게 책정되고 개발이익이 많이 남기 때문에 땅값이 높은 지역을 골라야 수익성이 있다. 개발이익이 많다는 것은 조합원들의 추가 부담금이 적어지는 것을 의미한다.
5. 넓은 평형 세대수가 적은 단지 중 가장 큰 평수를 사면 재건축 시 큰 평형을 분양받을 확률이 높아지므로 넓은 평수가 좋다
6. 대지면적이 크면 지명도 있는 브랜드 건설업체가 수주 맡을 확률이 높기 때문에 대지 총면적이 3000평 이상되는 단지가 좋다.
7. 단독주택단지가 형성된 곳은 피하는 것이 좋다 균열 분진 소음 등으로 민원 발생 우려를 고려 주변 환경을 둘러보아 야 한다.

 

[연립 단독주택 재건축 고르기]

1. 가능한 진입로가 넓고 사방이 도로에 접한 연립이 좋다 이미 도로가 개설되어 있기 때문에 그만큼 용적률을 높일 수 있어 일반 분양을 늘릴 수 있다.
2. 땅값에 대한 감정 평가 금액이 높을수록 개발이익도 늘어나고 새로 입주할 아파트 규모가 커지므로 같은 크기의 땅이라도 지가가 높은 곳이 투자 수익성이 높다.
3. 면적이 같아도 땅 모양에 따라 층고가 달라지고 건립 가구수에 차이가 나므로 대지 모양은 반듯한 사각형이 가까울수록 설계도 쉽고 건립 가구수도 많아진다.
4. 일조권 소음 먼지 등으로 인근 지역 주민들이 민원발생우려가 있으므로 단독 주택 밀집지역은 피한다.
5. 조합원수가 적으면 각종 동의 절차도 간단하고 이주기간이 짧으므로 사업기간을 줄일 수 있다. 조합원수와 조합원 응집력은 사업기간과 수익성에 막대한 영향을 준다.
6. 연립주택단지가 연합으로 재건축 사업을 벌이는 곳은 피하는 것이 좋다. 조합원 간 대지 지분이 동일하지 않고 같은 단지라도 지분이 다르면 조합원 간 평형 배분에 문제가 생기므로 조합원간 이질감이 없는 사업지가 좋다.

 

2. 투자 수익률 계산

재건축 투자 수익은 많은 변수에 의해 결정된다. 가령 초기 비용 등 얼마의 자금이 들어갔는지 확실하게 결정이 나야 하고  그다음 자신이 배정받는 아파트와 주변 아파트 시세를 비교해서 가치를 판단하면 수익이 얼마나 났는지 계산이 가능하다.

 

그러므로 투자 수익률을 짐작하려면 조합과 시공사 계약관계 살펴 무상으로 공급되는 평형이 어느 정도이며 추가되는 평형에 부담되는 금액이 얼마인지 주변 아파트 동일 평형 시세는 얼마인지 확인한다. 또한 공사기간 동안의 금융비용 즉 투자비용을 은행에 넣었을 때 받을 수 있는 이자비용을 빼야 확실한 투자 수익을 알 수 있다.

 

[재건축 수익률 계산]

A 재건축 평형/B대지지분/C무상지분율

D(=BxC) 무상지분 평형

E입주예정 평형 /F 평당 조합원 평당가/G 평당 일반 분양가

H(=[E-D] x F) 추가부담금/I 매입가

J=I+h 총비용

K=GxE 일반분양가

L=K-J총수익

L/J 총 수익률

(수익률 계산 삽입 용--니나마 캡)

 

사례]

15평형 아파트 매입 후 분양가 5억 원인 32평 아파트 배정받을 경우 대지지분율 20평 무상지분율 120% 조합원 시세 5억 주변 32평형 아파트 시세 6억 5천이라고 가정

 

1. 대지지분 : 대지지분 20평 x 무상지분율 120% = 지분 24평

2. 추가분담금 : 32평형 배정 -24평 지분=8평 x 1,562(조합원 시세 평당 공급가) = 124,960,000

3. 매입비용 : 5억 원 +추가부담금 = 624,960,000

 

무상지분율 계산방법 3단계

1. 개발이익[총 분양 수입 - 직간접 공사비]을 산출하고

2. 개발 평수[개발이익 ÷ 기준이 되는 평당 분양가]를 구한 다음

3, 무상지분율[개발 평수 ÷ 총 대지면적 x 100]을 최종적으로 도출한다.

 

수익률 분석 포인트

현재 주변 32평 아파트 시세가 6억 5천이므로 입주 시 물가상승률과 아파트 가상 승률을 고려하여 투자가치가 높은지 여부를 분석한다 이는 단순 게산 방식으로 금융비용 유/무이자 이주비는 미적용한 것으로써 상담용으로 사용한 한다

무상지분율은 대지지분이 넓을수록 대지지분율이 높을수록 투자 수익성이 높아진다고 할 수 있다. 조합 측에서 말하는 무상지분율은 사업 진행을 위하여 높게 책정되는 점을 고려하여야 한다.

 

조합원 분양 가격은 지역마다 다르며 보통 주변시세에 20-30% 정도 낮다. 용적률이나 개발이익에 따라 크게 달라지므로 개발이익을 어느 정도로 보고 일반 분양을 얼마만큼 할 것인가를 결정한 후 조합 원원의 무상지분율이 결정되므로 재건축 초기 단계에서 지분율을 정확히 측정하는 것은 불가능한 것이다.

보통 대지지분이 30평이고 용적률이 240%이면 무상지분율은 120-150% 정도로 보며, 서울 2종 주거지역은 용적률을 200%(지방 250%)를 한계로 한다.

 

3. 재건축 투자 포인트

1. 사업 속도

조합원 간 이견 상가와 아파트 간 분쟁 사업 인허가 관련 관련 지자체와의 갈등으로 사업이 늦어지면 금융비용이 높아져 분담근 증가로 손해이므로 사업 속도를 확인한다.

 

2. 대지지분이 많은 아파트로서 용적률이 낮은 곳을 고른다

예를 들어 목동아파트는 중 층이지만 비교적 대지지분이 크다.

 

3. 정책

여의도 경우 한강 관리 방안과 주민이 원하는 재건축 방향이 차이가 있어 재건축 사업이 제자리걸음을 오래도록 해 왔다. 기존 아파트 평형 구성도 사업 속도에 영향을 주고 있어 500세대 이상 재건축 단지를 고르고, 조합원 간 내부 갈등으로 재건축 이 지지부진한 단지에 투자를 하면 투자자금이 장기간 묶일 수 있다는 점 참고하여야 한다. 낡은 아파트는 전월세 가격이 낮아 투자기간이 길어질수록 불리하다. 관리처분 인가받은 곳이 실 수용자가 4-5년 후 내 집 마련이 가능하므로 가장 안전하다.

 

4. 분양가 상한제 폐지 혜택을 고려하라

일반 분양가 상향 조정으로 분담금이 줄어들 가능성이 있다. 보수적인 투자자의 투자시기는 최소한 사업 시행인가 도달한 단지가 좋다. 사업시행인가 후 조합원 분쟁으로 관리처분까지 수년 걸리는 경우가 흔하게 일어 난다.

 

목동 신시가지는 유망한 재건축 단지이지만 재건축 조합이 설립되지 않아 장기적 접근이 필요하다.

가격 상승은 각 단계마다 (사업시행인가 관리처분 인가 이주) 상승하는 경향이 있다.

준공 연도가 오래될수록 재건축 일정에 속도를 낼 가능성이 높다.

향후 1년 내 이주 임박한 대표적 재건축 단지를 찾는다.

 

부동산 투자는 멀리 봐야한다[사진=추암촛대바위앞 동해]

 

주변시세 높은 단지

5층 이하 저층단지

용적률 낮은 단지

소형평형이 배치된 단지

역세권 단지

향후 1년 내 이주 분양 진행 중인 단지

한강 조망 단지

학군이 좋은 단지

3억 미만 투자 가능한 단지들은 과거나 현재 모두 재건축 투자 유망한 곳이다

 

최소한 2개 이상 중복된 단지를 선호하면 금상첨화가 될 것이다.

이러한 내용은 전매제한이 없다는 가정하에서 유효하다.