불법건축물 이행강제금 등 낙찰자 승계_법과 현실 따로

경매에 있어 법과 현실 간 괴리에 의하여 발생되는 골치 아픈 내용들 체납관리비, 미납 공과금, 폐기물 처리, 불법건축물 이행강제금 등에 대하여 낙찰자 승계의 법 따로 현실 따로에 대하여 탐구해보는 시간입니다.

 

체납 전기요금 수도요금 승계, 미납 관리비의 승계, 폐기물 처리 의무, 위반건축물 이행강제금 순서대로 알아봅니다.

 

첫째, 낙찰받은 부동산에 대하여 전기 수도요금의 연체로 인하여 전기공급과 수도 급수가 중단된 부동산에 대하여 낙찰받은 후 전기공급이나 급수를 다시 신청하는 경우 낙찰자는 체납 전기요금, 체납 수도요금을 납부할 의무가 있을까요?

 

체납 전기요금과 체납 수도요금에 대하여

 

전기판매사업자의 기본약관에 구사용자의 체납 전기요금 채무를 신사용자가 승계하도록 하는 규정이 없으므로 구 사용자의 체납 전기요금 채무는 특별한 사정이 없는 한 경매 낙찰자에게 승계되지 않으며,

건물에 대한 소유권을 취득하였다는 이유만으로 건물의 구소유자의 체납 수도 요금 납부 의무까지 낙찰자인 신소유자에게 승계되지 않습니다.

 

건물 또는 토지 매매 등으로 수도사용자가 변경되는 경우 신규 수도사용자와 기존의 수도 사용자가 수도 요금을 정산하여 신규 수도사용자가 납부하여야 하지만 경매 공매처분에 따라 명의 변경된 경우에 는 그렇지 않다고 수도조례 30조에 명시가 되어 있으므로 납부 의무가 없습니다.

 

둘째, 집합건물의 관리사무소들은 체납관리비를 모두 받아 내지 못하면 계약 연장이 되지 않을 확률이 높으므로 계약 연장에서 불이익을 받지 않기 위하여 법을 떠나 적극적인 방법으로 관리비 회수를 하기 마련일 겁니다.

 

경매에 참여하여 낙찰받고 웃기 전에 낙찰받은 후 체납관리비 폭탄에 울지 않기 위하여는 이전 점유자의 미납 관리비에 대하여 승계되는 부분을 입찰 전에 반듯이 미리 확인하여야 할 것입니다

 

미납 관리비에 대하여

 

집합건물의 관리비는 공용 부분과 전용 부분으로 구분되는데 낙찰자에게는 전용 부분을 제외한 공용 부분에 대하여는 승계가 됩니다. 여기서 문제 되는 것은 공용 부분 관리비에 대한 연체료는 승게 되는가 하는 것인데, 공용 부분 관리비에 대한 연체료는 낙찰자에게 승계되는 공용 부분 관리비에 포함되지 않습니다.

 

[참조 판례]

① 대법원 2008. 12. 11 선고 2006이다 50420 판결 - 전 구분소유자의 공용관리비의 채납 관리비 납부 책임은 공용관리비에 한하여 특별승 게인이 부담한다.

② 대법원 2018. 9. 28 선고 2017다 273984 판결 -신탁부동산의 공용관리비 승계

③ 대법원 2001. 9. 20 선고 2001다 8677 전원합의체 판결 - 공용 부분과 개별 부분 관리비 분류와 낙찰자는 공용 부분의 미납금만 납부한다

④ 서울지법 2000. 5. 17 선고 99나 94209 판결 - 미납 관리비는 공용 부분에 대한 승계만 청구

⑤ 창원지법 1997. 7. 25 선고 97나 3501 판결 - 공용, 개별 관리비에 대하여 승계자는 미납 관리비 부담의무 없다

⑥ 대법원 2006. 6. 29 선고 2004다 3598,3604 - 공용관리비 연체료 승계대상이 아니며, 관리비 징수를 위한 단전 단수는 불법행위에 해당한다.

⑦ 대법원 2007. 2. 22 선고 2005다 65821 판결 - 미납 관리비의 채권 금액은 3년 이내 금액만 유효하다.

 

 

각종 공과금의 미납금액은 전주인에게 부과되고 낙찰자는 소유권 이전을 한 이후부터 납부하면 되나 밀린 관리비를 낼 여력이 없는 전 소유자가 처리해주길 바라고만 있을 수 있을까요?

 

만약 낙찰자가 해당 부동산에 입주를 하거나 사용을 위한 목적으로 낙찰받은 것인 경우 관리주체가 전 소유자로부터 받지 못한 밀린 관리비를 낙찰자에게 받아낼 목적으로 입주를 방해한다면, 또한 소규모 단지의 아파트나 오피스텔의 경우에 공용 부분과 전유 부분이 명확하게 구분이 안 되는 경우라면 결국 부담은 누가 하게 될까요?

바로 낙찰자가 어쩔 수 없이 부담을 하기 마련일 겁니다.

 

미납 관리비의 소멸시효는 3년입니다 이러한 사실을 아는 관리 주체는 체납 관리비를 받아낼 목적으로 단전 단수를 감행하기도 합니다.

 

그렇지만 만약에 관리비 연체를 이유로 관리사무소에서 단전 단수를 하였다면 이런 행위는 불법행위로써 점유자가 사용수익 하지 못한 데 대하여 손해배상 청구 대상이 될 수도 있음을 주지하여야 할 것입니다.

 

셋째, 사업장 폐기물의 야적 매립되어 있는 폐기물 처리에 대하여

 

폐기물 관련한 폐기물 관리법 제17조 6항, 제17조 7항에 따라 폐기물이 공장 등 사업장에 야적 방치 또는 매립되어 있는 상태에서 경매를 통하여 낙찰받아 소유권을 취득한 매수인은 사업장폐기물 배출자의 공법상 권리 의무를 승계 한자에 해당하며 폐기물을 제거할 의무가 있으나 사업장 폐기물 관련 권리 의무 승계에 관한 규정은 공법상 승계한다는 취지이지 사법상 권리 의무까지 당연승계되는 것은 아닐 것입니다.

 

그러므로 종전 사업자가 폐기물을 독립한 물건의 형태로 사업장의 공장 등 대지위에 쌓아두는 방법으로 경매절차상 매수인이 완전하게 소유권 행사를 방해하고 있다면 매수인은 종전 사업자에게 공장 등 소유권에 기한 방해배제를 구할 수 있을 것입니다.

 

그렇지만 전 소유자나 종전 사업자는 폐기물을 처리 후 인도하여야 하겠지만, 이와 같이 응하지 않을 것이므로 낙찰자는 자비로 폐기물 처리를 하고 이후 손해배상을 청구하는 방법으로 처리비용을 회수해야 할 것입니다.

그러나 이 또한 현실적으로 파산한 전 소유자가 폐기물 처리 부담을 할 수 있을 까요?

 

넷째, 불법건축물 이행강제금에 대하여

 

건축물의 허가권자는 위반건축물의 소유자가 그 건축물의 위법상태를 직접 초래하였거나 관여하지 않았다 하더라도 시정명령을 내릴 수 있는 것이므로 경매를 통하여 건축물을 낙찰받아 소유권을 취득한 이후에 위반건축물임을 알게 되었더라도 허가권자는 위반건축물임을 알게 된 이상 낙찰자에게 시정 명령을 내릴 수 있습니다.

 

그러므로 낙찰받기 전 사전에 조사하여 건축물대장 상 위반건축물 표시가 되어 있는지, 되어 있지 않더라도 외관상 불법건축물로 의심이 되면 대장상 건축물의 표시와 실제 건축물의 구조 면적 층수 등이 일치하는지 여부를 확인하여야 할 것입니다.

 

관할 관청의 건축과에 시정명령이 있었는지, 이행강제금 부과 대상인 위반 건축물에 해당되는지의 여부와 그위반 사항의 시정이 가능한 것인지 여부를 확인할 부담은 경매 입찰 참여자에게 있습니다.

 

건축물의 전 소유자가 시정명령을 이행하지 않아 이행강제금이 부과되었고 이를 납부하지 않았다 할지라도 낙찰자는 전 소유자에게 부과된 이행강제금을 낼 의무는 없으며 낙찰받아 위반건축물의 소유권을 취득한 이후에 부과된 이행강제금은 납부하여야 합니다.

 

그렇다 할지라도 경매를 통하여 건축물을 낙찰받아 소유자가 된 이후에 불법건축물임을 알았다 하더라도 건축물의 허가권자가 그 건축물이 위반건축물임을 알게 된 이상 낙찰자에게 시정명령을 내릴 수 있음을 알아야 할 것입니다.

 

낙찰자승계_법따로 현실따로

 

위 내용을 요약하면

'체납된 전기요금이나 수도요금은 낙찰자에게 승계되지 않는다.

미납 관리비는 공용 부분에 대한 체납 관리비만 승계되고, 연체료는 낙찰자에게 승계되지 않는다.

불법쓰레기 적치 등 폐기물 처리비용은 공법상 승계되나 사법상 승계 의무는 없다.

이행강제금은 전 소유자에 부과된 것은 낼 의무가 없다'입니다

 

그러나 실무적으로 볼 때 낙찰자가 인수할 의무가 없는 사안이라 하더라도 문제 해결을 위하여는 몇 개월씩 걸리는 소송을 해야 할지도 모르고, 문제 해결을 위한 시간의 기회비용 부담으로 볼 때 입찰 참여자는 위의 미납 관리비 폐기물 처리비, 이행강제금 등 의 비용을 입찰가에 반영하여 경매에 참여하게 될 것입니다.

이런 것이 경매에서 흔하게 일어나는 '법 따로, 현실 따로'입니다.