부동산 거래 권리 확인 근저당권에 대하여

등기부 보는 법이란 간단히 말해서 부동산 표시사항, 소유권자, 권리의 3가지를 확인하는 것이다. 부동산 표시사항은 표제부에서, 소유권 사항은 갑구에서, 권리에 관한 사항은 을구를 통하여 확인한다. 부동산 거래에서의 권리확인 근저당에 대하여 알아보겠다.

 

등기사항 증명서는 부동산 표시에 관한 사항은 표제부, 소유권에 관한 사항은 갑구, 소유권 이외의 권리에 관한 사항은 을구로 나누어져 있으며, 등기사항 증명서의 을구에 등기되어 있는 권리 순위는 동구는 순위 번호에 따르고 별구는 접수번호에 따른다.

 

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근저당권

 

근저당권 설정은 근저당 표시와 피담보 채권액만을 등기하며 결산기 등기가 없으면 저당권 설정 계약 해지 시 채권 총액을 담보한다. 근저당 collateral 은 소유권 이외 권리로서 등기사항 증명서의 을구에 등기되어 있다.

 

피담보채권의 채권최고액에는 이자도 포함되며 피담보채권의 확정시기는 근저당 존속기간 만료, 결산기 도래, 계약해지로 결정된다. 피담보채권 확정시 채권액이 없거나 변제된 경우, 저당권 실행(경매)이 있을 때 근저당 관계가 종료된다.

 

일반 근저당의 예를 들자면 아파트나 오피스텔 등 중도금 집단 대출은 통상 입주 때에 주택 담보대출로 전환되는 일반 근저당이다. 포괄근저당의 경우는 당사자간 모든 채권을 담보하므로 기본 계약에 의해 발생되는 채권을 담보하는 일반 근저당과 다르다.

 

부동산 거래에 있어 은행 융자금을 상환할 경우 근저당을 말소하기 위해 필요한 상환금액이 총얼마인지 포괄근저당 설정이 되어 있지는 아닌지 확인을 해야 거래 사고 방지를 할 수 있다.

따라서 소유자의 실 대출 금액이 얼마인지 확인하는 것이 중요한 것이 아니라 담보채권의 최고액 확인을 하는 것이 중요한 것이다.

 

또한 특히 갑구에 신탁등기가 있으면 부동산 거래계약에 앞서서 반듯이 신탁원부를 확인하여 권리관계 확인은 필수이다. 부동산 거래 계약을 할 권한이 신탁회사에 있는 경우 계약 당사자는 매수인 또는 임차하려는 자는 소유자 또는 임대인과 계약을 하면 안 된다. 종종 부동산 거래사고가 발생되는 부분이다.

 

부동산 거래 대출 승계 상환 근저당 말소

 

계약하려는 부동산에 근저당이 설정되어 있다면 매매의 경우는 대출 승계를 받을 것인지 아닌지, 임차인의 경우는 계약 만료 후 보증금 회수에 문제 소지가 있는지 없을 것인지 판단을 하여 문제가 없다고 판단이 된다면 계약 체결하는 것이다.

 

계약 체결 시와 체결 후에 확인할 내용을 나열하면 아래와 같다.

 

1. 채권 최고액을 확인한다
2. 계약 시 권리관계 유지할 것인지 말 것인지 결정을 한다
3. 근저당 잔금일 상환을 확인한다
4. 계약 후 추가 근저당 설정 여부를 확인한다
5. 대출 또는 이중계약 방지 목적 매수인 보호 수단이 계약서 특약에 반영되어 있어야 한다
6. 신규 입주 아파트 임대 시 은행 근저당 설정으로 임차인 2순위 방지 수단이 있어야 한다
7. 임대인이 대출금을 잔금으로 상환하는지 확인한다.
8. 위험 대비책을 확인한다
9. 근저당 승계의 경우에 대출 이자 부담 책임은 누구로 할 것인가를 정한다
10. 근저당권 외 다른 숨겨진 담보책임 유무 확인하고 목적의 대안은 무엇인지 확인한다.
11. 대출 승계를 받지 않는 경우 근저당 말소, 대출 승계를 받으려는 경우 미리 은행에 확인하여 승계 문제 유무를 확인한다
12. 권리의 확인은 다음을 유의하여야 한다.
13. 공시되지 않은 권리들이다.

 

근저당 설정과 말소

 

등기의무자[근저당권 설정자 : 소유권자 지상권자 전세권자]와 등기권리자[근저당권자 :채권자] 공동 신청한다. 신청인과 대리인이 등기소를 방문 서면 제출하거나 법원 인터넷 등기소의 전산정보처리조직을 이용한다.

 

[설정 서류]

*등기 권리자

① 주민등록 등(초) 본 1 [법인의 경우 법인등기사항 증명서, 등기사항 증명서가 없는 법인은 부동산 등기용 등록번호 증명서 1]

② 근저당권 설정 계약서

③ 도장(인감 아니어도 된다) [법인의 경우 위임장 2 [1부는 여유분 도장은 사용인감 가능]

*등기 의무자

① 등기권리증(등기필 정보)

② 주민등록 초본[법인의 경우 법인등기사항 증명서, 주소 내역 변경사항 포함]

③ 인감도장

④ 인감증명서 1

 

[말소 서류]

은행과 연계된 근저당은 은행과 연계된 법무사를 통해 일정액의 법무수수료를 지불하고 말소 신청을 한다.

직접 말소를 하려면 등기소를 방문하여 근저당 말소 신청서를 작성 제출하면 된다. 필요서류는 등기필증 인감도장 인감증명서 등기말소 신청서이다.

시간의 비용을 생각할 때 직접 말소보다는 법무사를 이용하는 것이 바람직하다 할 것이다.

 

[정리]

부동산 거래에서 근저당 등 제한된 권리뿐만 아니라 선순위 보증금 확인은 매우 중요한 절차임을 잊지 않아야 할 것이다.

거래에 관여하는 공인 중개사는 다가구주택의 경우 전세 등 임대차 계약 체결 시 선순위 임차인에 대한 보증금 현황 등을 임대인에게 요구하여 확인된 사항을 확인설명서상의 '공시되지 아니한 권리사항'란에 기재한다. 임대인이 타 임차인들의 보증금 현황 등에 관한 자료요구에 불응한 경우 그 사실을 기재하는 것으로 책임을 다하는 것임을 알고 있어야 한다.

 

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마치며

이상 부동산 거래 권리 확인을 함에 있어 근저당 관련하여 알아야 할 일반적인 사항들을 살펴보았다. 부동산 거래 매매 임대 계약할 때 권리확인은 등기부상의 공시되어 있는 권리뿐만 아니라 공시되지 않는 권리를 확인하여야 하며 공시되지 않은 권리는 현장 답사를 하여 권리관계 유무 진정성을 확인하는 것이다. 이러한 것들은 담보권 실행으로 소유권이나 보증금 회수에 문제 여부를 확인하여 안전한 부동산 거래를 하기 위함이다.