투기과열지구내 재건축 조합원 지위승계 와 입주권 수

재건축단지 내에서 조합원으로서의 분양 자격을 얻을 목적으로 주택(이하 아파트)을 구입하였으나, 조합원 지위 승계가 안됨으로써 입주자격이 없는 현금청산대상이라면 새 집 마련의 꿈을 이룰 수 없습니다.

 

재건축 조합원 지위 승계 금지

재건축 조합원 입주권 부여 수

 

요즘은 상속과 같은 이유가 아니어도 부부간 형제간 등 여러 명이 아파트를 공동으로 소유하거나 한 명이 여러 채의 아파트를 소유하고 있는 경우가 많습니다.

 

 

 

그러므로 재건축구역의 주택을 소유하고 있거나 조합원 자격을 얻어 새집을 마련하고자 계획 중이라면 공동소유자, 다주택자의 조합원 자격과 조합원의 지위 승계, 입주권 수 등에 대하여 반드시 알고 있어야 합니다.

 

투기과열지구 내 재건축 조합원 지위승계와 입주권 수

재건축의 조합원이란

재건축사업에 동의한 토지 등소유자만이 조합원이 될 수 있습니다.

 

소유권이 여러 명의 공유에 속할 때,

여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속할 때,

조합설립인가 또는 조합설립인가 전 신탁업자를 사업시행자로 지정 후 1명의 토지 등소유자로부터 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 와같은 경우는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다.

 

다만, 투기과열지구 조정대상지역에서의 재건축사업은

조합설립 인가 후 (재개발의 경우는 관리처분계획 인가 후) 매매, 증여, 그 밖의 권리변동을 수반하는 모든 행위를 포함(상속, 이혼 제외)하여 건축물 또는 토지를 양수 한자는 조합원이 될 수 없습니다.

 

조합설립인가 이후부터 소유권 이전까지 부동산 거래 시에는 매수인은 분양 자격이 박탈당하고 현금청산이 되기에 그렇습니다.

 

재건축지위승계금지 적용시점_투기과열지구 내

 

그러므로 투기과열지구 내 재건축사업의 경우에는 다음의 9가지 경우를 제외한 부동산 거래는 조합설립 이전까지 양수도가 이루어져야 매수인도 조합원 자격을 가질 수 있습니다.

 

조합원지위 양수되는 9가지 예외 ① 세대원의 근무, 생업 상 사정, 질병치료, 취학, 결혼으로 세대원 전원이 사업구역외로 이전, ② 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원 이전 ③ 세대원 전원 해외 이주 또는 2년 이상기간 해외 채류하는 경우 ④ 조합설립후 3년이내 사업시행인가 신청이 없고, 3년이상 계속 소유한자가 사업시행인가전에 양도 ⑤ 사업시행인가 후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 계속 소유한자가 착공전에 양도한 경우 ⑥ 착공일로부터 3년 이상 준공되지 아니한 주택재건축사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유 하고 있는 경우 ⑦ 투기과열지구로 지정되기전에 계약을 체결 하고 투기과열지구로 지정된날로부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 한경우 ⑧ 1세대 1주택자가 소유기간 10년 및 주민등록표 기준으로 거주기간 5년(소유자가 거주하지 않고 소유자의 직계 존비속 또는 배우자가 해당 주택에 거주한 경우 그 기간을 합산)이상인 경우 ⑨ 상속 이혼으로 인한 양도 양 수인 경우

 

토지거래허가구역은 예외규정적용이 배제됩니다

 

지정기준일 구간

 

재건축단지 내 아파트를 한 명이 여러 채 소유하고 있는 경우 입주권은 몇 개가 나올까요?

 

소유 주택 수만큼일까요?

아닐까요?

 

입주권은 1 조합원에 1입주권이 원칙입니다.

 

1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1 주택을 공급하고,

같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1 주택 토지를 공유한 경우에는 1 주택만 공급받을 수 있습니다.

(도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 제6호)

 

한 명이 여러 채를 소유하고 있더라도 서울 25개 자치구와 같이 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 입주권은 하나입니다.

소유 주택별로 따로따로 입주권이 나오는 것이 아니라 조합원당 하나, 즉 분양자격은 하나만 주어진다는 것입니다.

 

물론 다음과 같은 예외도 있습니다.

 

① 2명 이상이 1 토지를 공유한 경우로서 시도 조례로 따로 정하여 그 조례를 따르는 경우

 

② 투기과열지구 조정대상지역의 최초 사업시행인가를 제외한

과밀억제권역 밖의 경우는 소유한 주택 수만큼

과밀억제권역에서는 3 주택까지

 

③ 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획 인가 고시가 있은 날 기준(제74조 제1항 제5호)의 가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위 내에서 2 주택을 공급할 수도 있습니다.

이중 1 주택은 주거전용면적을 60㎡이하로 하며, 60㎡이하로 공급받는 1 주택은 이전 고시일 다음날로부터 3년이 지나기 이전에는 상속을 제외하고 전매하거나 전매 알선을 할 수 없습니다.

 

그러므로 투기과열지구 또는 조정대상지역에서의 다주택자의 주택을 매매 거래할 때는 입주자 지위 승계가 되는지 유무를 반듯이 확인해야 합니다.

 

단지 내 2 주택 이상 아파트 소유자의 경우에 재건축 분담금을 산정할 때 종전자산을 모두 합산하여 산정하지만, 2 주택자가 1 주택만 매도 시에 매도인과 매수인간 대표자 1인만 주택(아파트)을 공급받을 수 있습니다.

 

그러므로 계약 전에 반듯이 매도인이 그 구역에 또 다른 주택이 없는지 매도인과 조합에 반듯이 확인하고, 고지하지 않은 모든 책임은 매도인에게 있음과 같은 특약을 계약서에 명시해 놓아야 합니다.

 

정리하자면,

투기과열지구 재건축구역에서 매수인이 입주권 즉 분양을 받기 위해서는 아파트를 매입하려 한다면 언제까지 아파트를 매매하여야 할까요?

 

투기과열지구 지정 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 조정대상지역 또는 투기과열지구 내 재건축 사업구역에서 다주택자의 주택(아파트)을 매수하여 분양(입주) 자격을 얻기 위해서는 조합설립 이전에 매수를 하여야 합니다.

 

재건축단지_구로주공아파트6월

 

투기과열지구 내에서의 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권 이전까지 아파트(주택) 거래 시 조합원의 양도가 금지되어, 매수인은 분양자격을 박탈당하고 현금청산이 됩니다.

 

아울러 조합원이나 일반 분양에 당첨된 경우 5년간 다른 투기과열지구의 조합원 분양 또는 일반 분양을 받을 수 없음에 주의하여야 합니다.

당첨일은 조합원 분양에서는 최초 관리처분 인가 시점을 기준으로 일반분양은 청약 당첨일 기준으로 합니다.

 

 

 

요약하면....

 

조합원은 재건축에 동의 한자만 된다

조합설립 이후 지위승계가 금지된다

1 조합원당 1입주권이 원칙이다