경매 빌라 임장 외벽을 보면 건축년대를 알 수 있다

임장 가기 전에 건축물대장 등의 공부를 확인하지 않고도 경매 빌라 임장을 할 때 육안으로 외벽을 보면 빌라 준공시점 즉 건축 년대를 대략적으로 예측할 수 있습니다. 이는 임장에서 주택의 외관을 보고 신축할 물건인지 리모델링할 물건인지 바로 파악할 수 있기 때문에 유용합니다.

 

아파트 가격 고공행진 여파가 빌라 매매 거래 증가로 이어지고 있습니다. 경매로 시세보다 저렴하게 구옥을 매입하여 신축을 하거나 리모델링하여 수익에 재미를 붙인 경매 투자자들에게도 빌라는 관심의 대상입니다. 경매에서 빌라 임장은 어떻게 하는지 알아보겠습니다.

 

 

경매 빌라 임장 외벽을 보면 건축 년대를 알 수 있다.

 

빌라 임장순서는 다음과 같이 진행됩니다. 아래 순서중 '빌라 외벽을 살핀다'는 것이 오늘의 주제의 출발입니다. 빌라 외벽을 보면 건축 년대를 추측할 수 있기 때문입니다.

• 경매지를 출력한다
• 해당지역으로 간다
• 전보대 전단지 가격을 확인한다
• 빌라의 외벽을 살핀다
• 빌라가 서있는 땅 모양을 본다
• 부동산을 방문한다
• 사무실로 돌아와 건축물대장등 공부를 분석한다
• 투자 여부를 판단한다
• 물건지 방문 임차인을 확인한다
• 수익분석을 한다
• 입찰한다

 

빌라 임장은 관심지역의 경매지를 경매사이트에서 뽑아서 아무 생각 없이 무조건 해당 지역으로 가는 것입니다. 그곳에 도착하면 우선 주택가의 골목 전보대에 붙어 있는 전단지의 전월세 매매가격을 확인해 봅니다. 전단지에 붙어있는 가격은 신축빌라의 현거래 가격으로 보면 됩니다.

 

면적은 중요하지 않고 방이 몇 개인지 정도를 파악할 수 있으면 됩니다. 빌라의 면적은 거의 비슷하여 내부를 보지 않는 한 확장을 한 면적인지 아닌지 공부상 면적과의 차이를 비교할 수 없기 때문에 그렇습니다.

 

해당 주택 외관을 보고 신축을 할 것인지 리모델링할 것인지 판별을 해야 합니다. 빌라의 외벽을 보면 내부를 보지 않더라도 신축 혹은 리모델링 투자 상품인지 그 답이 보입니다. 그답을 알 수 있는 것은 아래와 같이 빌라 건축 변화과정을 앎으로써 가능합니다.

 

1. 1980년대 후반까지 지어진 빌라 외벽은 거의 다 빨간 벽돌입니다. 대게 2층으로 지었으며 새시는 코딩이 안된 알루미늄 새시가 대부분이었으며 그 후에 밤색으로 코딩된 알루미늄 새시가 유행됩니다

2. 타일처럼 된 코딩된 빨간 벽돌이 이어서 나오고, 3층으로 많이 지었습니다.

3. 90년대 후반에는 아파트 외벽같이 콘크리트에 페인트를 칠한 4층 빌라가 유행하였습니다. 회벽에다 페인트 칠한 느낌의 드라이비트가 유행을 합니다. 드라이비트가 유행하게 된 것은 콘크리트 벽에 두꺼운 스티로폼 붙여서 시공을 하므로 보온이 잘되기 때문입니다.

4. 거기서 조금 더 발전된 것이 인조 대리석이나 나무판대기 같은 것을 붙여 마감을 하였는데 이는 2000년대부터 유행이 되었습니다.

5. 그다음으로 호박돌이나 좋은 벽돌을 붙이기도 하였습니다

 

이런 흐름을 알고 있으면 임장 가서 해당 건물 빌라의 외벽과 창문을 보면 대충 구조를 알 수 있게 됩니다. 빌라는 되는대로 땅 모양 따라 지은 구조가 많으므로 신축을 위한 것이라면 반듯한 빌라가 좋다고 평가하면 됩니다.

 

거실 새시 주방 창문 방창 문과 그 숫자 화장실 창문 몇 개 거실 새시 문짝수, 베란다(확장) 유무를 살펴봅니다. 빌라 전체를 확장하면 전용면적보다 훨씬 넓어 좋습니다. 그런 것들이 구옥에 많은데 이런 것이 좋은 겁니다. 빨래걸이나 빨래가 널여 있으면 확장이 아닌 것으로 보면 됩니다.

그리고 내부, 마감재 누수 여부 등을 확인합니다. 이런 절차로 경매지에 뽑아온 것을 쭉 확인하여 맘에 들면 동사무소 가서 전입세대 열람 할것이나 말 것인가 판단할 수 있습니다.

 

방배동_빌라

 

그다음 부동산에 가서 집 구하는 것처럼 이것저것 물어보며 물건 나온 것 쭈욱 보다 보면 지역현황 및 거래 가격을 파악할 수 있게 됩니다. 솔직하게 경매 때문에 나왔다고 인사하고 낙찰받으면 여기 부동산을 이용하겠다고 하면 부동산은 적극적으로 고급 정보를 줄 수 도 있을 것입니다. 부동산은 정보를 주고 방문자가 낙찰 후 최고가 매수인이 되면 추후 이 부동산을 이용하게 되므로 서로 윈윈이 됩니다.

 

 

마치며...

경매에서의 빌라 임장 과정 중 대상 부동산의 외벽을 체크하는 이유는 빌라의 외벽 변화가 빨간 벽돌, 코딩된 빨간벽돌, 드라이비트, 대리석 호박돌 사용으로 진화가 되어 왔으므로 이를 통하여 건축 년대를 알 수 있기 때문이었습니다. 임장 시 빨간 벽돌의 외벽인 빌라라면 건축 년대가 80년대임을 짐작할 수 있으므로서 신축용으로 고려해 보는 것과 같이 임장에서 외벽만으로 투자판단을 한다는 것은 아주 중요한 임장 포인트라 하겠습니다.