현황 도로 건축허가 토지사용승낙서 필요 없을 때

현황도로를 이용한 건축허가 신청에서 토지사용승낙서가 필요할 것으로 보았으나, 현황도로이지만 사실상 토지소유자의 토지사용승낙 없이 건축허가가 가능함을 부지 확보에서부터 알고서 하는 것과 모르고서 하는 것은 수익성 등에서 커다란 차이가 발생할 것이다.

 

현황도로를 이용하여 건축허가가 되는지의 판단은 지자체장의 재량사항이다. 지적도상 도로가 아닌 현황도로에서 토지소유자의 토지 사용 승낙서 유무에 따라 건축허가 가부가 결정될 수 있기 때문에 지적도상 도로가 없으나 현황은 도로가 있는 경우 건축허가는 중요한 문제이다.

 

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현황 도로 토지 사용 승낙서 필요 없을 때도 있다

 

개발행위 건축허가 신청을 할때 맹지 탈출을 위해 현황도로에서는 일반적으로 토지소유자의 사용승낙서가 필요하다. 현황도로 이더라도 허가권자가 지정 공고한 도로는 토지소유자의 사용승낙은 필요 없다. 도시계획도로 도로법상 도로에서는 도로 연결 점용허가가 있어야 한다.

 

여기서 현황도로란 지적도에는 도로가 없지만 실제는 보행과 자동차 통행이 가능한 도로가 있는것을 말한다. 지정 도로는 현황상 도로로서 토지사용승낙을 받아 개발행위 허가가 되어 있는 사설도로라는 의미이다.

 

건축법상 도로는 국토이용및 계획에 관한 도시계획도로, 도로법상 도로 , 사도법상 도로, 기타 관계 법령에 의한 고시된 도로, 건축허가나 신고 시 허가권자가 위치를 지정 공고한 도로이다. [건축법 제2조 제11호 가목 나목]

현황도로는 각종 관련법에 의한 현황도로, 지적공부의 현황도로, 국공유지의 현황도로, 사유의 현황도로, 도시계획 예정도로의 현황도로, 조례에 의한 현황도로로 구분할 수 있을 것이다.

 

여기서 지적도상 도로는 도로 지목이 도로로서 형태를 갖춘 실제 도로이거나 실제 도로의 형태가 전혀 없는 전, 답이다.

국가 또는 지자체(시, 군) 소유의 공로와 개인 또는 종중 소유의 사도로 구분된다.

 

이를 반듯이 알고서 확인하여 문제가 없거나 문제가 있을 경우라도 해결 방법이 있을 때 비로소 부지를 확보하여야 차질이 없이 목적을 달성할 수 있을 것이다. 건축허가 신청이 받아들여지지 않는 다면 그 결과는 어떻게 될 것인지 상상해보면 끔찍할 것이다.

 

개발 목적으로 건축부지를 준비하는 데 있어서 도로조건이 지적도나 실제상으로 도로 모두가 있을 때, 지적도상 도로는 있으나 실제 도로가 없을때, 지적도상도로는 없으나 실제 현황도로가 있는 경우의 3가지 관점에서 그 도로에 따라 건축부지 확보 여부 판단에 반듯이 필요한 확인 할 사항들을 알아보자.

 

 

지적도상 도로가 없으나 현황은 도로가 있는 경우에 지적도상에 없는 현황도로를 이용하여 건축허가를 받기 위해서는 지자체마다 약간의 차이가 있으나 건축허가가 가능하기 위해서는 다음의 3가지를 확인하여야 한다.

 

① 5가구 이상 마을 실제 거주민이 사는 주택에서 일상 사용되는 도로인가?

② 도로부지의 토지 소유자가 토지사용에 대한 이의를 제기를 하지 않아야 한다.

③ 과거에 현황도로를 이용하여 건축허가를 받은 사실이 있었는가 여부이다.

 

현황도로라 할지라도 토지소유자가 새로이 통행을 방해 또는 저지하는 등의 보상 요구를 하는 경우에는 민법상 주위 토지 통행 요구권과 보상 규정에 따라 적절한 보상을 함으로써 사용을 재게 할 수 있는 문제가 발생할 수 있기 때문이다.

 

여기서의 현황도로는 지목이 도로로 되어 있지 않고 전 답 잡종지 임야 구거든 표기되며, 별도로 도로 경계가 없으나 현재 도로로 사용되고 있는 것이다. 현황도로일 경우라도 토지 소유자가 현황도로를 함부로 훼손할 수 없다는 점은 알고 있어야 한다.

 

지적도상 도로 표시가 없음에도 불구하고 실제로는 오래전부터 마을 사람, 농기, 차량이 다니는 길이 있는 경우로서 이를 통상 관습법상 도로, 현황도로라고 한다.

비도시지역 면 리에서는 건축법 규정을 일부 적용하지 아니하고 현황도로에서 건축을 할 수 있다. 도시지역에서는 기본적으로 건축물 대지는 4미터 이상 도로 너비에 2미터 이상 접해야 한다.

 

지적도상 도로가 있지만 실제로 도로가 없는 경우 지적상 도로는 지적도상의 도로 폭이 건축법상의 요건에 맞는지 확인을 하여야 한다. 또한 지적도상 도로는 공사를 하기 위해서 허가 시까지 도로를 실제로 복원할 수 있는가가 문제가 되므로 이를 확인하여야 한다.

 

지적도상 도로가 현재 도로로 사용되고 있지 않으면 도로의 신규 개설이 되므로 지적도상 도로 폭이 4미터 이하일 경우에는 건축허가는 불가능하며, 아울러 도로에서 주민 등이 경작 중이라면 땅주인이라고 하더라도 함부로 걷어 낼 수 없기 때문이다.

경작 중이면 추수가 끝난 이후에 공사가 가능하고, 수목의 경우라면 수목의 소유자가 수목을 옮긴 이후에 공사가 가능하기 때문에 문제가 되고, 민원발생 방지를 위해서도 허가권자 지자체에 문의와 충분한 상담이 필요하다.

 

지적도상 도로가 공로의 경우는 건축허가에 문제가 없으나 사도인 경우에는 도로 부지를 매입하거나 또는 토지 소유자의 토지사용승낙서를 첨부하여야 건축허가가 가능하다.

여기서의 지적도상 도로는 지적도상에는 도로가 있으나 현 상태는 전 답 임야로서 실제로 도로의 형태가 전혀 없는 경우를 의미한다.

 

지적도상 도로가 있으며 실제로도 도로가 있는 경우에는 지적도상 도로 폭과 실제 도로 폭이 같은가부터 확인한 다음으로 도로 지목과 소유자를 확인한다.

 

지적도상 하자가 없는 도로는 지적도상 지목이 도로이며, 지적도상에 경계표시가 있고, 소유자는 국 지자체로 되어 있어야 한다. 이 경우에 공도는 문제 여지가 없지만 사도인 경우에는 도로 부지를 매입하거나 또는 토지 소유자의 토지 사용승낙서를 첨부하여야 건축허가가 가능하다.

 

봄을 맞이한 산과 나무 주택이 잘 어울려있다

 

현황도로에서 건축허가 여부에 대하여 건축허가 가능 기준 등과 사도에서의 토지사용승낙서에 대해서는 사례를 통하여 꾸준하게 학습을 하여야 한다. 지적도상 도로가 아닌 현황도로를 진입로로 이용하는 개발행위에 대한 맹지 탈출 노하우에 대한 이야기는 많지만 현실에서 맹지 탈출은 생각보다 쉽지 않다.