둔촌 주공 전매 제한 거주의무 폐지될까?

둔촌 주공 전매 제한 거주의무 폐지될까? 올림픽파크포레온(둔촌주공) 청약당첨자들이 계약을 망설이는 이유 중 대표적인 것이 전매제한과 거주의무인데 이틀 전 기재부가 발표한 2023 경제정책방향에 따라 거주의무 및 전매제한 폐지 또는 완화 소급 적용을 기대하게 되었다.

 

기획재정부에서 발표한 2023년 경제정책방향 중 주택가격 하락세가 지속되는 가운데 거래 위축 일부지역의 미분양 증가 등이 리스크 요인으로 작용함에 따라 선제적으로 리스크를 관리하고 적시에 정책대응을 함으로써 위기를 극복할 것이라고 하면서 다주택자 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산시장 연착륙을 유도한다고 발표하였다.

 

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다음은 기획 재정부가 12월 21일 전격적으로 발표한 2023년도 경제정책방향 중 부동산 시장 주택 실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담완화 추진 내용 중 일부이다.

 

① 주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 규제지역을 연초에 추가 해제 하고 민간 택지 분양가 상한제 적용지역도 합리적으로 조정한다.

② 과도한 실거주 및 전매제한규제를 지역별 시장상황등을 고려하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원(23년도 초 별도 발표)한다

③ 생활안정 임차보증금 반환목적 주담대(보유주택 주담대) 규제를 완화하여 주택 구입 시와 동일한 LTV규제 적용한다.

• 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무 현 3개월 폐지
• 생안자금목적 주담대한도 현 2억 원 폐지
• 25억 원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 한도 현 2억 원 폐지

④ 규제지역 무주택자 LTV의 경우 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진한다.

⑤ 공시가격과 관련한 국민부담을 추가 완화하고 산출과정의 근본적인 투명성 제고 방안 추진한다.

• 주택공시가격 하락(23년 3월 발표) 효과를 반영하여 23년 1 주택 재산세 공정가액비율을 현 45%보다 낮은 수준으로 인하(23.4)
• 24년 이후 공시가격 현실화 계획(목표현실화 이행기간등)은 시장 상황 등을 반영하여 23년도 하반기 중 마련
• 연구용역 외부검증 강화 기초자료보강등 공시가격 투명성 및 정확성 제고 조치 병행

⑥ 안심전환 대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합한 특례보금자리론 1년 한시를 확정 후 23 1/4분기 중 시행한다.

• 기존 보금자리론 대비 지원대상 주택가격 6→9억 이하 대출한도 3.5→5억 원으로 확대하고 소득제한(기존 7천만 원 이하 폐지

실수요자에 대한 규제 개선 및 서민 주거부담완화 추진할 내용 중 과도한 실거주 및 전매제한규제를 지역별 시장상황등을 고려하여 5년 이전 합리적 수준으로 환원할 것이라고 한다.

 

이에 대해서 23년도 초 별도 발표한다고 함으로써 재건축 재개발 단지에서의 거주의무와 분양권 전매 제한에 대하여 거의 폐지하는 수준이나 규제를 하더라도 아주 짧게 기간을 가져갈 확률이 아주 높아졌다.

 

분양권 전매제한을 풀더라도 어려움을 겪게 되는 것은 세금으로 양도세율에 있어서도 단기 양도세율을 20년 이전 수준으로 환원할 것으로 보인다. 이에 따라 분양권전매제한이 풀리고 양도세율을 획기적으로 조정하게 되면 부동산 분양권 시장은 매우 활발해질 것으로 보인다.

 

양도세

구분	현행	개선
분양권	1년 미만 70%	1년 미만 45%
	1년 이상 60%	1년 이상 → 폐지
입주권	1년 미만 70%	1년 미만 45%
	1-2년 60%	1년 이상 → 폐지

 

 

둔촌 주공[올림픽파크포레온]은 강동구 둔촌1동 170-1 소재 재건축아파트단지로서 85개 동 최고 35층 12,032세대이며 이중 일반 공급은 4,786세대이다. 입주는 2025년 1월이며 5호선 둔촌역 과 9호선 둔촌오륜역 세 권에 위치하고 있다.

 

분양권전매와 거주의무가 폐지 또는 완화되고 소급 적용이 되면 둔촌 주공 올림픽파크포레온도 거주의무가 사라지고 분양권 전매가 가능해질 것이다.

현재로선 내년 초 강동구를 규제지역 해제 함으로써 전매제한이 해제될 것으로 보인다. 규제지역이 해제되면 대출 세제 청약 전매제한 거래 등 집을 사고파는 전 과정과 관련 규제가 완화된다.

 

둔촌주공의 정당 계약은 23년도 1월 3일부터 17일까지 진행된다. 당첨자들은 그동안 고금리 이자부담 전매제한 이유로 청약 당첨 후 계약에 선뜻 나서길 어려워하고 있었으나 전매제한 완화 가능성으로 청약 담첨자들의 기대감이 커지게 된 것이다. 특히 당첨자들은 계약 포기를 하면 10년간 재당첨 제한 적용으로 많은 고민을 하고 있었다.

 

둔촌주공의 입주자 모집공고를 보면 담첨자 발표일로 부터 8년간 전매를 제한하고 있으며, 최초입주 가능일로부터 2년 거주의무 및 당첨자 발표일로부터 10년 재당첨 제한으로 되어 있다.

 

둔촌주공(올림픽파크포레온)입주자모집공고.pdf

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2년간 거주 의무는 최초 입주 가능일로 부터 의무적으로 거주해야 하는 것으로 잔금이 부족하여 전세를 놓아서 잔금을 치를 수 없다는 의미이다.

 

과도한 실거주 전매제한 규제를 5년 이전 수준으로 환원하고, 분양권과 입주권 양도세 중과를 1년 이상 보유한 경우 폐지를 추진함으로써 둔촌주공 올림픽파크포레온의 경우에 전매제한 8년과 최초입주 가능일부터 2년 거주 의무가 사실상 폐지 또는 축소될 가능성이 높아졌다고 볼 때 2023년 경제정책발표로 인하여 둔촌주공은 입주 전 전매가 가능 해질 수 있는 분위기는 마련되는 샘이다.

 

반면 주택은 실거주를 위해서 사는 게 당연한데 실거주 의무를 축소하는 것은 대 놓고 투기를 하라고 조장하는 것과 같아 실거주 의무와 전매 제한은 내버려 두는 게 좋다고 하면서 둔촌 주공의 미계약을 막기 위하여 둔촌 주공 일정에 맞춰 규제를 푸는 듯한 느낌이 든다는 시장 반응이 있다.

 

둔촌주공 현장인근 오피스텔 창밖에 올림픽공원이 보인다.

 

둔촌 주공 올림픽파크포레온은 거주의무 와 전매 제한이 축소 또는 폐지가 되더라도 평균적으로 즉시 현금조달능력이 2억이 되어야 청약을 할 수 있는 단지로서 서민의 주거 안정과는 괴리가 있어 보이지만 부동산 시장은 분양권 입주권 시장으로 대전환이 될 것으로 보인다.