임차권등기 전세보증금 반환 받기 쉬운일 아니다.

임차권등기 후 전세보증금 반환받기가 왜 쉬운 일이 아닌지 사례를 통하여 경험해보는 시간을 갖겠습니다.

 

직장인 00은 회사 근처에 전세보증금 2억을 주고 신축 오피스텔에 전세 입주하여 회사생활을 하여 오던 중 지방으로 근무지를 이동하게 됨에 따라 계약 만기일 2달 전에 기간 연장 없이 이사를 간다고 주인에게 통지를 하였습니다.

 

그러나 만기일이 지남에도 오피스텔 주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하고 있는 00은 새로운 근무지로 출근을 할 수밖에 없는 딱한 처지에 놓여 있었습니다.

 

전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 집을 먼저 비울 수밖에 없는 00은 보증금을 반환받기 전 집을 비우면 대항력 상실 문제가 발생하는 바 이에 고민을 하던 중 임차권등기를 해놓고 이사를 하면 보증금 회수하는데 문제가 없다는 것을 오피스텔 방을 얻어 줬던 공인중개사의 도움을 받아 알게 되었고 걱정을 조금은 덜 어내며 방을 비우기로 하였습니다.

 

여기서 잠간 모르시는 분들에게 도움을 드리기 위하여 임차권등기에 대하여 잠깐 살펴보고 가겠습니다.

 

임차권등기란

위와 같이 임대차 계약기간이 완료되었음에도

임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 갈 때

대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것으로

 

임차주택 소재지의 법원에 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 임차권등기명령 신청 완료 후 에는 새집으로 전입신고해도 못 받은 보증금 반환 소송, 지급명령 등의 절차를 위한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

 

만약 임차권등기가 완료되기 전에 이사를 가면 대항력이 상실되므로 등기가 된 후 새로운 주소지로 주민등록을 옮겨야 합니다. 이점은 매우 중요하므로 꼭 잊지 마시기 바랍니다.

 

임차권등기명령이 나오면 법원의 촉탁에 의하여 해당 주택의 등기부 등본에 임차권이 등기되며, 임차권등기명령 발효 뒤부터 연 5%의 보증금 지연 이자를 받을 수도 있습니다.

 

임차권등기명령 신청하는 방법은 해당 주택소재지 법원에 가서 그곳에 비치된 임차권 명령 신청서를 작성하고 수납영수증을 출력받아 수납창구에 가서 절차를 밟아 수납하고 영수증을 받고 필요서류를 첨부하여 신청서류를 제출하면 접수가 완료됩니다.

 

필요서류

임차권등기명령 신청서(법원에 비치)

임대인 소유 주택 또는 건물의 등기사항 증명서(등기부등본)

임대차계약서

주민등록등본

부동산 목록 및 도면

내용증명서(주인에게 1-2회 보냄)

 

비용은 등록면허세 : 6,000원, 지방교육세 : 등록면허세의 20%, 등기신청 수수료 : 3,000원(건당) 송달료 : 3,700원/1회당 기타 그리고 처리기간은 약 2 주정 도면 소요될 것입니다.

 

전세를 사는 임차인이 전세보증금 반환보증에 가입하였고 보증기간 내에 전세금 반환 보증보험사고가 발생하면 법원에서 위의 임차권등기명령을 신청하라고 합니다. 신청하여 법원에서 승인이 나고, 등기부에 등기가 되면 HUG(주택도시 보증 공사)에서 전세금에 해당하는 금액을 받게 되므로 전세입자에게는 시간도 절약되고 스트레스도 덜 받게 되겠지요.

 

이점이 HUG 보증금 반환보증보험에 가입하면 좋은 점이 되겠습니다.

 

지금부터는 임차권등기명령 신청에 의하여 임차권등기 후 경매를 통하여 반환받는 과정을 살펴보겠습니다.

 

2020년7월21일 접수된 경매물건명세

 

위의 건 임차계약기간은 2018년 1월 31일부터 2020년 1월 30일 2년이고, 2018년 1월 22일 확정일자를 받았으며, 2018년 1월 31일 전입을 하였습니다

 

계약 만기가 되었으나 보증금 회수가 되지 않아 임차권등기(2020년 3월 10일)를 한 후 주택도시 보증 공사에서 강제 경매를 신청하여 현재에 이르렀는데 날자별 권리관계를 정리하면 최선순위 말소기준 권리인 2020년 3월 27일 자 압류에 앞서 대항력과 우선변제권을 갖추고 있는 사건임을 알 수 있습니다.

 

경매 진행과정을 살펴보면

- 2018. 1.31- 2020 1.30 임대차기간 보증금 210,000,000

- 2018. 1. 22 확정일자

- 2018. 1. 31 전입일

- 2020. 3.10 임차권 설정(임차인의 승계인 주택보증 공사) 210,000,000 [인수]

- 2020. 3. 27 압류 금 XX [최선순위 말소기준]

- 2020. 5.18 가압류 주택도시 보증 공사 4,566,000,000

- 2020. 7.21 사건 접수

- 2020. 7.23 강제경매신청 주택도시 보증 공사 청구 20,000,000 [감정가 215,000,000]

- 2020. 7.29/2020.8.2 현황조사 총 2회 법원

- 2020. 8.13 압류 서울 주택보증 공사

- 2020. 9. 2 배당요구일

- 2020. 10.22 배당요구 종기일

- 2020. 10. 6 압류권자 교부 청구서 접수 문건접수(2020. 7.24 -2020.10.6 총 18건))

- 2021. 2. 2 압류 서울 주택보증 공사

- 2021. 2.25 매각물건명세서 작성일

- 2021. 3.2 매각 및 매각 결정통지서 발송(송달 처리 2020.7.24 - 2021 3.2 총 18건)

- 2021. 3.24 첫 기일 입찰

 

[현황조사 보고서 내용]

점유관계는 미상으로 현지 방문 시 아무도 만나지 못하여 경매 현황조사 안내문을 남겼으나 연락이 없어 점유관계를 알 수 없고, 전입세대 열람내역, 상가건물 임대차 현황서 상 등재자가 없어 별도의 확인을 요한다

[매각물건명세서 내용]

점유 관계인 임차인 00의 승계인 주택보증 공사로 되어 있고 점유 부분은 xx호 , 점유 권원은 주거 임차권자, 임대차기간 2018 1 31-2020.1 30, 보증금 000원 전입신고일자(2018 1 31) 확정일자(2018 1 22) 배당요구 일자(2020 9 2)가 각각 명시되어 있으며, 임차자로부터 승계받은 주택보증 공사가 주택임차권등기자로서 주택임차 등기일이 2020년 3 10으로 명기되어 있고 임차보증금 반환채권이 주택도시 보증 공사로 양도되어 있음을 알 수 있습니다.

명세서 상 주의 사항으로

'최선순위 설정일 보다 대항요건을 먼저 갖춘 주택 상가건물의 임차인의 보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생될 수 있고, 대항력과 우선 변제권이 있는 주택 상가 건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 됨을 주의하시기 바랍니다'라고 명시가 되어 있습니다

 

임차인은 최선순위 말소기준 권리에 앞서 대항력이 있고 배당요구 종기일 내에 배당요구를 하였으므로 임차자로서 전세권자로서 보증금 회수하는 데는 문제가 없어 보입니다

 

현재 임차인은 전세금 반환보증보험에 가입이 되어 주택도시 보증 공사로서 전세보증금을 돌려받아서 보증금 회수에 대한 문제 점은 없으나 만약 전세금 보증금 반환 보험에 가입하지 않았다면 현시점에서 볼 때 보증금 회수를 언제 받을 수 있을지 알 수 없으며 다만 경매절차가 완료되어 배당받는 날만을 기다려야 하는 답답한 시간을 보내야 했을 것입니다

 

임차권등기_전세보증금반환

 

위 사례에서 보듯이 임차기간이 만료되고 임차권등기를 한 후 경매절차를 진행 첫 기일입찰까지 1년이라는 세월이 흘러갔고 첫 기일에 최고가 매수인이 없었다면 유찰이 되어 다음 기일을 기다려야 하고 다음 기일에 낙찰이 되어도 매각 허가와 배당까지 기간을 생각한다면 보증금 반환받는 기간이 너무 길어서 일반인으로 전세보증금이 전 재산인 전세권자에게는 현실적인 도움이 된다고만 볼 수 없을 것입니다.

 

이러한 주거생활의 불편을 해소하고자 도입된 것이 전세보증금 반환 보험 제도가 아닌가 생각해봅니다.