임야 산지 개발 행위 토지이용 분석

임야 산지 보전산지와 준보전산지에서의 개발 행위 토지이용에 대한 토지분석 이야기이다.

 

보전산지 - 임업용 산지 공익용 산지 : 보전지역 녹지지역 농림지역에서는 산지관리법 적용
준보전산지 - 보전산지 이외의 산지 : 자연녹지 생산녹지 계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역 국토이용 및 계획에 관한 법 적용

 

산지란?

지목이 임야인 토지 입목 죽이 집단적으로 생육하고 있거나 있게된 토지 또는 일시 상실된 토지 임도 및 작업로 등 산길로서 보전 산지와 준보전 산지로 구분된다.

 

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보전산지는 임업용 산지와 공익용 산지로 구분한다. 보존지역 녹지지역 농림지역의 임야는 대부분 보전산지이다.

 

산림자원의 조성과 임업 경영기반의 구축 등 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 산림청장이 지정한 산지를 임업용 산지라고 하고, 임업생산과 함께 재해방지 수원보호 자연생태계 보전 자연경관보전 국민보건휴양증진 등의 공익기능을 위하여 필요한 산림청장이 지정한 산지를 공익용 산지라고 한다.

 

준 보전산지는 보전산지 이외의 산지이다.

자연녹지 생산녹지지역 계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역의 임야는 대부분 준 보전 산지이다.

 

보전산지인 임업용산지와 공익용 산지를 이용할 경우 허용행위를 제한하고 있지만 준보전산지 안에서는 행위제한이 없다.

 

지목이 임야인 산지는 산지관리법 적용을 받으며 보통 보전산지의 임야에 개별적 행위가 정해져 있다. 보전산지인 임업용 산지와 공익용 산지에서는 도시인이 개발할 수 있는 개발 행위는 별로 없다. 토지를 이용하기 위한 개발 행위로는 주택 즉 농림어업인 주택만 가능하다.

 

준보전산지의 임야에서는 국토계획 이용 및 관리에 관한 법률상의 용도지역의 행위제한을 보며 산지는 농지와 달리 매수하기 전 특별한 제한 요건은 없지만 산지를 매수 후 재촌이라는 요건을 갖추지 않으면 비사업용 토지가 된다.

또한 산지는 재촌 요건을 갖추면 사업용 토지가 되어서 양도세 계산 시 일반세율이 적용될 뿐 농지와 같이 감면 규정은 없다.

 

산지를 이용하고자 하려면 이용목적에 따라 산지전용허가 산지전용신고 토석채취 허가를 받아야 하며 자연친화적인 산지 개발을 위해서 산지전용허가 기준을 모든 산지에 적용을 하고 있으므로 산지의 기본적 분석을 할 경우 지자체 조례를 볼 줄 알아야 한다.

 

산지를 매수 하기전에 토지이용계획 확인서에서 규제사항을 검토한 후 다음으로 산림청에 접속 산지정보 조회를 통해서 구체적으로 산지 내용에 대해서 2차 적인 분석이 필요하다.

 

예를 들어서 지목이 임야인 토지로써 보전녹지 임야와 준보전임야가 섞여 있지만 공익 임업용 준보전산지 면적에 대한 내용을 알 수 없는 경우에 산림청 산지 정보조회[https://www.forest.go.kr]를 통해서 임업용 공익용 산지의 면적과 준보전산지의 면적을 알 수 있는 것이다.

 

산지 경사도나 입목본수도 분묘 등 검토해야 할 사항은 조례나 토목측량설계사무실에 의뢰하여 알 수 있지만 산지정보조회를 통하여 임업용 산지 공익용 산지 준보전산지 면적을 확인하면서 토양이나 나무에 대한 내용까지 자세하게는 아니지만 대략적인 파악은 가능하다.

 

이렇듯 임야에서 임장활동시 임야의 모습만으로는 쉽게 조사할 수 없는 기본적인 법률 분석은 할 줄 알아야 한다.

 

1. 기본적인 법률분석은 자치법규 시스템에 접속하여 확인할 수 있다. 광역시의 개발행위허가 규모가 표시되어 있는 면적 이상이라면 지구단위로 가야 하는데 이 부분은 중요하다.

 

2. 경사도

산지관리법상 경사도는 25도인데 00 광역시에서는 조례로 경사도를 정하여 17도이고 25도가 아니다. 임야 모든 토지의 경우 경사도가 17도 인 것이다. 25도 적용은 주택이나 일반 개발 시 적용되고 있다.

 

3. 입목축적

산림경영기술사분들이 하는 업무이지만 평균 축적의 50%로 임야 개발이 쉽지 않다. 예를 들어 00 지역의 산지의 일정 부분 나무의 축적 등이 평균 100이라고 하였을 때 허가대상 산지의 허가 시 입목의 축적이 50이어야 허가가 가능하다는 소리로 산지의 나무가 평균 100그루가 있는 곳의 임야에 허가를 신청 시 임야에 나무가 50그루만 있어야 허가가 난다.

 

4. 조례 용도지역에서의 행위 제한 비도시지역인 녹지 관리 농림 자연환경보전지역의 현황도로

각지자체마다 법정도로가 아닌 비법정도로인 현황도로에 대해서 조례로 규정하고 있는데 이러한 도로들은 지목이 도로가 아닐지라도 도로로 인정하므로 토지 사용승낙서가 필요 없을 수 있다

 

5. 산지전용 부담금

대체산림자원 조성비 부과 금액은 개별공시지가 일부를 반영하여 계산한다. 개별공시지가의 1000분의 10에 해당하는 금액은 최대 6,790원/㎡으로 한정하고 있다. [산림청고시 제2021-23호]

 

산지전용허가(일시사용허가) 면적 ㎡ X 단위면적당 금액 + 해당 산지 개별공시지가의 10/1000

 

부과방법

산지 전용허가시 산지구분에 따라 부과되며 매년 산림청에서 단가를 고시하고 있다.

2021년 3월 기준으로 보전산지 8,820/㎡ 준보전산지 6,790/㎡ 산지전용 제한지역 13,580/㎡이다.

 

수수료

전용면적 1만㎡이하의 경우 2천만 원/ 1만㎡ 초과하는 경우 2만 원에서 초과면적 1,000㎡당 2만 원 가산

 

납부기간

납부고지서를 발행일로부터 20일 이상 90일 이내로 정하여 산림청장이 고지한다.

1천만 원 미만 20일 이상 30일 이내/ 1천만 원 이상 5천만 원 미만 30일 이상 60일 이내/ 5천만 원 이상 60일 이상 90일 이내이다.

 

6. 농지전용(보전) 부담금[농지법 제38조]

농지의 보전 관리 및 조성을 위한 부담금(농지보전부담금)은 농지 관리기금을 운용 관리하는 자에게 납부한다. 농지보전부담금 부과는 농어촌공사에서 부과하고 있다.

 

개별공시지가 (원/㎡)의 30%의 금액이 50,000원 이상의 경우 50,000원 부과(농지법 제38조 제6항 농지법 시행령 제53조 제1항)

농지전용 부담금을 한꺼번에 내기 어렵다고 인정되는 경우 대통령령에 정하는 바에 따라 농지보전부담금에 대한 납입 보증보험증서 등을 미리 예치한 후 나누어 낼 수 있으며, 납부는 농지 전용 허가 나 농지 전용신고 전까지 납부하여야 한다.

 

다음은 농지보전부담금 납부 대상자[농지법 제38조 제1항]들이다.

 

농지전용허가를 받는 자

농지전용 협의를 거친 지역 예정지 또는 시설 예정지에 있는 농지(같은 호 단서에 따라 협의대상에서 제외되는 농지를 포함한다)를 전용하려는 자

농지전용에 관한 협의를 거친 구역 예정지에 있는 농지를 전용하려는 자

농지전용에 관한 협의를 거친 농지를 전용하려는 자

다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하려는 자

제35조 제43조에 따라 농지전용 신고를 하고 농지를 전용하려는 자

 

 '땅 임야를 사야 하는 이유는 싸기 때문이다' 글을 함께 읽어보면 토지 땅을 보는데 도움이 될 수 있을 것이다.

 

 

나무가지위 산새

 

이상 임야 산지 개발행위를 함에 있어 토지 분석에 필요한 기초적인 사항 토지이용 확인원뿐만 아니라 지자체 조례나 법규들에 대하여 간략하게 살펴보았다. 경매투자를 하던지, 토지를 이용하기 위한 일반 매매를 하던지 불문하고 땅을 사기 위하여 기초적인 토지 분석을 할 수 있다면 계획하는 개발행위를 함에 도움이 될 뿐만 아니라 토지 투자를 위한 땅을 보는 눈 시야가 넓어질 것이라고 할 수 있을 것이다.