요즘 ** 상가투자 여기 어때요? 무엇을 기대하는걸까?

부동산 사무실이나 상가 분양사무소를 방문하여 '요즘 상가투자 여기 어때요?'라고 묻는 투자자는 상대방으로부터 무슨 말을 기대하는 걸까요? 이 글을 읽고 계시는 님께서는 혹시 부동산 사무실이나 상가 분양 홍보관을 방문하여 '상가투자 요즘 어때요?' 혹은 '많은 사람들이 방문 투자 상담하고 있나요'라며 물어 보신 경험 있나요?

 

만약에 그런질문을 받은 공인중개사나 분양상담사는 보통 무슨 말 어떻게 할까요?

***지구 요즘 상가투자 여기 어때요? 라고 묻는 투자자는 무슨 답변을 원하는 것이고, 상담원이 어떻게 답변할지 궁금하지 않으세요?

 

상가 투자자의 입장에서는 적은돈을 투입하면서 높은 임대료를 받을 수 있는 수익률이 좋고, 향후 상가 가치도 상승하여 미래 어느 날 매각했을 때 시세차익도 생긴다면 좋겠다고 생각할 것입니다.

 

퇴직금 또는 여유자금이 있어서 투자상품을 찾던 이유불문 막연하게 상가투자를 하고 싶어 이곳저곳 다니며 그지역의 부동산이나 분양 홍보관을 방문하여 부동산 소장이나 분양상담사에게 상가투자를 하고 싶어서 왔는데 요즘 이 지역은 어때요?라고 묻는 심리는 분명 긍정적인 답을 기대하고 있을 것이 분명합니다.

 

 

 

신도시 개발지구 같은 곳에서 부동산 투자 상담을 하면 한결같이 가장 많이 들을 수 있는 말은 이 지역은 인구유입도 계속해서 늘어날 곳이고, 새로운 지하철 노선의 역이 생기며, 버스정류장이 앞에 생긴다는 등의 개발호재, 교통과 지역 입지 안내일 것입니다.

또한 현 저금리 시대 매월 일정한 수익 창출이 될 수 있는 곳은 이곳밖에 없다며 미래가치가 있어 문의도 많고 이미 계약이 많이 성사되고 있어 가져 갈 수 있는 호실이 몇 개 없습니다. 결정을 바로 하셔야 합니다 라고 한다면 아마도 마음이 조급해질 수도 있을 겁니다.

 

그러면서 한편으로 어떻게 생각할까요?

 

아마도 이곳에 내가 잘 왔군.

다른 사람들보다 먼저 선수를 처서 상가를 매수하거나 분양을 받아야겠다 이렇게 생각할까요?

 

그럴 수도 있고 안 그렇다고도 할 수 있겠습니다. 문제는 자신이 기대하던 답변이 긍정적이었다고 하더라도 또다시 마음 한편에는 열심히 상담해준 상담원의 말을 또 의심한다는 것입니다. 상담원이 말한 내용이 사실인지 과장은 없는지 등등 말입니다. 경계를 한다는 것이죠.

 

그 자체로는 문제가 될 것이 없다고 봅니다.

 

어느 곳을 가더라도 물건을 팔아야 하는 입장에 서의 브리핑은 좋은 점만 말하지 좋지 않은 점을 이야기하는 곳은 없습니다. 좋은 말로 관심을 유발하고 투자를 유인하는 것은 당연하므로 브리핑 자체에 바로 신뢰를 주는 것은 무리라고 생각됩니다.

 

그러므로 어느 관심지역의 투자상품에 대하여 투자가치가 있는지를 알아보고자 방문하는 것이라면 "여기 어때요'라는 말은 부족합니다. '요즘 상가투자 여기 어때요'라고 막연히 묻는 것은 자신이 원하고, 듣고 싶은 정보를 상대방이 이야기해주길 바라고 있을 뿐 자신의 투자기준, 투자목표가 설정되어 있지 않아서 상대로부터 원하던 답이 나와도 의심만을 하게 되는 것입니다.

 

투자가치판단을 정확하게 하려면 무엇을 더 알 아 봐야 하는지 사전 준비를 철저히 한 후 관심지 현장에서 구체적으로 준비한 사항들을 확인해야 합니다. 귀동냥으로 나도 이곳에 투자나 해볼까 하는 생각을 가지고 방문하는 것은 투자자의 자세가 아닙니다.

 

이런 경우 양쪽 모두 상담을 해주는 사람이나 방문자는 시간만 낭비하는 것입니다.

 

자신이 투자할 수 있는 보유자금과 그에 상응하는 수익을 원하는 투자자라면 '여기 어때요' 대신에 이 정도의 투자로 자신의 목표수익률이 어느 정도를 원하는데, 이 지역 상가투자를 하면 이수익을 얻을 수 있느냐고 질문을 해야 합니다.

그렇게 자신의 방문 목적에 맞는 정확한 질문을 내놓을 때 자신이 원하는 최상의 답을 얻거나 최고의 이익을 가져다줄 수 있는 투자상품을 추천받을 수 있을 것입니다.

 

잊지 마세요

적은 돈을 들여서 최상의 수익을 올릴 수 있고, 시세차익을 얻을 수 있는 상가 투자상품은 거의 기회가 없다고 봐야 합니다. 혹시 있더라도 이미 누군가 선점이 되어 있거나, 접근이 되더라도 가격은 상상 이상으로 높을 것이기 때문입니다.

 

투자자가 원하는 목표는 투자자 자신이 만들어 야 합니다.

막연히 수익이 높을수록 좋다고 말을 한다면 투자철학이 세워져 있지 않은 막연히 귀동냥으로 남이 좋다고 하니까 한번 투자해볼까 하고 친구 따라 강남 가는 것입니다.

 

누구나 알고 있는 상가투자는 전형적인 매월 일정액의 수익을 기대하는 수익형 부동산 투자상품 중 하나 입니다. 수익형부동산으로는 오피스텔 지식산업센터 상가 미군렌탈하우스 등을 예로 들 수 있습니다.

 

이러한 수익형부동산 투자상품은 부동산 투자로 부자를 꿈꾸는 분이라면 투자상품으로 적합하지 않습니다. 내 통장으로 매월 꼬박꼬박 급여가 들어오듯 일정액의 수익을 얻으며 안정적인 노후생활을 원하거나 제2의 월급통장을 원하시는 분들에게 적합한 투자상품이기 때문입니다.

 

그렇기 때문에 수익형 부동산의 경우는 투자자인 소유자로서 바라보는 시각만으로는 부족하고 임차자의 시각으로 어느 업종이 유망하고 그 업종이 들어와 어느 정도의 임대료이면 수익이 나오면서 운영을 할 수 있을까를 생각해봐야 합니다.

 

창업을 하기 위해서 임차 주자들은 지역 특성상 무슨 업종이 적합하며 이업종이 주변의 경쟁업종과 경쟁에서 오래도록 살아남을 수 있는 업종이 진입할 자리인지, 주변 임대시세는 어떻게 형성되어 있는지 등 여러 가지를 따저보고 수익을 분석하여 확신이 든다면 그때 비로소 임차를 할 것입니다.

 

그러므로 상가주 소유자가 되기 위해선 이러한 임차 특성을 알고 있어야 투자상품의 가치판단을 할 수 있습니다. 그래야만 상담원들이 말하는 수익성에 어느 정도의 거품이 있는지 공실 걱정이 없이 안정적인 수입을 얻을 수 있는 투자상품인지 판단을 할 수 있습니다.

 

신축 상가의 보증금과 임대료 책정이 일반적으로 높은데, 이유는 수익형 부동산은 수익으로 자산가치를 평가하기 때문입니다. 여기의 수익은 임대료로서 월세가 높으면 수익(상가) 가격은 높아집니다. 그러므로 분양가의 적정성을 알기 위해서는 상담원의 공실 걱정 없다는 브리핑이 중요한 것이 아니라 현실적인 임대료가 상담원이 제시하는 가격과 어느 정도 합당한 지를 파악은 것입니다.

 

식사동 상업지역

 

신축 상가 분양현장을 방문해보면 보증금, 임대료가 주변보다 높은데 선임대가 된 상가가 분양되고 있음을 종종 보게 될 것입니다.투자자의 입장에서 일정한 수익을 보장받으며 공실 걱정을 할 필요가 없으므로 분양을 받게 됩니다. 이 말은 분양상가의 경우 분양가 적정성을 파악할 수 있는 것이 임대 가격임을 의미하는 것입니다.

 

인구의 변화 교통의 변화 등 개발요인은 지역분석 고려사항으로서 아무리 지역이 좋아도 지역 위치에 따라 가치는 다르기 마련입니다. 만약 상담원이 이 지역은 유동인구가 많은 미래가치가 있는지역고 투자성이 있으며 사놓으면 절대 손해볼일이 없다고 브리핑을 한다면 유동인구가 투자 상가에 유효 수요로서 흡인이 되느냐 하는 것이 중요한 것이지 유동인구가 많다고 무조건 좋은 건 아닙니다.

 

상가투자를 하고 싶다면 요즘 상가투자 여기 어때요 라는 질문보다는 자신이 가용할 수 있는 자금을 가지고 투자를 하면서 얻을 수 있는 목표수익을 제시하고 공 실없이 안 적적인 임대수익을 이룰 수 있는지 여부 확인을 위하여 현장을 답사하며 지역 부동산이나 분양홍보관을 방문하여 상담사와 상담을 하여야 할 것입니다.