보전관리지역 땅 임야를 사는 이유

보전관리지역은 녹지공간을 확보하며 무분별한 개발로부터 생태계를 보전 관리하기 위하여 지정된 지역이다. 노후 나만의 시간을 줄기며 여유로운 삶을 위해서 전원주택과 같은 일반주택 건축 목적으로 땅을 사려할 때 보전관리지역의 땅 임야를 사라고 한다. 그 이유는 무엇일까?

 

전원주택은 국토계획법에 따른 조례로 정한 일반주택이 가능한 토지를 구입하여야 한다. 전원주택과 같은 일반주택이 가능한 땅은 농지법상 농업인 보호구역과 국토계획법상 계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역이다.

일반주택 건축 용도로 보전관리지역 땅 임야를 왜 사야 하고 투자해야 하는지 그 이유에 대해서 좀 더 자세하게 알아보겠다.

 

보전관리지역 땅 임야를 사야 하는 이유

 

 

전원주택 용도로 땅을 사려할 때 농업진흥구역의 땅을 구하는 것도 가능하겠지만 농업진흥구역에서는 농사를 짓는 농업인 주택은 가능하지만 일반주택은 조건이 까다로워서 거의 가능하지 않다. 농사를 짓지 않는 한 불가능하다는 의미이다.

결과적으로 농업인이 아니면서 전원주택에서 노후를 보낼 목적으로 땅을 사야 할 경우에는 농업인 보호구역 계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역에서나 가능하다는 뜻이다

 

지구단위 계획이 필요한 대규모 개발이나 공장 음식점의 경우는 계획관리지역의 토지가 우선이고, 전원주택 다시 말해서 일반주택의 용도라면 굳이 땅값이 비싼 계획관리지역의 토지를 구할 것이 아니라 농업보호구역 생산관리지역 보전 관리지역 토지를 구하면 된다.

가격적인 측면만을 고려할 때 농업보호구역이나 생산관리지역 보전관리지역은 계획관리지역의 땅값보다 상대적으로 싸므로 굳이 가격이 높은 계획관리지역의 토지를 살 필요는 없다고 할 것이다.

 

우리나라의 땅은 크게 도시지역 농림지역 자연환경보전지역으로 구분하여 세부 지역으로 나누어져 있다. 여기서는 용도지역에 대하여 나열하지는 않지만 보전관리지역은 자연환경과 생태계보전을 위하여 자연환경보전지역으로 지정해야 하지만 주변 여건으로 개발행위가 있을 수밖에 없어서 녹지공간을 확보하며 무분별한 개발사업으로 부터 생태계를 보전 관리하기 위하여 지정된 지역이라는 것만을 알면 충분할 것이다.

 

도심에서 가깝고 자연환경이 좋아서 양평 일대는 과거부터 현재까지 전원주택용으로 토지 선호도가 높지만 이 지역은 계획관리지역 생산관리지역 보전관리지역의 토지 가격차이는 별로 없다. 그만큼 이 지역은 전원주택부지로서 인기지역임을 증명하고 있는 것이다.

 

농지와 임야의 차이는...

 

여기서 함께 보면 도움이 되는 이전글을 먼저 읽어 보면 좋을 것이다. 이전글의 주제는 '땅 임야를 사야 하는 이유 싸기 때문이다'이다.

 

토지이용계획상 지목이 농지이면서 국토계획법의 용도지역은 보전관리지역이고 개별법인 농지법에 대한 언급이 있거나 없을 때의 농지 분석 차이점은 무엇일까?

 

전원주택과 같은 개발 허용 행위를 함에 있어서는 같은 지목의 농지이더라도 농업진흥지역에서는 농지법 적용을 받고, 농업진흥지역밖에서는 국토계획법 조례 적용을 받는다.

 

모든 농지는 농지법 적용을 받지만 농지법 적용대상은 주로 농업진흥지역이라는 말이다. 농업진흥지역 밖의 농지는 면적과 전용제한을 적용받더라도 개발 허용 행위는 국토계획법 적용을 받는 것이다.

 

대체적으로 관리지역은 농업진흥지역 밖의 토지이고 허용행위는 국토계획법 조례가 우선한다. 간혹 토지이용계획을 열람해보면 관리지역이면서 농업진흥지역 농지가 있을 수 있는데 이경우는 *국토계획법 제42조에 의한 관리지역의 토지는 농림지역의 토지로 본다.

 

*[국토계획법 제42조 제2항]

관리지역에서 농지법에 따른 농업진흥지역으로 지정고시된 지역은 이법에 따른 농림지역으로, 관리지역의 산림 중 산지관리법에 따라 보전산지로 지정 고시된 지역은 그 고시에서 구분하는 바에 따라 이법에 따라 이법에 따른 농림지역 또는 자연환경 보전지역으로 결정 고시된 것으로 본다.

 

지목 농지 보전관리지역 토지 분석

 

농지이면서 용도지역이 보전관리 지역이면 국토계획법 조례에 있는 허용 행위를 먼저 확인한 다음에 보전관리지역의 농지이므로 농지와 관련한 확인사항은 국토계획법이 아닌 농지법에 의한 제한 면적이다.

 

일명 농지법 연접이라고 말하는 5년간 개발행위를 할 수 있는 *농지법 시행령 44조 면적 및 제한시설을 말하는 것이다. 단, 도시지역의 계획관리지역 개발진흥지구의 토지는 농지법 시행령등 농지법 규제 적용을 받지 않는다.

보전관리지역의 허용행위는 지자체의 조례에 따라 단독주택이나 일부 근린생활시설 등은 할 수 있다고 보면 되며, 농지법에 따라 허용 면적은 1000㎡ 이하이다.

 

이와 같이 관리지역의 농지를 분석할 경우 용도지역이 농업진흥지역이면 농림지역의 농지로 보고, 농업진흥지역이 아니면 농업진흥지역밖의 토지이므로 국토계획법 조례에서 정한 허용행위를 보며 전체면적 등은 농지법 시행령 44조를 따르면 된다.

 

*[농지법 시행령 제44조]

⑤제한 면적을 적용함에 있어 해당 시설을 설치하는 자가 동시 또는 수차례에 걸쳐 그 시설이나 그 시설과 같은 종류의 시설의 부지로 사용하기 위하여 연접하여 농지를 사용하는 경우에는 그 전용하려는 농지의 면적과 그 농지 전용허가 신청일 이전 5년간 연접하여 전용한 농지 면적을 합산한 면적을 해당시설의 부지 면적으로 본다.

 

파란하늘과 산 그리고 밤2송이[사진=가평]

 

예를 들어서

개발사업자 갑(甲)이 일반인에게 분양목적으로 전원주택 사업을 위해서 서울과 가까운 지역인 청평으로 정하고 토지를 매수하려면 어떤 용도지역의 토지를 매수하는 것이 좋을까?라는 의문을 풀어보자

 

보전관리 생산관리지역에서 주택 허가를 받을 수는 있지만 이 보전관리지역 생산관리지역은 농지법 시행령 제44조에 의거하여 1,000㎡ 약 300평 이하만 건축행위를 할 수 있다.

 

만약 갑(甲)이 분양목적으로 1,000평을 매수하여 150평씩 6필지로 분할하여 분양하는 경우를 가정하고 용도지역이 보전 생산관리 지역이면 5년간 갑(甲)의 이름으로 300평 까지 밖에는 허가를 받지 못하므로 총 사업기간이 15년 이상 소요되므로 적합하지 못하다.

이와 같은 경우 생산 보전관리지역에서 다른 사람 명의로 허가 신청을 하면 문제가 없겠지만 쉬운 방법이라고 볼 수 없다.

 

이와 같이 일반 주택을 짓기 위한 소규모땅이 아니고 분양과 같은 사업목적의 토지를 구할 때는 면적제한이 없는 계획관리지역의 농지매입을 해야 하는 것이다.

 

결국 농지에 주택분양 사업을 하지 않는 본인 소유 전원주택 한 동을 건축하려면 굳이 가격대가 높은 계획관리지역의 토지를 구하는 것보다는 생산관리지역 보전관리 또는 농업보호구역 토지를 매수하는 것이 가격면에서 유리하다고 하겠다.

 

계획 관리지역 농지와 임야의 차이점

 

 

임야에서는 개발행위에 있어 면적에 대한 차이점이 없다. 즉 보전관리지역의 임야에서 주택사업이 가능하다는 의미이므로 펜션부지는 굳이 땅값이 비싼 계획관리지역에서 찾을 것이 아니라 보전관리지역의 임야를 찾아야 하는 것이다.

이것이 보전관리지역 땅 임야를 사는 이유 중 하나가 된다고 할 것이다.

토지 경매 투자에서 땅에 대한 분석을 할 때 권리분석을 포함 분석해야 할 요소들은 많지만 이러한 용도지역을 응용하면 땅을 보는 시야가 달라지고 투자수익을 얻는데 도움이 된다 할 수 있을 것이다.