등기사항증명서상 근저당권 지상권 성립 같을때의 법정지상권

* 건물과 토지 중 토지에만 근저당권 설정하는 때 은행의 대출 여부와 * 건물이 없는 토지에 설정된 근저당권과 지상권의 수명에 대하여 알아보겠습니다.

 

도시나 시골 할 것 없이 어디를 가나 건축 중인 공사장을 볼 수 있습니다.

건물을 짓는 용도가 무엇이던 불문하고, 문뜩 "건물은 누가 지을까?" 하고 생각해 보신 적 있으신가요?

 

돈 많은 사람?

돈 없는 사람?

 

반응형

 

건물을 짓고자 할 때 건축자금이 없어서 건물을 짓지 못하는 경우는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

땅 소유자는 건축비를 마련하기 위하여 해당 토지에 대하여 담보를 제공하고 은행으로부터 대출을 받아 건축을 할 수 있기 때문에 돈이 많고 적음은 문제가 되지 않기 때문에 그렇습니다.

 

여기서 요구하는 우문에 대한 현답은 '땅 소유자'입니다.

 

자신의 소유 토지에 허락 없이 맘대로 제삼자가 건물을 짓는다면 그대로 내버려 둘 소유자는 그 어느 곳에도 없을 것이기 때문에 땅 소유자만이 건물을 짓는다는 것입니다.

 

생뚱맞게 건물을 누가 지을까 하는 서두를 꺼낸 이유는

토지! 땅을 담보로 대출을 받고자 할 때 은행의 입장은 어떤 것인지 이해를 해 보면서, 토지 등기사항 증명서(등기부)에 근저당권과 지상권 성립일이 같을 경우 법정지상권 성립 관계가 어떻게 되는지 알아보고자 함입니다.

 

부동산 관련 일을 하고 있거나 관심 있는 분

부동산 관련 자격증을 준비하고 있거나 경매 등 부동산 투자에 관심 있는 분이라면 끝까지 읽어주세요.

 

일반적으로 부동산을 담보 제공하고 대출을 받을 때 해당 부동산에 대하여 은행은 근저당권을 설정합니다.

근저당권 설정 목적은 대부금 회수를 위한 안전장치입니다.

 

다시 말해서 안전장치란 의미는 채무자인 소유자가 약속한 기일에 융자금을 갚지 않을 경우 은행은 해당 부동산에 대하여 경매라는 수단을 통하여 대부금을 회수할 수 있도록 하는 것입니다.

 

그런데, 여기서 생각해 볼 2가지가 있습니다.

 

첫째, 지상에 건물이 있음에도 불구하고, 건물을 제외하고 토지에만 근저당권 설정하는 조건으로 대출을 신청한다면 과연 은행이 대출을 해줄까 하는 것과

 

둘째, 건물이 없는 땅 논이나 밭, 임야(산)를 담보로 대출신청을 받았을 때 농협은 선뜻 대출을 해줄까 하는 것입니다.

 

이 2가지 경우에서 은행이 대출을 해 준다면 은행이 부담해야 할 위험성은 없는 걸까요?

 

두 경우 모두 땅 소유자가 대출금을 상환하지 못하여 해당 은행이 경매를 통하여 대부금을 회수하려 할 때 채권금액 전액을 회수 하리란 보장이 있을까요?

 

땅에 대하여 경매를 통하여 소유자가 바뀌었을 때 지상권이 성립한다면 소유자는 땅에 대한 권리를 행사를 할 수 없습니다.

그러므로

부동산 가치가 좋더라도 경매에 참여자가 없어 유찰되거나 참여를 하더라도 소유권 행사에 제약이 되는 위험부담만큼 가치를 감액하여 입찰을 할 것이므로 그 가격대까지 유찰이 되면서 결국 경락 가격이 낮아지게 됨으로써 배당을 통한 채권 전액을 회수할 수 없을 것입니다.

 

건물과 토지 중 토지에만 근저당권 설정하는 때 은행의 대출 여부

 

건물이 있는 토지임에도 불구하고 토지에만 근저당권을 설정하였다가 토지소유자인 채무자가 채무불이행으로 경매로 매각된다면 매각으로 소유권을 얻은 새로운 땅 주인이 토지를 사용하기 위하여 건물 소유자에게 건물 철거를 요구하더라도 건물 소유자는 철거를 하지 않을 것입니다.

 

법정지상권이 성립되므로 토지 소유자는 건물 소유자에게 철거를 요구할 수 없기 때문에 그렇습니다.

 

그러므로 경매를 통하여 채권 전액을 회수할 수 없을 뿐만 아니라 경락을 통하여 소유자가 된 경락인도 재산권 행사를 제대로 할 수 없게 되는 소유권 행사의 제한으로 인하여, 건물이 있음에도 불구하고 땅에만 근저당권을 설정하고 돈을 빌려 달라고 한다면 은행에서 특별한 경우가 아니라면 대출을 해주지 않을 것입니다.

 

이와 같이 건물 소유자가 건물을 철거할 이유가 없다면 법정지상권이 성립되고, 건물을 철거해야 하는 이유가 있다면 법정지상권은 성립할 수 없습니다.

 

건물이 없는 토지에 설정된 근저당권과 지상권의 수명

 

농협과 같은 곳에서건물이 없는 토지를 담보 대출해 줄 때는 근저당권 설정과 동시에 제삼자가 해당 토지를 사용하는데 제한을 두는 안전장치로서 지상권 설정을 하게 됩니다.

 

건물이 없는 토지에 근저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정하는 것은 소유의 목적이라기보다 사용을 제한하려는 목적입니다.

 

이경우는 법정지상권은 성립이 되지 않습니다.

설령 100번 양보하여 성립이 된다고 하더라도 채무변제가 완료되면 지상권 성립 원인이 없어지므로 설정되어 있는 지상권은 소멸이 될 것이고 따라서 은행은 지상권 등기를 채무변제가 완료되면 이와 동시에 말소시킬 것입니다.

 

은행은 부동산을 담보로 하여 돈을 빌려줄 때는 반듯이 감정평가를 하게 됩니다.

 

그러므로 근저당권자를 만나서 돈 빌려 줄 당시의 감정평가서를 볼 수 있다면 돈을 빌려 줄 당시 건물이 있었는지 없었는지를 알 수 있습니다.

열람 결과 건물이 있었다면 법정지상권이 성립되고, 건물이 없었다면 법정지상권은 성립될 여지가 없습니다.

 

근저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다가 토지와 건물 둘 중 하나가 타인의 소유가 되었다면 법정지상권이 성립되지만 건물이 없는 토지 위에 근저당이 먼저 설정된 이후 건물을 짓는다면 법정지상권은 성립되지 않습니다.

 

이와 같이 토지에 근저당권 설정 당시의 건물이 있는지 없는지에 따라서 법정지상권 성립 여부를 알 수 있는 것입니다.

 

그렇다면 등기상 건물이 등제되어 있지 않다면 법정지상권이 없다고 단정 할 수 있을까요?

 

여기서 건물의 개념을 정확히 알아야 할 필요가 있는데,

건물이란 건축법상 건물을 말하며,

건축법상 건물은 주기둥, 주벽, 천장이 있다면 건물입니다.

 

건축물은 허가 착공 준공을 거쳐 등기를 하게 되는데 근저당 설정 당시와 비교하여 그 시점에 건축허가가 있었는지 착공은 했는지 준공이 되었는지를 파악해야 합니다.

 

문제는 건물이 완공이 되었으나 대장에 등기를 하지 않았다면, 건축물대장상으로 건물 유무가 파악이 안 되므로 해당 지자체 건축과에 방문하여 근저당권 설정 당시의 건물 상태를 살펴야 합니다.

 

근저당권 설정 당시 건축허가가 있었고 공사를 진행 중으로서 완전한 건물이 완성되어있지 않은 상태였더라도 주기둥, 주벽, 천장이 모두 있었으면 건축법상 건물이므로 법정지상권이 성립됨을 잊지 마시기 바랍니다.

 

 

김포시 양촌읍

정리하면

 

토지 위에 건물이 있을 때 토지만을 위한 근저당권을 설정한다면 법정지상권의 문제가 있으므로 은행은 대출을 해 주지 않는다.

건물이 없는 토지를 담보로 대출을 할 때 은행이 근저당권과 지상권을 동시에 설정하는 이유는 토지사용을 제한하기 위한 것으로서 지상권은 근저당권과 수명을 함께 한다.

건물 소유자가 건물 철거할 이유가 없다면 법정지상권이 성립되고, 철거할 이유가 있다면 법정지상권은 성립하지 않는다.