건물 일부와 전부에 설정된 전세권 보증금 반환 경매신청

건물 일부와 건물 전부에 설정된 전세권에 기한 보증금 반환에 대해 계약기간 만료 후 보증금 반환받지 못한 전세권자가 경매를 신청 건물 일부에 설정된 전세권과 건물 전부에 설정된 전세권 모두는 전세금에 대한 반환 청구소 없이 임의 경매를 신청할 수 있을까요? 없을 까요?

 

건물 일부나 건물 전부에 대하여 전세를 얻어 사용하다가 전세기간이 만료되어 이사를 가야 하는데 전세보증금을 돌려받지 못하게 되면 아주 난감해질 것입니다.

 

반응형

 

이러한 문제를 해결하는 방법으로 요즘은 전세계약을 하면 전세보증 반환 보험에 가입을 하거나

이사를 먼저 가야 할 불가피한 사정이 있으면 이사 가기 전에 대항력을 유지하기 위해서 임차권등기를 하기도 합니다.

<임차권등기를 하기 전 이사를 먼저 가면 대항력이 없어지므로 주의하여야 함도 잊지 마세요

 

보통 주택 전월세 임대차 계약을 하면 계약서에 확정일자를 받고, 이사를 하고, 전입신고를 하여 대항력과 경매에서 후순위 권리보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리를 확보하거나 주인이 전세권 등기를 허용해준다면 등기소에 가서 전세권 등기를 함으로써 배타적으로 사용할 수 있는 권리를 확보할 수 있게 됩니다.

 

그렇다 하더라도 전월세로 살고 있는 집이 경매에 넘어갈 경우 권리의 선후에 따라서 전세(임차) 보증금을 전부 반환받을 수 있기도 하고 그렇지 못한 경우도 있습니다.

 

확정일자를 받았는데, 전세권 등기도 했는데

왜 그럴까요?

 

대항력은 이사를 하고 주민등록을 마쳐야 생기며 확정일자는 배당을 받을 수 있는 권리를 확보하는 것이지 무조건 배당받는 것은 아니라는 점을 아직도 잘 모르시는 일반인 분들이 많은 것 같기도 합니다.

 

여기서는 계약기간이 종료되었으나 건물주가 보증금 반환을 이행하지 아니하므로 전세권자가 경매를 통하여 반환받고자 할 때 경매 신청에 대하여 생각해 보겠습니다.

 

건물 일부에 전세권을 설정하였다면 이로서 건물 전부에 대해 임의 경매를 신청할 수 없고 말소기준 권리로 볼 수도 없습니다. 이는 건물의 일부에 설정된 전세권은 설정된 그 부분에 대하여만 효력이 미치고, 전세권 설정 이외의 부분에 대하여 효력이 미치지 않아 경매신청의 대상이 되지 않기 때문입니다.

 

건물 일부에 전세권을 설정하고 전세기간이 만료되었으나 보증금을 반환받지 못한 경우 전세권자는 전세권이 설정된 분에 대하여 분할을 청구하여 구분등기를 한 후 구분 등기된 부분만 경매신청을 하여야 합니다.

 

그러나 전세권 설정 부분인 건물의 일부에 대해 분할을 하여 구분 등기한다는 것은 건축법 등 공법상 사실상 현실성이 없어서 전세금 반환 청구소송에 의한 판결문으로 토지 및 건물 전부에 대해 강제 경매 신청한 후 건물 부분의 경매대금에서 순위에 의한 우선 변제를 받아야 할 것입니다

 

건물 전부에 설정된 전세권

집합 건물의 구분 등기된 전유 부분 전체에 전세권 등기를 하였고 전세기간이 만료하였으나 전세금 반환을 받지 못한 경우 이거나 단독 주택 또는 다가구 주택 등 단독 건물 전부에 대하여 전세권을 설정한 경우에는 전세금 반환청구소송을 제기할 필요 없이 전세권에 기한 임의 경매를 신청할 수 있는데, 이는 전세권의 효력이 건물 전체에 미치기 때문입니다.

 

집합건물 전부에 설정된 전세권에 기한 임의 경매신청 후 배당시 토지 및 건물의 경매 대금 전부에 대하여 우선변제를 받을 수 있고, 집합건물의 대지권은 전유 부분의 종 된 권리로서 전유 부분에 설정된 전세권의 효력은 종 된 권리인 대지권에 까지 그 효력이 미치기 때문입니다.

 

그러나 단독 건물의 경우 건물 전부에 전세권 등기가 선순위로 설정된 때 건물에 설정한 등기상의 권리에 대하여는 말소기준 권리로 작용을 할 수는 있겠으나 건물에 대하여만 전세권 등기를 하였으므로 토지분의 낙찰 대금에 대하여는 배당을 요구할 수 없습니다

 

그 이유는 단독건물의 경우는 건물에만 설정된 전세권의 효력은 건물에 대하여만 전세권의 효력이 미치게 되어 건물분의 낙찰대금에 대하여만 배당 요구를 할 수 있기 때문입니다.

 

가산디지털단지주변2룸

 

정리하면, 건물 일부와 건물 전부에 설정된 전세권에 기한 계약기간 만료로 보증금을 반환받지 못한 전세권자가 보증금 반환을 받기 위하여 경매를 신청할 경우 건물 일부에 설정된 전세권은 반환청구소 확정판결을 받고서, 건물 전부에 설정된 전세권의 전세금에 대한 반환은 청구소 없이 임의 경매를 신청할 수 있습니다.