부동산 컨설팅 방법 과 목차

대상 부동산의 다양한 문제 입지환경 잠재적 특성을 조사 분석 예측하여 입지선정 사업타당성 분석으로 최유효이용방안을 제시하는 것이 부동산 컨설팅이다. 매각 교환 임대차 등 자금조달 방안, 사업시행 방안 등을 제시를 하는 부동산 컨설팅 방법 목차를 알아보겠다.

 

최유효이용방안 제시를 위하여 입지 선정에서부터 사업타당성 분석 부동산 법규 세제 검토를 통하여 부동산 투자와 개발 자문 등 여러 가지 유형의 컨설팅을 제공할 수 있다. 부동산 컨설팅이 이루어지는 방법을 목차를 한 예로 들어 간략하게 정리하였다.

 

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컨설팅 보고서 작성은 일반적으로 다음과 같은 순서에 의한다.

• 과업의 목적 : 
• 개발환경 분석 : 관련 법규 검토, 자가 동향 분석
• 입지환경 분석 : 지리적 환경, 배후지 분석
• 적정 용도 규모 설정 : 경제구조 분석, 소비자 형태 분석
• 개발 대안 수립 : 자금수지 분석, 투자 손익 분석
• 최유효 방안 도출

최유효 방안은 의뢰자의 자금력 성향 목표치에 맞는 최적의 방안을 제시하는 것이다.

 

다음은 사업부지에 대한 대략적인 컨설팅 목차 구성이다.

 

1. 개요

1-1 컨설팅 목적과내용

1-2 해당 부지의 개요 - 주소 면적 사진 지적도

 

2. 공법분석

2-1 토지 이용 계획

2-2 공법분석 - 건축 관련 법규 등 건축 관련 조례

2-3 건축물 현황

 

3. 지역 및 입지분석

3-1 토지 현상 - 지리적 여건 분석

3-2 주변 환경 - 사회 경제적 환경 분석 광역상권 분석

3-3 입지 시설 현황 - 인근 지역의 인구 교통 산업분포 부동산 수급 변화 과정

 

4. 부동산 개발 콘셉트 선정 경영 전략

4-1 시장성 분석 - 부동산 시장의 동향 및 추이 부동산 가격 수준 대상 부동 산지의 이상 임대료

4-2 유치 가능 업종 선정 및 입지의 SWOT 분석

4-3 입지의 성공 운영 분양전략

 

5. 종합의견

공법적 내용 입지분석 경제적 분석 등 의견을 종합적으로 제시한다.

 

예를 들어 대상지 요약 보고서에는 다음과 같은 내용이 포함될 수 있을 것이다.

1. 대상지 현황

ㄱ. 소재지 :

ㄴ. 대지면적 :

ㄷ. 용도지역 :

ㄹ. 접 면도로 :

2. 매수[도] 가격

ㄱ. 주변시세 :

ㄴ. 매입 가격: 현시세에 대비 적정 가격 유무

3, 권리관계

ㄱ. 등기부상 권리 : 근저당/채권최고액

ㄴ. 미공시 권리 : 있음/없음

4 규제 및 제한사항

ㄱ. 지역 :

ㄴ. 구역 :

5. 입지환경 및 사업성

거래관계, 지가상승, 발전 가능성, 사업성, 수익, 거래제한, 저평가 유무, 교통 편의 시설

6. 결론

 

기본적인 상가 관련한 분석 내용으로 지역 유동인구, 부동산 관련 정보, 뜨는 업종 정보, 주변 지역분석, 업종별 매출액 정보, 경쟁 매출 정보, 고객 이동 패턴, 잠재 고객 성향 분석 등이 담겨야 한다.

 

SWOT 분석은 해당 부동산의 강점과 약점 기회와 위험을 분석하는 것으로 컨설팅 목적에 맞는 분석을 하면 될 것이다.

간략하게 내용을 살표 본다면 다음과 같은 내용들이 포함된다.

 

▷ 본 매물 강점(Strength) : 주변 점포 중에 가장 눈에 잘 띄는 점포로 가시성이 아주 좋음, 테라스 및 여타 공간 활용도가 높음, 권리금 주변시세 대비 완전 호조건

▷ 본 매물 약점(Weakness) : 보증금이 높아 초기 투자 비 용이 높음, 기타(문의)

▷ 주변 상권 기회(Opportunity) : 주변으로 신구 주상복합 오피스텔이 많이 건설되고 있어서 상권이 확장되고 있음, 향후 배후지 계속 증가 예상됨

▷주변 상권 위험(Threat) : 최근 상가 점포수가 증가하면서 경쟁이 치열하다

 

 

부동산 컨설팅은 의뢰자가 보다 나은 의사 결정을 할 수 있도록 하는 것으로 해당 부동산에 관련한 여러 문제에 대하여 고도의 지식과 경험을 갖고 있는 전문가가 의사 결정자에게 조언 자문 해결방안을 제시하는 것으로 부동산 중개의 영역은 아닌 것이다. 부동산 중개는 자격증을 취득하여야 하지만 부동산 컨설팅은 자격이 필요치 않고 사업자등록만으로 가능하다.