구로주공 인근 신축용 빌딩 매매 사례 분석

2021년 초 구로 주공 재건축 아파트 인근에 신축용 빌딩 매매가 2건 있었습니다. 매매거래가 있은 후 약 6개월이 경과되고 있는 현재 한 곳은 철거를 거처 공사 진행중이고, 다른 한곳은 도로문제로 공사 진행이 답보 중.~~~

 

본 매매 사례를 통하여 건축의 필수..... 도로의 중요성에 대하여 생각해 보기로 합니다.

 

구로주공 신축용 빌딩 매매 사례 분석

 

건축의 필수조건 도로의 중요성

사레 부동산은 1호선 구일역에서 300M 거리.....
아주 가깝습니다.

자동차로 서부간선도로 경인로 남부순환로 진출입이 용이한 곳입니다.

 

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인천 방향 1호선 구일역뿐만 아니라 1호선(수원 동탄 방향) 7호선 가산디지털역 2호선 신도림역과 대림역이 마을버스와 연계되어 있습니다.

출퇴근 시간에는 서부간선도로로 진출하려는 차량과 가산디지털단지 출근차량이 상당히 많습니다.

 

여의도 강남 상암 인천 안양 수원 방향으로 출퇴근이 용이하여서 주변의 SK허브수, 근상 프리즘 팰리스, 퀸즈 파크 구일 오피스텔에 이어 오피스텔 부지로서 좋은 곳입니다.

그러나 지하철 1호선 구일역을 이용하는 주동선이 아닌 이면에 위치한 약간의 아쉬움은 있습니다.

그런데 본건은 현 건물을 철거하고,
오피스텔을 신축하는데 문제가 있습니다.

본 건물 앞 도로는 주공아파트 소유 토지로써 건축법상 도로가 아니기에 그렇습니다.

 

건축하기 위해서는 4미터 이상 너비의 도로에 2미터 이상 접하여야 하는데.......

지적법상 도로도 아닌 것 같고......

현황상 도로.....!!??

이점에 대해서 다시 언급하겠습니다.

아무튼
이 건물은 1988년도 준공된 오래된 건물로서
차량 정비, 구일 탁구클럽 등 제한적으로 사용 중이어서 최유효이용과는 약간 먼 건물이었죠?
바로 옆에 초중고가 있어서 건물 이용에 제한도 많았고.....
낡고 오래된 건물을 철거하고 오피스텔 신축 계획은 잘한 것 같긴 합니다.

서부간선도로 지하화 개통이 8월 예정인 가운데 지상 자동차 전용도로가 일반도로 바뀌고,

도로 옆의 공원 녹지공간 확보, 자동차 소음 감소 등 주거 환경이 개선됨은 물론

주변 아파트의 재건축 추진, 철도차량기지 이전, 경인로 지구단위계획, 제2경인철도,

안양천 자전거도로와 산책로 체육시설 녹지 등.......

봄에는 벚꽃과 개나리꽃이 만발하는 곳.......

지역개발 등으로 인한 미래가치를 고려해보았을 때 가격 측면 고려한다면 매각 가격 3.3㎡당 3,140여 만원은 싼 것이라고 할 수도 있겠습니다.

 

부동산의 가치는 소유자의 마인드에 따라서 천차만별이어서

가격평가는 각자의 몫으로 남겨 놓아요.

 

위에서 잠깐 언급드렸지만 도로 문제에 대해서 짚어 보겠습니다.

다들 알고 계시겠지만

도로의 종류는 여러 가지가 있습니다.

 

여기서는 건축과 관련된 도로에 대해서만 이야기하겠습니다.

 

 

장기미집행 도시계획시설 실효_주공아파트 단지주변 도로

 

 

우선 첨부하는 2020년 7월 20일 자

고시문（서울특별시 구로구고시 제2020-130호）.pdf

0.19MB

 

'서울특별시 구로구 고시 제2020-130 도시계획시설(도로, 광장, 공원, 학교) 결정 실효 고시'에 의하면

 

사례 부동산 주변 도로 부분이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제48조 및 같은 법 시행령 제42조에 따라 도시계획시설(도로, 광장, 공원, 학교) 결정을 실효 고시한다고 되어 있습니다.

 

소로 257미터의 국지도로를 일반도로로 사용하기로 한 1973년 11월 26일 최초 결정(서고 182)에 대한 미집행 구간이 실효(일부 구간 선형변경)되었음을 고시하고 있습니다.

 

따라서 구로 주공 소유로서 현황도로로 사용되고 있는 것은 땅 용도가 도로가 아닌 대지입니다.

토지소유자의 사용 승낙 없이는 이용할 수 없을 뿐만 아니라 구로 주공이 재건축을 위한 정비구역지정을 받기 위한 정비계획안에도 도로로 사용할 계획이 없으므로 주공의 입장에서는 소유권 제한을 받는 토지사용승낙서를 제공해줄 수 없는 것 같습니다.

 

따라서 사례 부동산은 현제로선 건축할 수 없는 맹지로 보아야 타당할 것입니다.

 

건축을 하기 위해서는 구로 주공 땅을 이용할 것이 아니라 실효된 부분의 토지를 사서 도로를 만들어 진출입을 하여야 할 것이며 이것이 해결되지 않는 한 신축하는 데는 많은 어려움이 있을 것으로 보이고 있는 것입니다.

현재 구로 주공 경계선에 차단 말뚝이 세워져 있어 차량 출입이 불가한 상황입니다.

정부 정책과 주택시장의 규제로 인하여 상업용 부동산인 빌딩 시장 매매거래가 많이 증가하여 현 시장 상황은 투자자가 원하는 꼬마 빌딩 매물이 품귀를 겪고 있다고 합니다.

 

수익 높은 빌딩은 주변시세보다 비싸도 거래가 잘되고 있는데 본건은 가격 면에서 싸게 샀다고 볼 수도 있으나 세밀하게 검토한 후 매수한 것으로 보이지 않기에 문제 해결을 위한 시간상, 추가로 지출될 수 있는 비용 등을 고려할 때 성공 매매 사례로 보기는 어려워 보입니다.