규제지역 해제 전세 퇴거 자금 대출 역전세난 숨통?

세입자가 전세기간 연장 없이 퇴거하는 경우에 집주인은 전세 보증금을 반환해야 하지만 보유 현금이 없거나 있더라도 다른데 투자자산에 묶여 있다면 난감해지기 마련이다. 이경우 생활안정자금 대출로서 전세 퇴거 자금 대출을 통하여 전세 보증금 반환을 해결할 수 있을 것이다.

 

전세 퇴거 자금 대출(전세금 반환 대출)이란 전세보증금을 세입자에게 돌려주기 위하여 신청하는 생활안정자금 대출 금융상품이다. 정부지원을 받아 저금리 대출이 가능하지만 그간 주택 가격이 15억 이상의 경우는 전세 퇴거 자금 대출이 불가능했다. 역전세난 우려 속에서 대출규제와 규제지역이 해제됨에 따라 생활안정자금 대출인 전세 퇴거 자금 대출에 대하여 알아보겠다.

 

규제 지역 해제 대출 규제 완화

 

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금리 상승 등으로 주택거래가 절벽인 가운데 주택 가격마저 급속하게 하락함으로써 전세보증금을 돌려줘야 하는 집주인들이 역전세난의 어려움이 전세보증금 대출규제 완화로 숨통이 트이게 될 것으로 보인다. 다주택자 15억 이상의 주택 보유자의 전세보증금 반환 목적의 대출규제를 풀기 때문이다.

 

그간 전세보증금 반환목적의 생활안전자금 대출의 경우 규제 지역과 무관하게 2억 원 초과 대출이 가능하였더라도 사실상 규제지역에서는 주택 가격과 보유주택수에 대한 엄격한 조건으로 대출이 어려웠다.

그간 투기과열지구내 15억 초과 아파트의 대출한도 2억으로 2 주택자의 경우는 다른 보유주택을 처분해야 했다.

 

대출규제 완화 발표 내용에 따르면 내년 초 은행업 감독 규정 개정을 통하여 생활안전 자금 대출 목적 주택담보 대출에 적용되었던 별도의 대출한도 2억 원을 폐지하고 기존의 LTV DTI 안에서 15억 초과 아파트의 경우도 전세보증금 반환 목적 주담대를 허용함으로써 2억 원보다 대출이 더 나올 수 있도록 시행을 추진할 계획이기 때문이다.

 

앞으로 다주택자 15억 초과 아파트의 경우에도 전세보증금 반환 목적의 생활안전자금인 전세 퇴거 자금 대출이 LTV DTI 한도 내에서 허용됨으로써 서울 강남지역 등의 역전세난 공포가 완화될 것으로 기대하고 있다.

현재 역전세난이 크게 발생되는 지역은 서울 강남지역 반포 잠실 가락 동등의 지역으로 일부 단지에서는 호가 기준으로 반토막난 곳도 나타나고 있다고 하고 있다.

 

투기과열지구의 경우는 경기 9곳을 해제하였고 조정대상지역은 경기도 22곳 인천전 지역 8곳 세종 등 총 31곳을 해제를 함으로써 규제지역은 서울 과천 성남 분당 수정 하남 광명만 남게 되었다.

 

[제외지역]

서울 과천 성남분당수정 하남 광명

 

[투기과열지구 해제(경기9곳)]

수원 안양 안산 단원 구리 군포 의왕 용인 수지 기흥 동탄 2

 

[조정대상지역 해제(경기도 22곳)]

수원 팔달 영통 권선 장안 안양만안 동안 안산 구리 군포 의왕 용인 수지 기흥 처인 고양 남양주 화성 부천 시흥 오산 광주 의정부 김포 동탄 2 광교지구 성남 중원

 

[조정대상지역 해제(인천 전 지역 8곳)]

인천 중동 미추홀구 연수 남동 부평 계양 서구

 

서울과 수도권 경기지역 일부 지역을 제외하고 투기과열지구 조정대상지역의 규제지역이 해제됨으로써 역전세난의 숨통이 트일 것인지 지켜 볼일이다. 규제지역 해제는 2022 11월 14일 0시부터 효력 발생이 된다

 

참조 9월 조정지역 해제지역

전세 퇴거 자금 대출

 

전세보증금 반환을 목적으로 전세 퇴거 자금 대출을 하여야 하는 경우에 개인 상황과 해당 금융사별 조건 등이 상이할 것이므로 사전 준비 차원에서 계획 수립에 도움을 주고자 현재 시행 중인 생활안정자금 대출인 전세 퇴거 자금 대출에 대하여 일반적인 조건 한도 서류 등에 대하여 정리하였다. 다만 자세한 사항은 해당 금융기관에서 확인을 해야 할 것이다.

 

전세 퇴거 자금 대출이 가능한 대상은 계약의 만료, 최초 임대차 계약체결일로부터 2년 경과, 합의 임대차 계약해지, KB시세 일정 이하 주택, 투기지역 조정대상지역 1 주택 보유자만 가능(예외적 일시적 2 주택자 가능), 규제지역 외 다주택자이다.

 

대출이 가능한 은행이 많지 않을 것이므로 전세 퇴거 대출이 필요한 경우에는 한도를 알아보고 진행하는 것이 필요할 것이다. 한국 주택금융공사의 보금자리론을 통하야 신청이 가능하다고 하며, 진행하는 각 은행별로 차이가 있겠지만 전세계약 만료일 2-3개월 전에 미리 신청을 한다

 

준비서류는 주민등록 등본, 가족관계 증명서, 신분증 사본, 등기사항 전부 증명서, 전세계약서 사본, 인감 증명서, 근로소득 원천 징수 영수증이 필요하다.

 

1세대 1 주택인지 2 주택인지 여부와 서울과 수도권 경기 지역 일부를 제외하고 규제 지역이 모두 해제되지만 지역은 어디인지에 따라 LTV DTI 비율이 다르므로 확인이 필요하다.

 

주택담보대출 비율을 다음달부터 50% 로 일원화 할 예정이다.

현재 투기지역 투기과열지구 1세대 1주택의 LTV와DTI는 각각40%, 1세대 2주택의 LTV DTI는 각각 30%이며, 조정대상지역은 LTV 50-60% DTI 40-50%, 조정대상지역 외 수도권은 LTV 60-70% DTI 50-60%,기타지역 LTV 70% 이다.

 

투기지역 투기과열지구 조정대상지역이 해제되지 않은 지역에서는 주택담보비율이 높더라도 전세 퇴거 자금 대출을 실제로 1년에 최대 1억 원 이상 받을 수 없다.

지역별 LTV DTI 만큼 대출이 가능하고 전세보증금보다 부족한 부분은 추가 대출을 받을 수 있는 상품을 알아보아야 한다.

 

일시적 2 주택자는 일시적으로 가능하지만 3개월 이내 입주를 해야 실거주를 인정받는다. 투기과열지구에서 9억 이상 아파트는 3월 이내 전입신고를 해야 한다. 현재가지 15억 이상 주택은 전세 퇴거 자금 대출이 불가능하였으나 대출규제가 완화되면 전세 퇴거 자금 대출이 가능해질 것으로 기대하면서 집주인들은 안심하는 분위기이다.

 

전세 퇴거 자금 대출을 받기 위해서 전세보증금을 반환하여야 하는 상황으로서 임차 중인 세입자의 전출 요건을 갖추는 것은 필수이다. 법인 임대사업자는 전세 퇴거 자금 대출이 불가능하다. 또한 전세 퇴거 자금 대출은 생활안정자금으로 대출을 받은 이후에는 추가적인 주택 구입은 불가능하다.

 

2룸_침실

 

높은 금리 세금 부담의 증가 집값 하락 거래절벽 등으로 역전세난 어려움을 겪고 있는 다주택자들이 주택수를 줄여가려는 마당에 보유 현금이 없거나 있더라도 다른데 투자 자산에 묶여 있어서 반환을 할 수 없게 된다면 당장 전세보증금 반환을 하기 위한 자금 마련은 전세 퇴거 자금 대출을 생각할 수밖에 없다 하겠다. 규제지역 해제와 대출규제가 완화됨으로써 전세보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있는 집주인들은 전세 퇴거 자금 대출을 앞으로 이용할 수 있게 된 것이다.