용도지역 지목 토지 분석

땅을 분석함에 있어 가장 기본적으로 확인해야 하는 것은 목적 토지의 지목과 용도지역 그리고 도로에 접하지 않으면 건축 행위를 할 수 없기 때문에 지적도면상 도로에 접하고 있는가 여부 일 것이다.

 

목적 토지의 지목이 잡종지로 가정하였을 때 그 목적 토지가 도로에 접하고 있지 않은 맹지라면 개발행위를 할 수 없는 쓸모없는 땅이어서 분석할 필요가 없는 것이며, 또한 농림지역 자연환경보전지역이므로 토지 분석을 포기해야 하는가라고 의문을 가질 수 있을 것이다.

 

토지를 이용함에 있어 용도지역과 지목 중 무엇이 더 중요한지에 대한 이야기이다.

 

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토지분석을 할 때 수익 창출면에서 보면 용도지역과 지목 중 용도지역이 지목보다 더 중요하다. 예를 들자면 지목이 잡종지인 땅이 계획관리지역과 농림지역에 각각 있다고 할 때 계획관리지역 잡종지에서는 일반 음식점이 가능하지만 농림지역의 잡종지에서는 일반음식점을 할 수 없기 때문이다.

 

또한 도시지역이라고 해서 좋은 땅이고 비도시라고 해서 나쁜 토지라고 단정 할 수는 없다. 수익적 측면에서 비도시지역에 투자하는 경우도 많기 때문이다.

 

토지는 지목과 용도지역이 있다.

 

지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분(28개 지목)하여 지적공부에 등록이 되어 있다. 필지마다 하나의 지목을 설정하며 1필지가 둘 이상의 용도로 활용되는 경우에 주된 용도에 따라서 지목을 설정하며, 토지가 일시적 임시적 용도로 사용될 때는 지목을 변경하지 않는다.

 

용도지역은 토지의 공간 속에 어떠한 행위를 할 수 있는 공간 계획으로 허용 행위를 미리 중앙정부가 정해 놓은 것이다. 용도지역은 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역의 도시지역과 관리지역 농림지역 자연환경보전지역의 비도시지역으로 나뉜다. 여기서 말하는 지역의 의미는 행위제한을 받는 땅인 것이다.

집을 지을 수 있는 땅은 주거지역, 상가를 지을 수 있는 땅은 상업지역, 공장을 지을 수 있는 땅은 공업지역인 것이다.

 

용도지역은 국토이용 및 계획에 관한 법과 개별법상 중복 규제가 되어 있으므로 꼭 알아야 할 법령은 용도지역의 건축제한이다. 국토이용 및 계획에 관한 법 시행령 제71조에 명시되어 있으며 이것을 다시 지자체에서 조례로 다시 한번 규정하고 있다.

 

개별법상 지목이 전 답 과수원인 농지는 농지법 지목이 임야인 산지는 산지관리법 적용을 알아야 한다.

 

농지는 진흥구역과 보호구역으로 구분되는 농업진흥지역과 농업진흥지역 밖으로 나눠져 있다. 농업 진흥구역은 농업생산을, 보호구역은 진흥구역의 보호 역할을 하는 것이지만 진흥구역의 토지에서는 일반인이 할 수 있는 행위가 많지 않아서(농지법 제32조) 주로 농업진흥밖의 토지가 대부분인 관리지역이나 자연녹지지역의 농지에서 일반인이 주로 행위를 한다.

 

국토이용 및 계획에 관한 법 상 도시 지역 내의 자연 생산 녹지와 개별법상 농지법 적용되는 농업진흥구역에서는 일반주택은 불가하고 농업인 주택만 가능하며, 국토이용 및 계획에 관한 법 상 농림지역이면서 농지법 적용 대상인 농업 진흥지역일 경우는 국토이용 및 계획에 관한 법 즉 조례의 허용 행위는 받지 아니하고 개별법인 농지법 허용행위만 적용된다 [국토이용 및 계획에 관한 법 제76조]

 

농업보호구역에서는 농어촌 정비법상 관광농원을 할 수 있는데 관광농원 안에서는 숙박시설과 음식점 기타 레저시설을 설치할 수 있다. 이는 계획관리지역에서 할 수 있는 행위를 이곳에서 할 수 있기 때문이다. 이때 적용되는 개별법은 농지 보전산지 초지도 마찬가지로 적용된다.

 

파란하늘 산 아래 펜션이 들어선 곳은 산지이다

 

이상 과 같이 땅은 지목보다는 행위제한을 받는 용도 지역이 더 중요하다. 일례로 전 답이 있을 때 즉 논과 밭이 있을 때 논이 좋다거나 밭이 더 좋다거나 구분하는 것은 별 의미가 없다. 농지 일 뿐으로 개발행위를 할 때는 똑같이 농지법 적용을 받으므로 땅이 좋고 나쁨의 평가는 둘 중에 어느 하나가 더 가격이 낮은 가의 문제로 구분할 수 있다 할 것이다.