건물 경매 상가 권리금 회수 가능할까?

수익형 부동산 시장 분양 매수 심리가 고금리 경기침체 여파로 꽁꽁 얼어붙으며 유령상가와 반값 상가가 속출하고 있다는 소식이다. 임차권이 있는 건물이 경매되는 경우 임차인이 상가권리금을 회수할 수 있는 경우와 안 되는 경우를 알아보겠다.

 

경공매에서 수도권 상가낙찰가율은 지난 8월기준으로 감정가 대비 50%대로 떨어졌다고 한다. 분양 저조로 공사비 미지급사태에 따른 유치권 행사 상가가 경매시장에 나오고, 수분양자는 임차인을 제때 구하지 못하며 임대수익이 발생되지 않으므로써 어려움을 겪다가 결국은 분양 대출금 상환을 하지 못하면서 경매에 나오고 있는 것이다.

 

건물 경매 상가 권리금 회수 가능할까?

 

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임차한 건물에 대하여 경매가 실시된 경우 임차권은 소멸하는 것이 원칙이다. 다만, 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 임차인은 건물 경매에서 우선변제권을 행사할 수는 있다.

 

임차인은 임차건물을 낙찰받은 사람에게 임대차계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금보호규정도 더 이상 적용될 수 없게 된다.

즉 임차인은 경매로 인해 건물의 소유권을 취득한 낙찰자가 임차인이 주선한 사람과 계약체결을 거절하더라도 그 낙찰자에게 손해배상을 청구할 수 없다.

 

그러나 선순위담보권자가 없고 상가건물 임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 보증금 전액을 변제받지 못한 경우 예외가 인정된다.

 

즉 임차인이 상가건물에 대한 사업자등록이 있고 그곳에서 계속 영업을 하는 등 점유를 하고 있어 대항력이 유지가 되면서 선순위 담보권자가 없는 한 보증금을 반환받을 때까지 낙찰자에게 임대차관계의 존속을 주장할 수 있다

 

이경우 낙찰자는 임대인의 지위에서 권리금 규정의 적용을 받게 되므로 정당한 사유가 없다면 낙찰자는 임대차 종료 시 임차인의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무를 부담하게 된다.

 

임차권 경매 상가권리금 보호

 

甲 임차인 乙근저당권자 丙 낙찰자 丁경매신청

 

問1] 임차인 '갑'이 근저당이 있는 상가를 임차한 경우

임차인 甲은 근저당이 설정되어 있는 상가건물을 임차하여 대항력을 갖추고 확정일자까지 받았다 근저당권자인 乙은행이 상가건물을 임의 경매를 신청하여 경매에 들어갔고 이 건물이 丙에게 낙찰이 되었다.

 

甲은 낙찰금액으로부터 보증금 전액을 배당받지 못하였는데 丙에게 상가를 넘겨줘야 하는가?

이경우 상가권리금 회수는 어떻게 되는 것이며, 또한 임차인 甲보다 후순위권자인 丁이 경매를 신청한 경우 상가권리금은 보호받을 수 있는가?

 

答1]

甲은 丙에게 상가건물을 넘겨줘야 한다. 낙찰자 丙에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구도 할 수 없으며, 경매신청자가 순위 저당권자인 丁이어도 동일하다

임차인 갑 甲 보다 을 乙 이 선순위 담보권자이기 때문이다.

 

問2] 임차인 甲 보다 근저당이 나중에 설정된 경우

임차인 甲이 임대차계약을 체결하여 대항력과 확정일자까지 받은 후에 乙은행이 상가건물에 대하여 근저당권을 설정한 경우 甲이 상가건물 경매에서 보증금을 다 돌려받지 못한 경우 낙찰자 丙에게 상가건물을 돌려줘야 하는가?

 

答2]

甲은 丙에게 기존임대차 계약이 존속됨을 주장할 수 있으므로 丙에게 건물을 넘겨줄 필요가 없다.

또한 甲은 기간만료등으로 임대차계약이 종료된 경우 임대인지위에 있는 丙에게 권리금을 회수하기 위하여 자신이 주선한 임차인과 계약을 체결해 달라고 요구할 수 있다.

그러나 이경우에도 甲이 경매에서 보증금 전액을 변제받았다면 임차권이 소멸하므로 兵 에게 권리금규정을 주장할 수 없다.

 

 

사업자등록 확정일자를 받고 임차권에 앞선 선순위 담보권자가 없는 경우는 권리금 보호를 받을 수 있지만, 선순위 담보권자가 있으면 매각과 함께 임차권이 소멸되고 권리금회수도 불가하게 된다는 점에 주의하여야 한다.

 

따라서 상가 임대차 계약할 때에는 반듯이 선순위 담보권자가 없음을 확인하고 계약을 하여야 한다.

 

신축상가

 

현실에서는 상가분양당시 수분양자는 대부분 대출을 받을 것이므로 신규상가에 들어가는 임차인은 후순위가 대부분인 점을 감안하여 상권활성화가 되지 않은 개발지역으로 공실상가가 많은 곳에서는 늘 위험이 따른다는 점을 알고 있어야 하겠다.

 

 

 

맺음 : 상가임차한 건물 경매에서 임차인은 대항력과 확정일자를 갖춘 후 근저당권이 설정되었고, 경락 후 보증금을 전부 돌려받지 못한 경우 낙찰자에게 상가를 넘겨줄 필요가 없다. 이경우 임대차만료 후 임대인 지위에 있는 낙찰자에게 자신이 주선한 임차인과 계약체결을 요구할 수 있어 권리금을 회수할 수 있다.

다만 배당에 참여하여 보증금 전액변제를 받으면 임차권이 소멸되어 권리금 회수 불가하므로 임차인은 배당에 참여하지 않는 것이 더 유리할 수 있다는 점 감안하면 도움이 될 수 있다.