'유치권 신고 있음' '유치권 성립 여지 있음' 인도 명령

매각명세서에 '유치권신고 있음' '유치권성립 여지 있음'과 같이 유치권신고가 되어 있다면 무조건 경매 참여를 피해야 할까? 유치권신고가 되어있는 부동산 경매에 참여 낙찰을 받고 부동산 인도를 받는 과정에서 일어나는 유치권 해결문제 및 인도 명령에 대하여 알아보겠다.

 

법원은 유치권 성립여부 그 진위와는 무관하게 유치권 신고가 있으면 그대로 신고를 받아 매각 명세서에 '유치권 신고 있음' 혹은 '유치권성립여지 있음'으로 매각 명세서에 기재 고지함으로써 유치권 진위 여부 확인 책임이 온전히 경매 참여자에게 전가된다.

 

'유치권신고 있음' '유치권성립여지 있음' 매각 물건

 

 

유치권 신고가 되어 있으나 실제 유치권이 없는 매각 물건을 찾는다면 보다 더 유리한 위치를 선점하면서 경매에 참여할 수 있고, 매수자가 되면 투자수익은 높일 수 있으므로 경매 입찰 도전을 해보아야 하지만 일반인 초보자로서는 엄두를 낼 수 없다.

 

경매에 참여 최고가 매수자로서 경락대금을 납부하였으나 실제 유치권이 존재하면 부동산 인도문제뿐만 아니라 재산상의 커다란 손실을 입을 수밖에 없고, 설령 유치권 부존재가 분명하더라도 해당 부동산을 명도 받기까지 절차를 거쳐야 하므로 머리가 복잡해질 수밖에 없기 때문이다.

 

유치권은 타인의 부동산에 생긴 채권을 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리로서 점유를 해야 성립된다는 것을 경매참여자라면 모를 리 없다.

유치권이 부존재하는 부동산이라 하더라도 유치권을 이유로 점유자가 부동산을 인도하지 않는다면 매수인은 유치권 부존재 소송 인도명령 명도소송 절차를 통하여 부동산을 인도받을 수밖에 없다.

 

낙찰받은 후 점유자가 인도를 거부?

 

최고가 매수인은 경락대금을 납부 후 6월 이내 인도명령 신청하고, 법원은 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도할 것을 명령할 수 있다. 인도 명령의 경우에 채무자나 소유자 현황 조사서등 기록상 명백한 대항력 없는 점유자를 상대로 인도 명령 신청 하는 경우에는 증빙 서류를 제출하지 않아도 된다.

 

6월 내 인도명령신청을 못하였거나 인도 명령 신청이 기각된 경우에는 명도 소송을 하여야 하는데, 명도소송은 오랜 시간이 소요될 뿐만 아니라 경비가 발생된다.

 

일반적으로 유치권 악용사례는 채무자가 채무변제 시간을 확보하기 위하여 시간을 벌기 위한 의도, 낙찰자 매수인과 명도 협상 시 이사비를 많이 받고자 하거나, 낙찰을 원하는 입찰자가 타인의 입찰을 방해함으로써 유찰을 유도하여 저렴한 가격으로 제삼자의 명의를 통해 다시 구입하고자 하는 3가지 경우가 대부분이라고 볼 수 있다.

 

유치권이 없으면서 이러한 악용을 하는 경우라고 판단이 되면 경매 입찰 방해죄로 형사고소를 하여 유치권 존재 여부를 확인할 수 있다.

 

따라서 입찰참여자는 유치권성립 여부 판단을 정확히 하고 입찰참여를 해야 하는 것이다.

 

유치권의 성립은 타인의 물건에 유치권의 해당 채권이 생겨야 한다.

 

공사대금은 건물전체에 대한 건물 외형공사등 건물가치 상승에 기여하는 공사이어야 하며, 임차인이 영업을 위한 내부 인테리어 공사는 유치권 성립 여지가 거의 없다. '공사대금 유치권 성립된다는 틀린 말이다' 이전글이 도움이 될 것이다.

 

유치권자는 경매개시 이전부터 계속 해당 부동산을 점유하고 있어야 하며, 점유는 소유자점유 임차인 점유가 아니어야 한다. 또한 유치권은 해당 채권이 변제기가 도래되어야 하며, 만약 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생 배제 특약을 하였다면 유치권은 성립되지 않는다.

 

진정한 유치권자가 아닌 자가 불성립되는 요건을 가지고 유치권을 주장하고 있다면 낙찰자에게 대항할 수 없는 점유에 해당되어 인도 명령 대상이 된다.

 

핵심은 점유자의 점유권원이 있는가의 유무인 것이다.

타인물건 점유하고, 해당 목적물과의 견련성이 있어야 한다. 대부분 허위 공사대금청구 또는 권리금 시설비등이다.

 

유치권이 성립되기 위해서는 해당 부동산과 관련이 있고 채무를 갚아야 할 변제기가 도래되었으며 점유가 있어야 성립하며 법원이 인정해야만 매수인이 부담하게 된다.

 

공사관련하여 유치권이 있는 경우 유치권 부존재의 소 인도명령 명도소송의 쟁점은 공사계약서 공사대금 공사업자 사업자등록증 세금계산서 부가가치세 공사실적 공사업자와 채무자와의 관계를 확인하는 것이다.

이에 관련하여 이전글 명도소송 쟁점이 도움이 될 것이다.

 

유치권 부존재 확인 소송

매각 명세서상에 유치권 부존재 확인소송 중이라고 기재되어 있다면 좋은 걸까? 나쁜 것일까?

답(答)은 생각하기 나름이라고 할 수 있다.

유치권 부존재 확인소는 허위 유치권자를 상대로 채무자가 소를 제기하여 허위 유치권자를 가려내고 경매를 신청하거나 중단된 경매를 속행하는 경우가 많다는 점 참조하면 답이 되겠다.

 

유치권 부존재 확인소는 매수자 채권자가 유차권을 주장하는 자의 유치 권리 발생 원인 사실을 부정하는 취지의 주장을 하고, 유치권을 주장하는 자는 권리관계 요건 사실을 입증하게 된다.

채권자 매수자는 채권 성립을 부정 또는 현장 점유 하자를 주장하고, 이에 대하여 유치권을 주장하는 자는 적극적이고 구체적으로 해당 부동산과 관련하여 채권이 존재하며, 현재까지 하자 없는 점유가 이루어졌다는 사실을 입증해야 하는 것이다.

 

인도 명령

강제 집행절차에서 집행을 확보하기 위하여 재산을 일정한 자에게 내줄 것을 명하는 집행법원의 결정을 말한다. 인도명령신청을 받은 법원은 채무자 또는 소유자 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명령을 한다.

 

인도 명령 신청 전에 협의가 바람직하고 협의가 안 되는 경우 인도명령 신청을 하는 것이 바람직하다. 신청비용은 대략 십여만 원에 간단한 심리절차를 거쳐 인도명령 결정을 받을 수 있으며 강제 집행까지 진행할 수 있다.

경매에서 낙찰을 받은 후 경락 잔금을 모두 낸 뒤 낙찰자 본인 또는 대리인이 6월 이내 해당 법원에 신청하여야 하며, 인도명령은 낙찰자로부터 부동산을 매수한 소유자는 신청할 수 없다.

 

인도명령 신청 후 3일 이내 명령문을 받아볼 수 있으나 인도명령 대상이 임차인일 경우는 배당기일이 확정되기 전까지 인도명령을 내주지 않는 경우가 대부분이다.

 

이는 배당표가 확정되어야 임차인의 임차보증금 인수 여부가 확정되기 때문으로 배당과 건물 인도는 동시 이행관계에 있기 때문이다.

배당을 받을 임차인은 낙찰자에게 명도확인서를 받아야 배당기일에 배당을 받을 수 있다. 낙찰자가 점유자가 이사 가기 전 미리 명도확인서를 써줄 경우에 점유자가 이사를 늦추거나 이사비용을 추가로 요구할 수 있으므로 이사가 완료된 후 명도확인서를 작성해줘야 한다.

 

강제 집행

인도명령 결정문 송달증명원 및 집행문을 부여받고 집행관에게 강제 집행신청서를 제출하면 이후부터는 집행관에 의해 절차가 진행된다.

2주간 이사 갈 시간을 주는 예고 집행을 거쳐 그 시간이 지나도록 인도가 이루어지지 않으면 강제 집행이 진행된다.

 

강제 집행비는 평당 10-15만 원 소요된다고 보면 될 것이다. 집행 후에 집행 비용을 회수하기 위해서는 점유자 상대로 소송과 집행을 하여야 하므로 비용 회수는 사실상 어렵다고 보아야 한다.

그러므로 이사비용을 적절한 선에서 협의 해결하는 것이 양쪽 모두에게 유리하다고 할 수 있다.

 

텅텅빈카페

 

명도소송

인도명령신청이 지난 경우는 명도소송을 해야 하므로 많은 시간과 비용이 소요된다.

점유이전금지가처분신청 및 집행 → 명도소송 소장 접수 → 계고 통지 → 명도집행신청서 접수 → 판결선고 → 명도집행으로 진행된다

명도소송 진행을 하여야 하는 경우 제일 먼저 취해야 할 조치는 점유이전 가처분 신청이다. 여기서는 이 정도만 알고 있으면 족하다 할 수 있겠다.

 

 

매각 명세서상 '유치권 신고 있음' 또는 '유치권성립 여지 있음' 유치권 신고 경매 물건 경매에서의 유치권 성립과 허위 유치권 해결 과정에서의 유치권 부존재소 인도명령에 대하여 알아보았다.

허위 유치권으로 판명될 경우에는 소제기 고소고발 조치에 따라 손해배상, 경매 방해와 관련한 민 형사상의 법적책임을 부담할 수 있다는 정도는 알고 있어 야 할 것이다. 경매 참여자로서 유치권의 진위확인을 하는 데 있어 도움이 되었으면 좋겠다.