건물 매각 임차인 계약 갱신요구

건물 매각으로 인한 임차인의 계약 갱신 요구권에 대하여 알아보겠다.

 

임차인 갑이 커피전문점을 2022년 1월에 임차하여 대박 영업을 해오고 있던 중 2022년 8월에 건물이 매각이 되었고 새로 바뀐 임대인 건물주가 건물이 낡아서 리모델링을 하려는 이유를 들어 2022년 12월까지 점포를 비워 달라고 요구하고 있어서 고민으로 잠을 잘 못 이루고 있다.

 

임차인 갑(甲)은 점포를 비워주고 쫓겨 나가야 할까? 아니면 나가지 않고 계속 영업을 할 수 있을까?

 

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임차기간 중 소유자가 다르게 되었을 때 임차인은 다음을 요구할 수 있다

1. 새 건물주에게 계약 갱신을 요구할 수 있다

2. 전 소유자인 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있다.

단 2가지를 중첩해서 요구할 수는 없다. 2가지 중 하나만 요구할 수 있다.

 

따라서

결론은 나가지 않아도 된다

 

상가 임대차 계약 갱신요구권은 임차인이 계약 연장을 원할 경우 최초의 임대 기간을 포함하여 총 10년 동안의 기간을 보장해주는 것으로 2018년 10월 16일 이전의 임대차 계약의 경우는 5년간 기간을 보장해준다.

위 사례는 2018년 10월 16일 이후의 임대차 계약이므로 임차인이 원할 경우 특별한 조건이 없는 한 10년간 영업을 할 수 있는 것이다.

 

그러므로 계속해서 영업을 하고자 한다면 계약 갱신 요구를 새 건물주에게 할 수 있고, 더 이상 계약갱신이 불가하여 영업을 할 수 없다고 판단이 되면 전 소유자에게 손해 배상 청구할 수 있을 것이다.

 

다음은 임대차 계약 갱신요구권에 관한 상가 임대차 보호법 제10조의 규정이다.

상가 임대차 보호법 제 10조

1. 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다
2. 임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서만 행사할 수 있다
3.. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일 한 조건으로 다시 계약한 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
4. 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경을 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
5. 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고 임대인은 통고받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

 

임차인이 계약 갱신을 요구할 경우는 동일한 계약기간으로 할 수 있으나 보증금과 임대료(차임)는 인상할 수 있다.

 

보증금을 초과하는 임대차 계약 갱신의 경우는 상가 건물에 관한 조세 공과금 주변 상가건물의 차임 및 보증금 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있는 것이다.

 

차임증감의 청구는 5%를 초과할 수 없으며, 차임 증액 청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다. 감염병 등 경제 사정 변동으로 차임 등이 감액된 후 증액을 청구하는 경우는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달 할 때 까지는 5% 적용을 받지 않는다.

 

임차기간 만료 전 6월에서 1개월 사이에 계약 갱신 요구 없이 자동으로 연장이 된 경우에는 동일한 조건의 보증금과 차임으로 연장되는 것이며 기간은 1년 단위가 된다.

 

이와 같은 묵시적 계약기간 중에 임차인이 계약을 해지하고자 할 경우에는 임차인은 임대인에게 계약해지를 통보하고 통보한 날로부터 3월이 경과되면 계약은 해지되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있다.

묵시적 갱신기간에 임차인은 계약해지 통보를 할 수 있지만 임대인은 계약 해지 통보를 할 수 없다는 점을 알아야 한다.

 

다만 임대인 입장에서 임차인의 계약기간 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우가 있으므로 임대인은 이를 알고 있어야 할 것이다. 특히 재건축이나 리모델링을 계획하고 있는 건물주의 경우는 반듯이 임대차 계약을 할 때 특약사항으로 조건을 반영하여야 함에 주의가 필요할 것이다.

 

임대인의 임차인 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우는 다음과 같다

• 임차인이 3기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전 부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있을 때로서 ①임대차 계약 체결 당시 공사 시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르거나, ②건물이 노후 훼손 또는 일부 멸실되는 등의 안전사고 우려가 있는 경우, ③ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 중 어느 하나에 해당되는 경우에 한하여 거절할 수 있다.

 

요즘 자영업자는 최악의 상황이다. 하루하루가 힘든데 위와 같이 계약기간 중에 건물주가 바뀌면서 점포를 비워 달라고 한다면 어떻게 대처해야 할지 막막하기 마련이다. 지금은 서로 합심하여 힘든 시기를 극복할 때인 것이다.

 

1.5룸내부

 

이상 임대차 계약기간 중 건물 매각으로 인하여 소유자가 달라졌을 때의 임대차 계약 갱신에 대하여 알아보았다.

임차기간 중 소유자가 달라졌을 때 현 임차인은 임대차 계약갱신요구권을 행사할 수 도 있고 전 소유자에게 손해배상 청구를 할 수도 있다는 점 알 수 있었을 것이다. 도움이 되었길 바라며 부동산 임대차 등 궁금한 점이 있다면 공지 사항을 참조하면 도움이 될 수 있을 것이다.