법정지상권 경매 매각 물건 수익 창출하기

법정 지상권은 타인의 토지를 사용하는 권리로서 양도 임대가 가능한 물권이다. 지상권자는 토지소유자의 의사와는 관계없이 토지를 사용할 수 있기 때문에 법정 지상권이 있는 경매 매각물건 낙찰자는 토지 사용에 제한이 있게 된다. 법정지상권 매각물건 수익창출에 대하여 알아보겠다.

 

법정지상권이 성립되고 안 되는 문제는 지상권이 설정되는 과정을 이해하면 건물 토지 중 하나만 진행되는 경매 매각물건에 대한 수익 창출은 어렵지 않게 구상할 수 있다. 토지 위 건축물은 누가 언제 건축했으며, 토지 담보 대출해 줄 때에 은행이 필요로 하는 안전장치는 무엇일까라는 2가지 의문을 갖고 출발하면 지상권 문제 해결이 가능하기 때문이다.

 

법정지상권 경매 매각물건 수익 창출하기

 

 

매각물건명세서 상에 '제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음, 소유자 미상의 건축물 소재함, 제시 외 건물 성립여지 불분명'과 같은 문구가 기재되어 있으면 법정지상권이 걸려 있는 매각물건이다.

 

이러한 매각 물건은 지상권이 있는 것으로 보이지만 실제로 지상권이 성립하지 않는 경우도 있다. 성립되지 않는 경우에는 싸게 토지를 낙찰받을수록 더 높은 수익을 창출할 수 있다.

성립되더라도 낙찰 후의 발생될 수 있는 문제 해결 방법이 있다면 역시 수익창출이 가능하다.

그러므로 경매에 참여하기 위해서는 지상권 성립여부보다는 부동산가치 파악이 우선하며, 지상권에 대한 충분한 이해를 전제로 한다.

 

지상권의 이해

기초적으로 지상권의 성립요건 설정기간 그리고 건물(지상물)에 대한 개념을 이해하여야 한다. 지상권의 성립은 토지와 지상건축물의 소유자가 같았다가 저당권의 실행 등 사유로 소유자가 달라졌는지, 저당권설정당시에 지상 건축물이 존재하였는지를 확인하는 것이 핵심이다.

 

성립요건

첫째, 저당권 설정 당시 토지위에 건물이 존재하여야 한다. 건물은 건축법상 건물로서 다음과 같다.

• 4개의 기둥, 벽면, 지붕이 있어야 한다.
• 토지 정착물로서 해체와 이동이 용이하지 않아야 한다. 따라서 이동식 건물 비닐하우스는 건물에서 제외된다.
• 등기를 요하지 않는다. 등기 미등기 무허가 신축 중인 건물 모두를 포함한다.
• 건물의 존재 시점 기준은 착공시점일로 한다. 건축허가 착공 사용승인(준공) 등기(건축물대장)함으로써 건물은 완성된다.

건축물에 대한 정보는 시군구 건축과에서 확인할 수 있다.

 

토지를 담보로 하여 대출을 받으면 은행은 토지에 근저당을 설정한다. 근저당 설정된 토지의 소유자가 건물을 건축한다면 토지의 가치가 떨어지므로 은행은 토지 위에 지상 건축물을 막기 위하여 근저당과 동시에 지상권을 설정한다.

이경우는 지상권 설정이 되었지만 건물은 존재하지 않고 있어 경매에 무조건 참여가 가능하다.

 

둘째, 저당권 설정 당시 토지와 건물 소유자가 동일하여야 한다.

건물은 모델하우스와 같이 일시적 사용하는 것과 같이 특별한 경우가 아니라면 토지 소유자가 건축한다고 보아야 한다. 타인 소유의 땅에 소유자의 허락 없이 건물을 지을 수는 없다. 승낙 없이 지으면 그대로 놔둘 소유자는 없기 때문이다.

 

저당권 설정당시에 건물이 존재하였는지, 존재하였다면 소유자는 동일하였는지를 확인할 수 있으면 된다.

 

관습법상지상권이 성립하여도 건물의 외관 건물 상태가 폐가 흙집으로 노후도가 심하고, 가치가 없는 불필요한 건물이 있다면 경매 참여에 문제가 없다.

 

셋째, 저당권의 실행이나 매매 증여 상속등으로 토지 건물 소유자가 달라져야 한다.

저당권실행으로 토지와 건물 소유자가 달라졌을 때는 법정지상권, 매매 등으로 토지와 건물소유자가 달라졌을 때 관습법상지상권이다.

관습법상지상권은 건물을 철거하기로 합의하는 특별한 사정이 없는 매매 증여 상속 등에 의한다. 등기를 요하지 않지만 처분할 때는 등기가 필요하다.

법정지상권은 저당권실행으로 인한 경매시점에 토지와 건물의 소유자가 달라졌는지 여부가 핵심이다.

 

이와 같이 법정지상권은 저당권 설정당시 토지위에 건물이 존재(존재시점 기준은 착공시점일로 한다)하고, 토지와 건물 소유자가 동일하며, 경매시점에 토지소유자와 건물소유자가 달라야 성립된다.

예를 들어 무허가 건물을 아들이 양성화하였을 경우에 아버지가 신축하였다면 지상권 성립가능성이 있으나 매수한 경우라면 성립되지 않을 것이다.

 

존속기간

존속기간은 지상물 종류에 따라 5년 15년 30년이며 계약으로 정하지 않은 경우에는 최단기간으로 하며 만료 시에는 당사자간 합으로 갱신할 수 있다. 실제 지상권 설정 기간은 거의 모두 30년이라고 보면 된다.

 

갱신청구권

갱신 합의가 없는 경우 지상물이 현존하면 지상권자는 지상권 존속기간 갱신을 청구할 수 있다. 갱신청구권 행사는 존속기간만료 후 지체 없이 하여야 한다.

갱신청구를 하지 않아 청구권이 소멸하는 경우에는 지상권자의 적법한 갱신청구권 행사, 지상권설정자의 갱신거절을 요건으로 지상물매수청구권은 발생되지 않는다.

 

지상물 매수청구권

지상권설정자가 지상권 갱신을 거절하면 지상권자는 지상물 매수 청구를 할 수 있다. 지상권설정자는 매수청구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

지상권자는 지상권이 소멸하면 원상 회복시켜야 한다.

 

지료

지료 약정이 있으면 지상권자는 지료 지급 의무가 있다. 2년 이상 지료를 체납하면 지상권설정자는 지상권 소멸을 청구할 수 있다. 부당이득금 반환청구소, 재산명시신청을 거쳐 강제경매 실행을 할 수 있다.

지료청구 연체(2회 이상)가 있으면 지상권 소멸 청구(소송)  2년이 지나면 소송 없이 지산권은 소멸된다. 이때는 건물철거 후 토지매매 등 조치를 하여 수익을 창출하게 된다

 

월정사 찻집

 

법정지상권 수익 창출하기

건물만 경매가 진행되거나 토지만 경매가 진행되는 2가지 법정지상권의 수익 창출은 다음과 같다.

 

1. 건물만 매각 진행

지상권이 성립되는 건물을 낙찰받고 경락잔금 후 소유자가 되면 토지 소유자에게 지료를 납부해야 된다. 토지소유자에게 지료를 내고도 충분한 기대 수익이 나온다면 입찰에 참여해도 문제가 없다.

지상권이 성립되면 낙찰자는 철거당할 염려가 없고, 이후 지상권기간이 만료되면 지상권기간 연장 청구를 할 수 있다. 토지소유자가 기간 연장에 불응하면 건물 매수청구를 할 수 있다.

 

지상권이 성립되지 않는 건물을 낙찰받는 경우에는 토지주가 부당이득금반환청구소 재산명시신청을 통하여 강제경매를 신청할 수 있으므로 지상권이 성립되지 않는다면 쪽박 찰 수 있다. 그러므로 지상권이 성립되지 않는 매각물건이라면 절대로 낙찰받으면 안 된다.

 

2. 토지만 매각 진행

지상권이 성립하더라도 건물가치가 있어 토지사용료인 지료 수익이 충분하면 입찰을 해도 문제가 안 된다. 낙찰받고 경락잔금 납부 후 토지 소유자가 되면 지료청구권이 생기기 때문이다. 지상권으로 토지를 싸게 낙찰받기만 하면 목적을 이룰 수 있다.

 

지료합의가 되지 않으면서 건물주가 지료를 내지 않거나 연체하는 경우 법정지상권 성립 유무와 무관하게 부당이득금 반환청구소송을 할 수 있다. 승소 판결 후 경매를 통하여 싸게 건물을 소유할 기회가 생긴다.

 

관습법상 지상권이 성립하더라도 외관등 상태가 폐가 흙집처럼 노후도가 심하거나 불필요한 건축물이면 입찰을 고려할 수 있다.

토지가치를 보고 참여한다

 

3. 낙찰 후 문제 해결

 

가. 법정지상권이 성립하는 경우

수익창출 방법은 싸게 낙찰을 받은 토지를 주변시세보다 낮은 가격으로 건물주에게 팔고 나가거나 건물을 사는 것이다. 지료를 받는 방법은 복잡한 과정을 거쳐야 하므로 추천되지 않는다.

건물주는 건물 철거를 할 필요가 없다. 토지주가 철거소송을 하더라도 토지주는 패소할 것이다.

 

토지주가 철거와 함께 부당이득금 반환청구소를 할 때 부당이득금은 다음과 같이 결정된다

 

소송 중 건물주 피고가 대응하지 않을 경우 원고 청구대로 금액이 확정되거나 법원 감정명령에 따라 정하여진다. 반대로 피고가 대응하는 경우에는 피고와 금액을 합의하여 조정 또는 법원감정 명령에 따라 금액을 확정한다.

 

나. 법정지상권이 성립하지 않을 때

수익창출을 위해서는 협상이 우선으로 건물주에게 토지를 파는 방법이 가장 좋다. 가급적 철거는 하지 않는 것이 좋다. 비용이 들고 행정절차가 복잡하기 때문이다.

 

토지소유자가 갑의 위치에 있어 건물철거소송에서 승소 가능성이 있다. 토지 낙찰자는 소송을 통하여 건물을 철거하고 토지를 인도할 것과 토지를 인도할 때까지의 토지사용 부당 이득금을 청구할 수 있다.

판결받은 후 토지사용부당이득금, 철거비용(선집행), 소송비용(감정평가비용이 높다)을 더하여 재산 명시를 통하여 피고의 재산을 찾아 강제 매각하여 받아 낼 수 있다.

 

법정지상권의 성립 유무를 떠나서 부당이득금반환청구소에 따라 법원의 판결을 받은 후 강제집행을 할 수도 있다.

판결받은 법원에 재산명시신청을 하여 재산을 확보한 다음 강제집행 경매신청을 하거나 신용평가사에 의뢰하여 받아 처리를 할 수도 있다.

 

법정지상권의 개념을 모르더라도 부당이득금반환청구소로 대응할 수 있어 토지만 경매에 나오면 건물의 가치를 보고서 입찰에 참여하여 싸게 낙찰받으면 된다. 따라서 경매참여는 부동산가치판단이 먼저 그다음 지상권 성립여부에 따라 대처하여 문제를 해결하는 것이다.

 

 

매음말: 이상 법정지상권이 걸려있는 경매 매각 물건의 수익창출을 위해 필요한 사항들을 알아보았다. 매각물건명세서 상에 '제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음, 소유자 미상의 건축물 소재함, 제시 외 건물 성립여지 불분명' 등으로 기재되어 있는 법정지상권이 걸려 있는 매각 물건은 법정지상권이 있는 것으로 보이지만 실제로 지상권이 성립하지 않는 경우도 있고, 성립되더라도 낙찰 후의 발생될 수 있는 문제 해결 방법을 알면 수익창출이 가능함을 알 수 있었다.

경매 참여는 법정 지상권 성립여부보다는 부동산가치 파악이 우선하며, 지상권에 대한 충분한 이해가 전제됨을 다시 한번 기억하면 좋겠다.