매각허가 이의 신청 사유 7가지

경매 법정에서 매각 불허가 결정을 위해서는 매각 명세서 등 기재 사항에 대한 누락이나 오류가 있는 경우, 경매 진행 절차상 문제가 있는 경우 해당 법원에 이의신청을 하여야 한다. 부동산 경락 불허가 결정을 위한 매각 허가 이의 신청 사유에 대하여 알아보겠다.

 

경매 부동산의 공고된 면적과 실제 면적이 크게 다른 경우, 시가와 현저히 차이가 나는 경우, 선순위 임차인이 있는데 누락한 경우 등 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 기재에 관하여 누락이나 오류가 있는 경우, 경매 진행 절차상 문제가 있는 경우에는 법원은 매각 불허가할 수 있다.

 

그러나 매각기일 당시에 존재하였던 흠이 그 후 매각 허가 결정 여부의 재판 시까지 관청의 증명 추인이나 농지의 경우 농지취득 자격증명, 어업권 경매의 경우 이전인가 등 인 허가로 추후 보완된 경우에는 불허가 결정 대상은 아니다.

 

매각 허가에 대한 이의 신청 사유 7가지

 

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다음은 민사집행법 제121조의 부동산 경락 불허가 결정을 위한 매각 허가 이의 신청을 할 수 있는 7가지 사유이다.

 

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때 이의신청을 할 수 있다. 이 경우는 경매한 부동산이 양도할 수 없는 것이거나 경매 절차를 정지한 때에 한 한다.

 

경매 부동산이 양도할 수 없는 것이라는 것은 경매 목적 부동산이 법률상 양도 금지된 것이거나 압류가 금지된 부동산을 말하는 것이다.

경매 목적물이 등기부상 저당권 설정자의 소유명의로 있으나 실체상 저당권 설정자의 소유가 아닌 경우에는 포함하지 않는다. (대법원 1966.8.12 자 66마 425 결정[부동산 경락 불허가][집 14(2) 민, 249])

 

2. 최고가 매수 신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 이의 신청할 수 있다.

 

부부가 공유한 부동산에 대하여 남편이 사망으로 상속이 이루어진 이후 남편이 생전에 설정한 근저당권 실행으로 매각 절차가 진행되자 부인이 공유자 우선 매수 신청을 한 경우 부인은 매각 절차에서 채무자로서 매수 신청이 금지된 자에 해당하여 부동산을 매수할 자격이 없다.

 

법률행위를 할 수 없는 능력이 없는 미성년자 금치산 한정치산자, 법률 규정에 의하여 매각 부동산을 취득할 자격이 없거나 그 부동산을 취득하려면 관청의 증명 인허가를 받아야 하는 것을 의미한다. 경제적 능력을 의미하지는 않는다. (대법원 2009.10.5 자 2009마 1302 결정 [부동산 임의 경매][공 2009하, 1768])

 

미성년자는 만 19세 미만으로 양쪽 부모 동의 없을 때를 말하며, 재매각에서 전 매수인 농취증 외국인 토지 매수 허가서 신고필증 제출하지 않은 경우 이의 신청할 수 있다.

 

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가 매수 신고인을 내세워 매수 신고를 한 때 이의신청을 할 수 있다.

 

4. 최고가 매수신고인 그 대리인 또는 최고가 매수 신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 어느 하나에 해당하는 때에 이의 신청할 수 있다.

 

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에 집행관은 매각 장소 질서 유지를 위하여 매각 장소에 들어오지 못하게 하거나, 내보내거나, 매수신청을 못하게 할 수 있다.

 

• 다른 사람의 매수 신청을 방해 한 사람
• 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그밖에 매각의 적정한 실시를 방해 한 사람
• 또는 이와 같은 행위를 교사한 사람
• 민사집행 절차에서의 매각에 관하여 형법상 폭행 협박 위계에 의한 공무집행 방해, 봉인 손상 은익의 공무상 비밀표시 무효 행위, 명도 인도된 부동산 침입 등 강제집행 효용을 해치는 등 위계 위력에 의하여 경매 입찰의 공정을 해치고, 강제집행 면탈 목적으로 재산을 은익 손괴 허위 양도, 허위 채무 부담하여 채권자를 해한 죄로 유죄 판결을 받고 그 확정 판결 일로부터 2년이 지나지 않은 사람

 

5. 최저 매각 가격의 결정 일괄매각의 결정 또는 매각 물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 이의신청을 할 수 있다. 이는 매각 명세서상의 누락된 사항이 매각 결정에 중대한 영향을 끼치는 경우이다.

 

다음과 같은 경우 이의 신청을 할 수 있다.

 

• 재건축단지에서의 목적 부동산 현금청산 사실 누락
• 매각 과정 오류
• 채무자가 이자를 포함하여 채무를 갚은 경우의 경매 정지, 취소
• 경매개시 채무자에게 통지되지 않은 경우
• 무잉여
• 선순위 근저당으로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 매각받았으나, 임차인이 집주인 빚을 갚아서 선순위로 바뀌는 등으로 선순위 저당권의 소멸로 임차권 대항력이 존속하는 것으로 변경될 때
• 대항력 있는 임차인의 정보가 누락된 경우이다.

여기서 임차인이 경매절차 진행사실에 관한 통지를 받지 못한 경우에 항고 사유가 될 수 있는가 의문이 있을 수 있으나 이경우는 항고 사유가 될 수 없다 할 것이다.

대법원 예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택 임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하기 때문이다.

 

이해관계인이 아닌 임차인은 경매사실 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차가 위법하다고 다툴 수 없다 (대법원 2008. 11. 13. 선고 2008이다 43976 판결 손해배상).

 

이와 같이 기재에 관한 누락 오류 경매 진행 절차상 문제는 법원이 공시한 매각물건명세서 현황조사서에 중요사실 누락이 되었거나 공시 내용이 사실과 달라 손해가 예상된다면 불허가 신청할 수 있는 것이다.

 

6. 천재지변 그 밖의 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 대한 권리관계가 변동된 사실이 경매 절차의 진행 중에 밝혀진 때에는 이의 신청할 수 있다.

 

가. 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동의 의미는 천재지변 그밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유(대위변제, 물건명세서 하자 등)로 부동산이 현저하게 훼손되는 경우이다.

 

• 매각 허가 후 대금납부 전에 대위변제로 후순위 임차인을 인수하게 되는 경우 낙찰허가 결정을 취소할 수 있다. 선순위 근저당권의 소멸로 임차권의 대항력이 존속하게 되어 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는 낙찰인은 낙찰허가 결정의 취소 신청을 할 수 있다 (대법 1998.3.4, 97마 962 결정)
•  경매물건명세서의 하자가 경락 불허가 사유가 되는지 여부는 경매 결과에 영향을 미칠 정도가 아니라면 불허가 사유로 삼을 수 없다. 경락불허가를 할 정도로 중대한가의 여부는 그 하자가 일반 매수희망자가 매수 의사나 매수신고 가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산 경매와 경매 물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 할 것이다.(대법원 1994. 1. 15. 자 93마 1601 결정 경락허가 결정)

 

나. 또한 부동산의 물리적 훼손이 없더라도 다음의 사유로 매수인이 소유권을 취득할 수 없거나 매각 부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우이다. (대법원 2005. 8. 8. 자 2005마 643 결정 매각 허가취소)

 

•  선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지 가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸
•  유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각 허가 결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지 가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경
•  유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있을 때 이의신청할 수 있다.

 

가. 최저 경매 가격 결정이 법에 정한 절차 위반, 감정인 자격, 평가 방법의 위법 사유에 기초한 가격결정이 위법한 사정이 있을 경우이다.

 

단순히 감정인의 평가액에 의하여 결정한 최저 경매 가격이 저렴하다는 사유만으로는 중대한 잘못으로 볼 수는 없다. 감정평가액이 감정평가의 일반적 기준에 현저하게 반하거나 사회통념상 현저하게 부당하다고 인정되는 경우 최저 경매 가격의 결정에 중대한 하자가 있는 것으로 본다.(대법원 2000. 6. 23. 자 2000마 1143 결정)

 

나. 우선매수신고를 한 공유자에게 후속절차 이행의 기회를 부여하지 않는 경우 절차상 중대 잘못으로 항고할 수 있다.

 

공유자의 우선매수 신고서가 있는 경우에도 공동소유자 중 일부 소유자의 지분 경매 시 다른 공유자에게 통지하지 않았을 경우에 중대한 잘못에 해당된다. 상당한 이유가 있지 않는 한 다른 공유자에게는 입찰기일과 낙찰기일을 통지하여야 한다.

 

경매 부동산의 다른 공유자들이 그 경매기일을 통지받지 못한 경우에는 이해관계인으로서 그 절차상의 하자를 들어 항고를 할 수 있다.(대법 1998.3.4. 97마 962)

 

다. 일괄 매각에서 부동산 일부에 대한 공유자가 전부에 대하여 우선 매수권 행사는 불가하다. 매수 신고인의 우선 매수신고 자체가 부적법하므로 매각 허가 결정에 대한 즉시 항고를 할 수 없는 것이다.

 

집행 법원이 여러 개의 부동산을 일괄 매각하기로 결정한 경우 집행 법원이 일괄매각 결정을 유지하는 이상 매각 대상 부동산중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각 대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선 매수권을 행사할 수 없다.(대법원 2005마 1078. 2006.3.13)

 

라. 부동산 가격의 변동이 있는 경우 이를 이유로 매각불허가를 요구할 수는 없다

경기변동에 의해 부동산 가격의 변동이 있는 경우 재평가를 이유로 매각불허가를 요구할 수는 없다.(대법 1994.12.2, 94마 1720, 낙찰허가 결정)

 

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이상 부동산 경매 법정에서 경락 후 부동산 매각 허가 불허가 결정을 위하여 매각 허가 이의신청 7가지 사유에 대하여 알아보았다. 매각 불허가 이의신청을 하기 위해서 물건 명세서 등의 기재사항 오류나 누락사항이 어떤 것이 해당되고, 경매 진행 절차상 중대하자가 어느 것이 해당되는지를 본글을 참조 삼아 숙지하여 자기 것으로 만들면 경매 참여에 도움이 될 수 있을 것이다.