주택임대차 대항력 5가지 성립조건 가장임차인 유형

주택임대차 대항력의 5가지 성립조건과 가장임차인의 유형에 대하여 알아봅니다

 

주택임대차에 있어 대항력이란

임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장 할 수 있는 권리로서

경매를 통하여 소유자가 바뀔때 세입자를 아무 보상 없이 내 보낼수 있는지 여부의 기준이 되므로 세입자가 가장 신경을 쓰게 됩니다.

 

주택임대차의 진정한 대항력을 갖기 위하여는

① 주거용건물 일것

② 주거용건물에 대한 임대차 일것

③ 법인(2015년 계약부터 직원 제외)이 아닌 자연인의 임대차 계약 일것

④ 인도(이사)와 ⑤ 전입(주민등록)의 5가지가 총족 되어야 성립 합니다.

 

가장임차인_경매

 

사용대차의 경우이거나 부부간의 계약은 대항력 성립이 안되며, 친인척의 임대차의 경우 주인인 소유주가 은행으로 부터 담보대출을 받을 때의 당시 거주 임차인에 대하여 해당 은행에 무상거주확인서를 제출하였다면 주택임대차보호법상 보호를 받는 임차인으로서 대항력이 없습니다.

 

친인척 부부에 대하여 대항력을 인정해주지 않는것은 채무자인 집주인과 한 통속으로 보기 때문에 그런것 같습니다.

 

보호받지 못하는 임차인이란 의미는 말소기준권리에 앞선 선순위 임차인이라 하더라도 보증금을 돌려받을것이 없거나 있더라도 돌려 받을 수 없다는 의미가 됩니다.

 

경매에서 말소기준권리보다 앞선 전입일이 되어 있더라도 명목상 선순위인 경우로는

전경매 임차인이 현경매 임차인 이거나,

전소유자가 현 경매의 임차인 이라면,

배당을 받지 못하도록 배당배제가 되거나 보증금에 대하여 낙찰자(경락인)에게 인수 되지 않습니다.

 

임차만료 기간이 가까워짐에 따라 이사를 위하거나, 직장 근무 사정상 또는 신혼(예비)부부로서 새집을 장만하기 위하여 해 마다 봄 가을이면 이주 수요가 많은데, 집을 얻을 때 계약하기 전에 등기사항증명서를 발급 받아 소유자를 확인하고 권리를 확인하여 권리 변동사항을 살펴보라는 이야기와 글들은 많지만

 

전세방 등을 구하는 임차자의 입장에서 집을 구하면서 근저당이 없는 주택을 보기란 거이 없을 것이므로 근저당 등 제한권리가 있으면 계약을 해야 하는지 하지 말아야 하는지 고민을 하게 됩니다.

 

주택의 경우 은행이 대출을 해줄때 신용등 여러가지 고려를 하여 산출된 최대의 대출가능 한도 금액에서 방빼기 라는것을 합니다.

 

이는 해당 목적 주택에 세입자의 소액보증금 중 일정액에 대하여 권리의 선후에 관계 없이 최우선적으로 임차보증금을 돌려줘야 하는 주택임대차보호법 규정에 따라 그많큼 공제를 하지 않으면 대출금 회수에 있어 전부를 담보 받지 못하게 됨에 그렇습니다.

 

그러므로 집을 구할 때 주택의 위험성, 즉 안정성을 유추하기 위하여

전체 선순위 임차인 수에 해당지역 소액보증금(서울경우 보증금1억1천만원이하 3,700만원임)을 적용한 합계금액과

근저당의 채권최고액을 합산하여 건물의 예상매매가격의 60%이상이 된다면

은행에서 최대 융자를 하여 준것으로 보고 안정성과 위험성의 적정성을 판단을 할 수 있을것 입니다.

 

임대차계약을 하면서 확정일자를 받아 놓아야 보증금보호를 받을 수 있다고 하지만

확정일자를 받아 놓는다고 해서 보증금 전액을 지킬 수 있음을 담보하는것은 아님니다.

 

확정일자보다 더 중요한 것은 대항력 입니다.

대항력은 권리제한을 받는 근저당권설정과 같은 담보권설정일보다 앞서서 갖춰야 합니다.

 

예를 들어서 살고있는 집 주인이 세입자에게 은행으로 부터 대출을 많이 받아내기 위하여 대출이 이루어 질때까지 주민등록을 잠시 옮겨 달라는 부탁을 한다면 세입자 입장에서는 거부하기 어려울것 입니다.

 

근저당설정 당일날 다시 전입이 된다고 하더라도 그전에 있던 대항력을 잃게 되므로 이런 경우에는 꼭 안전장치가 필요 할것 입니다.

 

확정일자는 늦어도 경매개시등기일 전까지 갖춰야 경매법원으로부터 배당 받을 수 있습니다.

확정일자는 후순위 권리자에 우선하여 배당을 받을 수 있는 번호표를 갖고 있다는 의미입니다.

 

번호표를 갖고 있어도 경매에서 배당요구종기일까지 배당신청 없이 가만히 있으면 배당을 해주지 않으며, 선순위 미배당금은 낙찰자가 인수 하게 됩니다.

 

이점을 이용하여 가장임차인들은 배당신청을 하게되면 채권자로부터 배당배제 위험이 있으므로 배당신청을 하지 않고, 낙찰자로부터 보증금, 이사비용을 받아내기 위하여, 또는 유찰을 통한 저렴한 가격에 낙찰 받기 위한 목적으로 임차인 행세를 합니다.

 

이와같이 실제로 임차인이 아니면서 임차인인것 처럼 서류를 꾸미고 위장으로 임차인 행세를 하며 주임대차보호법을 이용하여 이득을 취하거나 다른 채권자에게 손해를 끼치는자를 가장임차인이라고 합니다.

 

낙찰자 입장에서 보면 인수 대상이 아닌데 인수를 하게 된 다면 그 많큼 손실이 생기므로 자격없는 선순위 임차인(가장임차인)에 대한 철저한 조사를 경매참여자들이 하게 됩니다.

 

세상이 법의 잦대로만 흘러간다고 하면 건전한 사회로 보기 어렵다고 합니다. 가장임차인으로서 경매절차 진행에 방해를 주는 행위를 하게되면 민사집행법 위반으로 형사 처벌 될 수 있습니다

 

경매 입찰의 방해와 강제집행 면탈죄에 대한 민사집행법의 규정은 다음과 같습니다.

 

경매 입찰의 방해 [형법 제315조]

위계 또는 위력의 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

 

강제집행면탈죄 [형법 제327조]

강제집행을 면할 목적으로 재산을 은익 손괴 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해한자는 3년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다

 

대법원96다30786

부동산인도 명령의 상대방이 채무자인 경우에 그 인도의 집행력은 당해 채무자는 물론 한 세대를 구성하며 독립된 생계를 유지하지 아니하는 가족과 같이 그채무자와 동일시 되는 자에게도 미친다

 

가장임차인은 채무 소유자로서 부부관계이거나, 친인척의 경우가 많은데,

일반적으로

부부인 가장임차인여부를 확인하기위하여는 주민등록등본 호적등본으로 확인 할 수 있으므로 낙찰자는 이해관계인으로서 낙찰받은 후 주민등록등본이나 호적등본을 발급 받아 확인이 가능하고,

친인척인 여부를 확인하기 위하여는 채권은행에 무상거주확인서를 제출했는지를 확인합니다.

 

 

선순위 임차인이 배당요구 없이 집을 비워주지 않으면 명도소송 또는 임차권부존제소송을 하게되고, 소송을 하게되면 주장하는 낙찰자가 입증해야 하므로 입찰전 임차인 조사를 철지히 조사하여 가장임차인 유무를 판별하고 가장임차인임이 확신이 선 후에 입찰 참여를 하여여 할 것이며, 참여를 결정하였다면 이 후 채권자가 배당배제요구를 하여 경매법원에 받아 들여졌는지, 받아들여졌다면 경매사건기록을 열람신청하여 채권자의 배당배제신청서류 일체를 복사하여 명도소송시 증거자료로 제출하게 됩니다.

 

[첨언]가장임차인조사

친인척관계확인, 관리비비고지서발급대상자확인, 도시가스사용료 사용 명의자 확인, 명도소송시 중개업소증인신청 당시상황 작성경위 대금지급관계확인, 쌍방 계약인 경우 보증금지급증거자료인 송금영수증 온라인입출금 내역서 요구