토지와 건물 일괄경매 일부지분 공유자 우선매수신고

공유자 우선매수신고란 공유지분 부동산 경매에서 채무자가 아닌 나머지 공유자가 매각기일까지 즉 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 최고가 매수신고 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수할 수 있도록 우선권을 주는 것입니다

 

법원이 정상적인 입찰절차를 진행하여 최고 매수신고 가격이 결정되면 공유자가 그 가격과 동일한 금액으로 자신이 매수할 것인지 말 것인지를 결정할 수 있습니다.

 

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모든 공유자가 우선매수 신고할까?

자금여력이 없다면?

법을 모른다면?

도의적으로 못 할 수도 있지 않을까?

 

공유자 우선매수신고는 해당 경매사건의 매각 절차가 종료되는 때 즉 집행관이 해당 경매사건의 최고가 매수인의 성명과 최고가 매수신고 가격을 호창한 뒤 이의 없음을 확인한 후 그 경매사건의 매각절차가 종료되었음을 고지하기 전까지 할 수 있으며 그 이후로는 절대 우선 매수신고를 할 수 없습니다.

 

그러나 공유자 우선매수신고는 해당 부동산 전부에 조금이라도 지분을 갖고 있으면 할 수 있지만 일부 지분만을 갖고 있다면 할 수 없습니다.

 

만약 한 사건에서 여러 사람이 공유자 우선매수신고를 한 때에는 어떻게 처리되며, 또한 공유자가 우선매수신고가 있게 되면 최고가 매수인의 지위는 어떻게 될까요?

 

다수의 공유자가 우선매수신고를 한때에는 공유자 간 특별한 합의가 없으면 공유 지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 인수하게 되며, 공유자 매수신고로 인하여 최고가 매수인은 자동적으로 차순위 매수 신고인이 되는데 그 매수 신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는고지가 있기 전에 차순위 매수 신고인의 지위를 포기할 수 도 있습니다.

 

그런데 여기서 주의할 점은
공유자인 경우라 하더라도 공유자 우선 매수신고가 받아들여지지 않는 경우가 있다는 것입니다

 

일괄경매 사건인 토지나 건물 중에 한쪽만 지분이 있거나 당해 매각물건 전부 중 일부가 지분인 경우 예를 들어 임야와 도로가 있는 전원주택단지 내 단독소유의 주택부지 전부와 공유지분의 도로가 동시에 경매가 나온 경우, 공유자의 지위가 채권자가 아닌 채무자인 경우, 형식적 공유물 분할 청구 경매물건과 같은 경우에는 우선매수신고 대상이 아닙니다.

 

그러나 이러한 사실을 집행관이 알면서 또는 알지 못하여 공유자 우선매수신고를 받아들일 수 있다는 것입니다. 이렇게 되면 경매 참여자로서 최고가 매수인은 그간의 수고가 공염불이 될 수밖에 없을 것입니다.

 

우선매수신고가 받아들일 수 없는 사건이 분명함을 알면서 경매에 참여하는 것이라면, 공유자 우선매수신고가 받아들여지지 않는 사례의 판례 복사본을 준비하여야 할 필요가 있습니다.

 

최고가 매수인이 되었는데 마침 공유자 매수신고가 받아들여지게 되면 차순위 매수 신청인으로서의 이해관계인이 되어 공유자 우선매수신고가 받아들여지지 않도록 판례를 경매법정에 제출하는 방법을 통하여 공유자 우선매수신고가 받아들여지지 않게 할 수 있기 때문입니다.

 

다음은 경매법원에서 공유자 우선매수신고를 1회에 한한다고 공지가 되어 있는 경우입니다.

 

공유자가 매각기일 전에 공유자 우선매수신고를 미리 해 놓아 다른 사람들이 입찰을 포기하도록 유도하여 참여자가 없으면 그 경매사건은 유찰될 수밖에 없고, 이 방법을 반복적으로 사용하여 헐 값에 낙찰받는 일이 과거부터 많았으므로 공유자 우선매수신고 행사를 1회로 제한하는 특별매각 조건을 붙이는 법원이 있게 되었습니다.

 

공유자 우선매수신고가 1회에 한한다고 공지가 되어 있는데, 공유자가 사전에 공유자 매수신고를 했다면 최고가 매수가에 무조건 가져가야 하므로 가져가려는 예상 가격보다 높아서 포기하려 해도 포기할 수가 없게 됩니다. 그러므로 이런 경우에 공유자는 우선매수신고를 먼저 하지 말고 법정에서 상황 보아가며 우선매수 신고할 수 있도록 하고, 제한이 없다면 우선매수신고를 사전에 해도 문제는 없을 것입니다.

 

물론 1회에 한한다는 점을 이용하여 다수의 공유자가 사전 공유자 매수신고를 순차적으로 하기로 하여 순차적으로 유찰을 시킨 후 마지막 참여자가 낮은 가격으로 가져갈 수도 있을 것입니다.

 

지분경매로 낙찰받은 소유자가 해당 물건의 처분 문제를 해결하는 방법은 나머지 공유자에게 자신에게 보유한 지분을 매각 요구 또는 대상 부동산 전부를 팔아서 서로 지분에 따라 분배하자고 하거나 자신의 지분을 매수하라고 할 수 있을 것입니다.

 

그런데 이도 저도 아니어서 협의가 안될 경우 법에 따라서 해결해야 합니다.

 

공유부동산 분할을 위하여 분할 청구소를 제기하면 해당 법원은 반듯이 응해야 하지만 그러나 현실적으로 분할이 안되므로 현물 분할 대신 현금 분할을 하게 됩니다.

 

최고가 매수인은 시간의 여유를 갖고서 요구한 협의안을 응하지 않는 공유자에게는 상대 공유자가 초조함을 갖도록 유도함으로써 상대가 찾아오게 한 후 협의를 거쳐 해결하거나 해당 물건에 점유하고 있는 공유자인 경우 일정기간 대략 1년의 기간이 경과되면 그동안의 임대료와 앞으로 계속 임대료를 낼 것을 요구하는 방법으로 임대료 청구한 후 임대료를 받아내지 못하게 되면 부당이득 반환청구소, 손해배상 청구소를 구하고 그에 따라서 분할 청구소를 제기하고, 분할에 합의가 되지 않는다면 경매로 넘긴 다음 공유자 우선매수신고로 물건을 가져올 수 있을 것입니다.

 

그러므로 문제 해결을 위해서는 장기간의 시간이 필요하므로 시간을 기다릴 수 있는 느긋한 여유로운 마음이 있어야 지분경매에 참여한 성과를 얻을 수 있을 것입니다.

 

[포인트]

1. 경매 상대인 공유자는 채무자이므로 우선 매수신고할 수 없다

2. 채무자는 입찰 불가하나 입찰이 가능한 경우는 공유자 매수신청은 있었으나 다른 매수 신고인이 없는 경우 최저 매각 가격으로 우선매수가 인정될 수 있다.

3. 일괄매각의 경우 매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 매각 대상 부동산 전체에 대하여 공유자 우선 매수권을 행사할 수 없다

4. 여러 개의 부동산을 일괄 매각하기로 결정한 경우에 일부 부동산에 대한 공유자는 전체에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다

5. 공유자 우선매수신고를 한 경우에는 최고가 매수 신고인은 차순위 매수 신고인의 지위를 갖는다.

 

위와 같은 이유로 모든 공유자가 우선매수신고할 수 있는 것은 아니며, 나머지 공유자가 자금여력이 없거나 법을 모르는 경우, 공유자 간 도의적 문제로 참여 회피할 수도 있으므로 투자가치가 있어 경매에 참여하여 꼭 대상 부동산을 가지고 싶다면 현장조사 시 경매에 나온 내부 사정, 공유자 거주 주소지 관련 제반 내용을 조사하는 등 다양한 접근이 필요할 것입니다.

 

지분경매의 매력은

낙찰 후 에는 협상을 통하여 나머지 공유자에게 매각할 수 있거나 나머지 공유지분을 저렴하게 매수할 수도 있거나 협의가 잘 안 되어 공유물 분할 청구소송을 통해 경매를 진행할 수밖에 없게 됩니다만

 

공유물 분할 청구소송을 내면 공유물 분할을 위한 경매 가능성이 높고, 형식적 경매를 통하여 현금으로 환가 하여 지분만큼 현금으로 청산하게 되면 공유자에게 손실로 이어지므로 공유자 간 협의가 될 수 도 있고

 

경매가 되더라도 지분 모두가 나오기 때문에 지분 경매 낙찰로 취득한 금액보다 높은 금액으로 배당받을 수 있게 되거나 공유자 우선매수권을 행사하여 나머지 지분을 모두 가져올 수 있게 되는 것입니다.

 

이러한 매력에도 불구하고 지분경매의 단점은 시간이 오래 걸리고 융자에 제한이 있어 자금력이 없다면 참여가 어려울 수 있다는 것일 겁니다.

 

공유물의 보존 행위는 지분권자 각자 할 수 있고 자신의 지분 처분은 자유롭게 할 수 있지만 공유자 동의 없이 공유물 자체 처분이나 변경은 할 수 없으며, 관리행위는 지분 과반수 이상의 동의가 있어야 합니다.

 

임대차 관련하여 과반수 미만 지분권자는 관리 권한이 없어 지분만큼 차임 청구만 가능하여 이러한 물건이 경매에 나오면 가격이 더 떨어지게 됨과 과반수 동의를 갖추지 못한 임대차는 적법 임대차 효력이 없어서 주택임대차 보호법 적용을 받지 못한다는 것도 꼭 알고 있어야 할 것입니다.

 

낙찰자 매수 지분이 과반이 넘을 때

대항력 없는 임차인 점유 중이면 인도명령 신청 가능하므로 낙찰자인 매수인은 관리행위로써 공유물 인도 청구를 할 수 있고, 종전 소유자인 채무자가 점유하고 있으면 낙찰자인 매수인은 보존 행위로 채무자 상대로 인도명령 청구할 수 있습니다

 

낙찰받은 매수 지분이 과반이 안될 때

임차인 대항력 유무와 무관 낙찰자의 인도명령 신청이 불가합니다. 단 경매 대상인 지분권자가 점유자인 경우는 인도명령 대상이 되며 배당 신청한 선순위 임차인은 지분비율만큼 배당받는 것이 아니라 보증금 전액에 대하여 배당받을 수 있습니다.

 

대항력 없는 임차인의 미 배당금은 낙찰자에게 인수되지 않고 공동 지분권자가 함께 공동 부담하게 됩니다

 

이경우 임차인 입장에서는 서둘러 나머지 임차보증금을 받아냄이 절박하므로 임차인을 도와 미배당 금에 대하여 나머지 공유자에게 압박하게 하고 보증금 회수가 안 될 경우에는 결국 임차인으로 하여금 나머지 지분을 경매로 진행하는 방법을 거쳐 공유자 우선매수신고를 통하여 기존 낙찰자가 나머지 지분까지 취득하면 온전한 물건이 되어 부동산 가치가 상승될 것입니다.

 

대항력 있는 선순위 임차인이 배당받지 못한 금액이 있으면 그 미배당 금에 대해서 낙찰자가 그 부족 부분을 주고 부동산을 인수받을 수 있습니다. 그러나 낙찰자가 실제 책임지는 인수금액은 지분 비율에 따라 결정되므로 나머지 지분권자 책임 분을 대신 갚아주고 낙찰자가 초과 부담한 부분에 대하여 구상권을 행사하여 돌려받아야 할 것입니다.

 

청평 전원주택

 

일괄매각 일부 지분 공유자의 우선 매수권 행사 불가 사례

매각 허가 결정에 대한 이의 [대법원 2006.3.13. 자, 2005마 1078, 결정]

[판시사항]

[1] 집행 법원이 여러 개의 부동산을 일괄 매각하기로 결정한 경우 매각 대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각 대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선 매수권을 행사할 수 있는지 여부(한정 소극)

[2] 매수 신고인의 우선 매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행 법제 129조 제1항의 매각 허가 결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다고 한 사례

[판결요지]

[1] 집행 법원이 여러 개의 부동산을 일괄 매각하기로 결정한 경우 집행 법원이 일괄매각 결정을 유지하는 이상 매각 대상 부동산중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각 대상 부동산 전체에 대하여 공유자의 우선 매수권을 행사할 수 없다고 봄이 상당하다.

[2] 매수 신고인의 우선매수신고 자체가 부적법하므로 민사집행법 제129조 제1항의 매각 허가 결정에 대한 즉시항고를 할 수 없다