전세사기 피해 깡통전세 위험 줄어 들까?

전세계약 해지나 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 돌려받지 못하거나 전세기간 중 경매나 공매가 이루어져 배당 후 전세 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기 깡통 전세 피해 방지를 위하여 임차인이 되려는 자가 전세 계약 전 집주인의 국세 체납 정보와 선순위 보증금 확인을 할 수 있게 된다.

 

임차인 입장에서 전세 사고를 완전히 예방할 수는 없겠지만 임대차 제도 개선안이 시행되면 가능성을 줄이거나 피해를 최소화할 수는 있을 것으로 기대할 수 있다.

 

금일 국토교통부는 전세사기 피해 방지 대책의 후속 조치로 마련한 주택 임대차 보호법 일부 개정 법률안 및 동법 시행령 개정안을 입법 예고 후 내년 초 법률안을 국회에 제출하며 시행령은 공포 시행할 예정이라고 발표하였다.

 

 

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주요 내용은 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권, 소액 임차인 범위 확대 및 최우선 변제금의 상향, 표준임대차계약서상 관리비 항목 신설, 계약 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약 신설이다.

 

1. 선순위 임차인 정보 확인권

임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보 제공에 관한 동의를 요구할 수 있고 임대인은 이에 대해 동의할 것을 의무화한다.

 

2. 체납 정보 확인권

주택임대차 보호법에 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설한다. 다만 임대인 입장을 고려하여 납세 증명서의 제시를 거부할 수 있는 정당한 사유가 있는 경우에는 거부 할 수 있도록 하며 임대인 개인정보보호를 위해 제출이 아닌 제시를 하도록 한다.

 

납세증명서는 원칙적으로 요구받은 날 이후 발급된 것이어야 하지만 당사자 편의를 위해 임차인이 되려는 사람이 동의하면 그 이전에 발급된 납세 증명서의 제시로 무방하고, 임대인이 납세 증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직 접 과세 관청에 체납 사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시 의무를 갈음할 수 있다.

 

납세증명서는 납부기한 연장액 압류 매각의 유예 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로 인터넷으로도 용이하게 발급 가능할 예정이다.

 

3. 소액임차인 범위 확대 및 최우선 변제금의 상향

서울의 경우를 보면 소액임차인이 우선변제받을 수 있는 임차인의 범위는 1억5천에서 1억 6천5백으로 보증금 중 최우선 변제받을 수 있는 일정액의 범위는 5천만 원에서 5천5백만 원으로 상향 조정된다.

 

임차인들이 전입과 확정일자를 받으면 전세보증금을 돌려받는데 문제가 없는 것으로 생각할 수 있지만 그렇다고 해서 전세보증금을 무조건 전부 돌려받는 것은 아니다. 우선변제권은 후순위보다 먼저 변제받는 것임을 잊으면 안 된다.

 

4. 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약 신설

임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과 그 위반 시 임차인에게 해제 해지권과 손해배상 청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약을 추가한다.

 

5. 관리비 항목 신설

주택임대차 표준계약서에 관리비란을 신설하여 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하며 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위하여 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료 보관의무를 신설 표준규약에 관리비 세부 항목을 명시토록 할 예정이다.

 

지금까지는 체납세금 확인 선순위 보증금 확인이 권고사항이어서 임차인이 되려는 자나 거래에 관여하는 공인중개사가 체납세금 사실, 선순위 보증금 확인을 요구하더라도 임대인이 제공하지 않거나 거절하면 특별히 확인할 방법이 없었으나 앞으로 체납세금 확인권 선순위 보증금 확인권이 시행되면 이런 문제는 해소되어 공인중개사의 어려움도 다소 덜 수 있을 것으로 보인다.

 

[사진=동해바다]

 

 

전세사기 깡통전세 방지법 이 시행되면 체납세금 사실 확인 선순위 보증금 확인이 권고에서 의무사항이 되어 계약 전에 전세보증급 반환받지 못하는 위험을 미리 확인을 할 수 있어 그만큼 위험 부담을 덜 수 있을 것을 기대해 본다.