자연녹지지역 보전관리지역 토지이용규제정보서비스

자연녹지지역 도시계획구역 내 건축등 행위의 허가제한 확인을 위한 토지이용계획에 대한 단순 열람은 토지이용규제 정보시스템 토지 이음에서 할 수 있다. 토지이용규제 정보 시스템은 토지이용계획 행위제한정보 규제안내서 고시정보를 제공한다.

 

토지이용 규제 정보 서비스 토지 이음을 이용하여 토지 이용계획을 열람 지목 및 농림지역 자연녹지지역 보존녹지지역 보존관리지역등의 국토계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)에 따른 지역 지구와 다른 법령에 따른 지역 지구 등의 행위 제한 등을 확인할 수 있다.

자연녹지지역 보전관리지역 농림지역 등 해당 용도지역 용도지구에서의 개발행위에 대하여 지목이 임야가 아닌 다른 지목과 지목이 임야일 때 건축물 건축 제한이 조례 또는 개별법 중 어느 법률에 적용을 받는지 그 관계를 알아보겠다.

 

 

토지 분석을 함에 있어서 해당 토지 지목과 용도지역에 따라 적용할 행위제한을 국토계획법 조례 또는 다른 법령 개별법 중 어느 법을 따라야 하는지 구분할 수 있어야 함은 토지를 투자하거나 이용하기 위하여 사려는 자가 갖춰야 할 기본이다.

토지는 기본적으로 조례에서 정한 허용 행위를 할 수 있지만 지목이 전 답 과수원이면 농지법, 지목이 임야이면 산지관리법 초지는 초지관리법을 따르게 된다는 점은 알고 있어야 할 것이다.

 

첫째, 지목이 종교 용지이고 도시지역 내 자연녹지지역에서의 행위제한

 

토지는 기본적으로 조례에서 정한 행위를 할 수 있으므로 우선 지목보다 용도지역의 규제를 받는다. 용도지역의 의미는 땅에 대한 건축 행위를 제한하는 것이다.

 

대상 토지의 지목이 비록 종교 용지이지만 지목과는 상관없이 대상 토지의 조례에 따라서 자연녹지지역의 허용행위에 따른 건축물을 건축하여야 한다. 도시지역 내 자연녹지지역 내에서는 우선적으로 지목보다 조례에 따른 용도지역의 규제를 받기 때문이다.

 

둘째, 지목이 종교 용지이고 도시지역 내 2종 일반주거지역 지구단위계획구역에서의 행위제한

 

용도지구는 건물에 대한 법으로 건물 규제가 있다는 의미이고, 지구단위 계획 구역에서는 그 토지의 용도지역과 관계없이 오로지 지목으로 정해진 용지로만 사용할 수 있다.

 

종교용지의 토지가 지구단위계획구역으로 지정되어 있다면 그 토지는 지구단위계획에 의한 용도지역으로 지정된 토지여서 결국 종교 용지로만 사용해야 하는 것이다. 종교용지이나 지구단위계획구역으로 지정되어 있지 않으면 대상토지의 지목이 종교용지로 되어 있더라도 해당토지는 해당지역의 조례에 의한 용도지역 허용 행위를 할 수 있다고 보면 된다.

 

셋째, 지목이 임야인 도시지역 내 보전녹지 산지관리법상 공익용 산지에서의 행위 제한

 

원칙은 국토계획법 조례와 산지관리법 둘 다 적용해야 하지만 이 경우는 국토계획법 조례에 의한 허용 행위만 보면 된다.

 

도시지역 내 보전녹지지역의 경우만 보전녹지지역이면서 공익용 산지인 경우에 산지관리법 제12조 제3항 산지관리법 시행령 제4조 제2항에 따라 국토계획법 조례만 보고 산지법은 적용하지 않는다.

녹지지역은 국토계획법 시행령 제30조 제4호 가목에 따른 보전녹지이다. 자연녹지 생산녹지는 농지법을 적용한다.

 

넷째, 지목이 임야인 보전관리지역 산지관리법상 보전, 준보전산지의 공익용 산지에서의 행위 제한

국토계획법 조례와 산지관리법 둘 다 적용하되 두 개의 법령에서 공통으로 허용된 행위만 가능하다.

 

다섯째, 지목이 임야인 농림지역 산림보호법상 산림 보호구역, 산지관리법상 공익용 산지에서의 행위제한

 

국토계획법 조례의 허용행위는 보지 않고 산지관리법상 허용행위만 적용한다.

 

국토계획법 제76조 제5항의 3 농림지역 중 농업진흥지역 보전산지 또는 초지인 경우에는 각각 농지법 산지관리법 또는 초지 관리법에서 정하는 바에 따르고 조례의 허용행위는 따르지 않는다. 농업진흥구역에서는 일반 주택은 불가하고 농업인 주택만 가능하다.

 

농림지역에서는 농지법 허용 행위만 적용되지만 농업 보호구역에서는 농어촌 정비법상 관광농원을 할 수 있다. 관광농원 안에서는 숙박시설과 음식점 기타 레저시설을 설치할 수 있는데 이는 계획관리지역에서 할 수 있는 행위를 이곳에서 할 수 있는 것이다. 농지 보전산지 초지도 마찬가지로 적용된다.

 

땅을 왜 사는가?

 

땅을 사기 위해서는 목적이 명확해야 한다. 인근에 비해 싸다고 해서 주택을 짓는 등의 목적을 무시한 채 무작정 땅을 살 경우에 개발을 할 수 없거나 집을 지을 수 없는 농지로만 사용하는 땅이라면 낭패를 보게 될 것이다.

 

그러므로 토지는 토지이용 규제정보 서비스를 통하여 토지이용계획확인서의 지목과 용도지역을 확인하고 건축 행위를 함에 있어 조례 및 개별법 어느 행위제한을 받는지 충분하게 검토 완료 후 목적에 부합할 경우 땅을 매입해야 한다.

 

기본적으로 토지에 관하여 지목이 전 답 과수원이면 농지법, 지목이 임야이면 산지관리법 적용들 받음을 꼭 알아둘 필요가 있다. 땅은 28개의 지목과 용도지역 지구 구역으로 국토계획법 외 개별 법에 의해 중복 규제를 받는다. 용도지역 안에서의 건축제한은 국토계획법 시행령 제71조에 수록되어 있고 이것을 다시 지자체 조례에서 정한 규제를 받게 되는 것이다.

 

토지는 국토계획 및 이용에 관한 법률에 의해 용도지역 용도지구 용도구역으로 구분하여 용도지역은 땅 자체에 대한 이용을 규제 관리 한다. 용도지구는 건물 건축에 대하여 용도지역 공간을 제한 강화 완화하여 기능 증진 미관 경관 안전을 도모하는 것이며, 용도 구역은 토지이용 행위에 대한 토지 용도를 미리 정한 것이다.

 

우리나라 토지용도지역은 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역으로 구분하여 도시지역은 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역으로, 관리지역은 계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역으로, 농림지역은 농업진흥지역 보전산지로, 수자원 해안 생태계 상수원 및 문화제의 보전과 수산자원의 보호 육성등을 위하여 필요한 자연환경보전지역으로 세분하고 있으며, 건축물 용도 종류 규모 등의 행위 제한은 국토계획법 시행령 별표에서 정하고 있다.

 

전원주택용도 토지 안쪽 이미지어진 팬션3채가 보인다[사진=가평]

 

정리

지목이 임야가 아닌 도시지역 내 자연녹지지역에서의 행위제한은 조례에 따르고, 지구단위계획구역에서의 행위제한은 지구단위계획으로 정한 대로 한다.

 

 

지목이 임야인 도시지역 내 보전녹지로서 산지관리법상 공익용 산지인 경우는 원칙은 조례 산지관리법 둘 다 적용하지만 조례에 따르고, 자연녹지 생산 녹지는 농지법을 따른다. 보전관리지역으로 산지관리법상 보전, 준보전산지의 공익용 산지인 경우 조례와 산지관리법 둘 다 적용하되 공통 허용행위만 가능하다.

 

농림지역으로 산지관리법상 공익용 산지인 경우는 산지관리법, 농업진흥지역 보전산지 또는 초지는 농지법 산지관리법 또는 초지관리법을 따르며, 조례 허용행위는 따르지 않는다. 농업진흥지역에서는 농업인 주택만 가능하다. 농업 보호구역에서는 농어촌 정비법상 관광농원을 할 수 있다. 관광농원 안에서는 숙박시설과 음식점 기타 레저시설을 설치할 수 있다.