소멸되는 선순위 가처분

경매 매각물건 권리분석의 기본은 말소 기준 권리를 찾는 것이다. 등기상 권리는 매각과 함께 말소기준 권리보다 늦은 후순위 권리는 소멸되고, 빠른 선순위권리 경우는 최고가 매수인에게 인수되기 때문이다. 선순위 권리임에도 소멸되는 선순위 가처분 그 이유가 무엇일까?

 

가처분은 금전의 지급 등 청구권의 장래 집행을 보존하기 위하여 다툼 있는 권리관계에 대하여 현재의 위해를 피하고 다툼의 종결이 이르기까지 권리관계 본연의 상태를 유지 보존을 목적으로 한다. 현상의 변경으로 당사자의 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행함에 있어 현저히 곤란한 염려가 있을 때 실행하게 된다. 선순위 권리로서 소멸되는 선순위 가처분에 대하여 알아보겠다.

 

소멸되는 선순위 가처분

 

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가처분에는 소유권 근저당 전세권에 대한 처분금지 가처분, 점유이전 가처분, 건물 철거 및 토지 인도 가처분이 있다. 이들 중 처분금지 가처분은 사해행위 취소 원인으로 하는 소유권 말소 청구의 소, 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기청구의 소, 진정명의 회복을 원인으로 하는 소유권 말소청구의 소 3가지가 있다.

 

선순위 가처분 경우 매각이 되면 일반적으로 최고가 매수인이 인수하여하지만 가처분 피보전권리인 채권자의 가처분한 사유가 사해행위이거나 재산분할청구권인 경우 선순위 가처분임에도 불구하고 인수 없이 말소되는 경우가 된다.

 

사해행위 취소는 사해행위를 한날로부터 5년, 사해행위를 안 날로부터 1년 이내 본안 소송해야 하며, 재산분할청구권은 2년 이내 행사하여야 한다.

해당기간 내 이를 행사하지 않으면 취소 또는 청구권은 소멸한다.

따라서 가처분을 신청해 놓고 기간 내 권리행사를 하지 않는 경우에는 간단한 절차를 통하여 말소가 가능하다.

 

그러므로 경매 참여자는 입찰 전에 경매 사건번호, 본안소송 사건번호, 판결서 사본 제공신청 확정판결문 확인 절차를 거쳐 채권자의 가처분 사유를 확인해 보는 것이 반드시 필요하다고 하겠다.

선순위가처분이어서 인수될 것으로 보이고 있으나 인수 없이 말소가 가능한 것이라면 이를 모르고 있는 경매 참여 경쟁자보다 우위에 서서 입찰을 할 수 있고 수익을 얻을 수 있는 기회가 되기 때문이다.

 

[이혼으로 인한 가처분 사례]

말소기준권리보다 앞선 가처분이 있으나 매각물건 명세서에 '가처분에 대하여 응찰 시 주의하라'는 문구가 없다.

 

경매에서 말소기준권리보다 앞선 권리가 있을 때 통상 법원은 매각물건 명세서에 주의하라는 문구를 기재해 놓는데 매각물건 명세서에 가처분에 대하여 응찰 시 주의하라는 문구가 없는 경우로서 등기사항전부증명서를 통하여 채권자가 보전하고자 하는 피보전권리를 확인해 본 결과 재산분할 청구권이었다.

 

가처분 채권자와 경매신청 채권자가 동일인으로 가처분신청을 하지 않은 상태에서 경매를 신청하게 되면 현소유자가 제삼자에게 매각할 수 있으므로 민사소송 전 가처분을 해놓고 민사본안 소송을 통해 판결을 받아 경매를 신청한 것이었다.

 

결과적으로 법원은 경매에서는 해당 가처분이 말소기준권리보다 앞선 권리인 경우라고 하더라도 매각으로 소멸되므로 주의 문구를 기재하지 않았다고 판단할 수 있거나 가처분뒤 본안소송을 통하여 판결문을 받아 강제 경매신청하였으므로 가처분 목적이 달성되었다고 판단할 수 있는 것이었다.

 

이렇게 가처분목적이 달성된 가처분의 경우는 말소기준 권리보다 앞선 순위라 하더라도 낙찰자가 인수하지 않는다. 선순위 가처분이라고 하더라도 가처분 목적이 달성된것이라면 소멸되는 가처분이 되는 것이다. 다음은 소멸하는 선순위 가처분으로서 목적을 달성한 선순위 가처분 경우이다.

 

1. 가처분권자가 소유권을 취득한 경우
2. 가처분의 피보전권리가 근저당권설정 청구권이고 가처분권자가 근저당을 설정한 경우
3. 가처분권자가 강제 경매신청 채권자인 경우

 

소멸되지 않고 인수되는 가처분으로는 선순위가처분(원칙적으로 말소되지 않는다)과 건물철거 및 토지 인도를 위한 가처분 그리고 전세권자가 경매신청하지 않았거나 배당요구하지 않은 전세권 가처분이다.

 

따라서, 지상건물 경매 목적물로 건물철거 및 토지 인도를 위한 가처분의 경우는 선 후순위 무관 가처분권자 승소 시 건물철거 되므로 입찰 참여 하면 안 되며, 전세권에 부기등기로 가처분 등기가 있는 경우 전세권자가 경매신청하지 않았을 경우와 전세권자가 배당요구를 하지 않은 경우 전세권이 인수되므로 입찰에 참여하면 안 된다.

 

가처분 부기등기가 되어 있는 경우 주등기가 말소되어야 부기등기에 의한 가처분도 말소가 된다는 점을 유념해야 할 것이다.

 

꽃_촛불

 

이상 권리분석에 있어서 소멸되는 선순위권리로서 선순위 가처분에 대하여 알아보았다. 선순위 가처분의 경우 소멸되지 않는 것이 원칙이지만 재산권 분할 청구로서 가처분목적이 달성된 가처분의 경우는 말소기준 권리보다 앞선 순위라 하더라도 소멸되는 가처분이므로 낙찰자가 인수하지 않는다는 것을 알 수 있었다.

경매에서 외형상 말소기준권리보다 선순위 권리는 당연 최고가 매수인이 인수하여여야 하지만 그 선순위 권리에서도 소멸되는 권리가 있고 외형상 말소기준권리보다 후순위권리이지만 인수되는 권리가 있다는 점은 꼭 숙지하고 있어야 하겠다.

[원 1699]