유치권 걸려있는 경매 매각 물건 수익 모델 점유

매각물건 비고란에 '00 건설 주식회사가 공사대금 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명함, 신청 채권자 00 은행이 00 건설 주식회사의 유치권신고에 대한 유치권배제 신청을 제출함'과 같이 기재가 있는 매각물건은 유치권 관련 매각 물건이다.

 

유치권은 성립여부와 상관없이 경매법원에 신고되는 대로 받아준다. 유치권의 수익모델은 허위 유치권을 잡아내며 저렴한 가격에 낙찰 받는 것이 목표이다. 유치권이 걸려있는 매각 물건 수익모델은 점유의 부존재 확인이다.

 

유치권 걸려있는 경매 물건 수익 모델 점유

 

 

경매 법원은 유치권 진위 여부를 따지지 않고 신고된 유치권은 모두 매각물건명세서에 기재하고 있음에 유의 한다. 유치권 성립은 법원의 인정 여부에 따라 매수인 부담이 결정되므로 유치권이 걸려있는 경매 물건의 수익모델은 유치권 부존재 쟁점 요인이 무엇인지 파악하는 것이 핵심 포인트이다.

 

실제로 자신 돈이 공사에 투입되었더라도 목적물에 대한 점유가 적법하지 않으면 유치권은 성립하지 않는다.

 

법률적으로 유치권자가 경매기입등기(경매개시결정등기) 이전부터 점유하여야 유치권이 인정된다. 경매 진행절차 당시 점유사실 확인함에 있어 현황조사보고서, 감정평가서는 매우 중요한 증거 자료가 된다.

 

현황조사를 한 집행관 현황조사보고서나 감정평가를 한 감정평가사에게 증인신문 또는 사실조회 확인 신청을 통하여 경매 기입등기 당시의 점유사실을 확인할 수 있다.

 

확인 결과 집행관의 점유햔황보고서 기재 및 사실조회 결과서상 유치권자의 유치 현황이 확인되지 않으면 유치권이 인정되지 않을 확률이 높다. 또한 감정평가서상 점유사실이 나타나지 않으면 유치권이 부인될 확률이 높다.

점유현황 보고서 기재에 채무자나 임차인 점유만 있고 유치권자 점유현황이 확인되지 않거나 감정평가서상 또는 감정평가사 사실조회 확인 결과상 점유사실이 나타나지 않는다면 유치권이 인정되지 않을 가능성이 높은 경우이다.

 

유치권자가 제출한 사진 영상 일자가 경매기입등기 이전 촬영한 것인지 아닌지를 확인한다. 기입등기 이후 촬영된 영상이면 유치권 인정되기 어렵다고 보면 된다.

현장에 유치권자의 점유현황 나타나 있지 않음을 확인할 수 있는 사진 영상을 제출할 수 있다. 현관등 cctv가 설치된 곳이면 녹화 자료를 제출하여 점유나 출입한 사실이 없는 점을 입증할 필요도 있다.

 

신고된 유치권이 채권자 관리하에 점유(직접 또는 간접) 하고 있는 경우 유치권이 성립되지 않는다. 점유주체가 누구인지 현장 확인을 해야 하는 이유이다.

 

간접점유로서 경비용역업체 등을 통하여 점유하는 경우 용역업체와의 경비용역계약서나 점유관리일자등 고용에 대한 인건비등 지출증빙을 하지 못할 경우 유치권확인소송에서 패할 가능성이 높다.

시공자 측이 작성한 점유일자는 재판과정에서 신뢰를 받지 못할 수 있다. 신뢰할만한 경비용업체에 의해서 작성된 것인지 확인을 할 필요가 있다.

 

가사상으로 부인 형제 지인, 영업상으로 직원 용역업체와 같이 지시와 복종관계에 있는 점유보조의 경우는 직접 점유로 본다.

간접점유는 소유자의 동의, 점유매개관계(임대차 사용대차 지상권 전세권 질권 임치), 반환 청구권이 있어야 한다. 예를 들면 갑(집주인)을(업자) 간 합의하여 병(임차인)에게 임대하는 경우와 같다.

현실에서는 관리인들이 유치권을 신고해 경매가를 낮추려는 허위 유치권도 종종 발생되고 있다는 점 참조해야 할 것이다.

 

유치권을 주장하는 시공자가 자신이 받아야 할 미지급 공사대금 채권을 회수하기 위한 방편으로 법원에 공사대금청구소송을 제기하거나 가압류등의 조치를 한 사실이 전혀 없다면 정황상 허위유치권자 가능성이 있다.

 

시공자가 유치권을 주장하면서 채권자나 경매 절차상 매수인이 현장확인을 위하여 수차례 현장 출입을 자유롭게 하는 등 어떠한 방해를 받지 않은 사실이 인정되면 소송에서 참고자료로 사용될 수도 있다는 점도 알아 둘 필요가 있다.

 

유치권을 주장하는 시공자가 당시공사 도급계약서나 대출금융기관의 대출 약정서등에 유치권포기 특약을 하는 경우가 종종 있는데 경우는 유치권인정받을 수 없다.

 

대출기관에 사실조회확인을 통하여 대출기관에 사실을 확인하거나 대출기관에서 작성한 사실확인서나 도급계약서등을 확보하여 법원에 제출한다면 특별한 사정이 없다면 유치권은 인정이 되지 않는다.

 

함께 보면 도움이 되는 글 : 유치권성립 명도소송 쟁점

 

유치권자의 유치권행사가 허위로 밝혀진 경우 사안에 따라 형사처벌 대상이 된다. 경매 공정을 해한 것으로 판단이 되면 2년 이하징역 700만 원이라 벌금, 업무방해에 해당하면 5년 이하징역 1천5백만 원 이하 벌금, 재물손괴가 발생하면 3년 이하징역 7백만 원 이하 벌금형에 처할 수 있다.

따라서 유치권행사가 공정을 해하는 것인지, 업무를 방해하는 성격인지 등을 캐취 할 필요가 있고 이를 적절히 활용할 필요도 있다.

 

신축건물 출입금지현수막

 

끝으로 공사수급인이 점유를 하지 않으면 유치권이 부정되는 사례로서 예를들어 신축공사가 아닌한 대부분은 소유권자가 점유를 하고 공사 수급인이 목적물을 점유하지 않고 있어 유치권이 성립되지 않는 경우가 많음을 참고하기 바란다.

 

 

 

맺음 : 유치권은 단순 공사대금을 받지 못한 것만으로 유치권이 성립하는 것은 아니므로 유치권의 부존재 증명을 한다면 유치권이 걸려있는 매각 물건 경매에 참여 낮은 가격으로 낙찰을 받아 커다라 수익을 얻을 수 있다. 이를 위해 점유가 적법한 것인지를 알아내는 것이 유치권이 걸려있는 맥각물건의 수익모델 핵심인 것이다.